Logement national et justice résidentielle : ces logements bon marché construits par l'État, et l'ascenseur patrimonial qu'ils ont finalement créé

Sur la section 2 de Fuxing South Road, dans l'arrondissement de Da'an à Taipei, se trouve un ensemble d'habitations appelé « logements nationaux de Chenggong ». Lorsqu'il venait d'être achevé, en 1985, personne n'en voulait.¹

Le prix fixé par le gouvernement était de 67 000 à 71 000 dollars taïwanais le ping (unité de surface d'environ 3,3 m²), ce qui n'était pas bon marché à l'époque. Comme les ventes stagnaient, il fallut finalement abaisser le prix à 67 000 dollars taïwanais le ping et y ajouter un prêt sans intérêts sur quatre ans pour écouler tous les logements. L'ancien chef de quartier Shih Chung-sheng raconta plus tard que lui et son épouse avaient vidé toutes leurs économies et réuni 400 000 dollars taïwanais d'apport initial pour acheter l'un de ces appartements.¹

Quarante ans plus tard, à la même adresse, le prix moyen des transactions sur les plateformes d'agences immobilières, sur l'année écoulée, atteint environ 870 000 dollars taïwanais le ping, et le logement le plus cher approche 980 000 dollars.² De 67 000 à 870 000 dollars, cela représente environ douze à quatorze fois plus. L'apport initial qu'il fallut autrefois réunir en vidant toutes ses économies ne permettrait même plus aujourd'hui d'acheter un seul ping.

Aperçu en 30 secondes : Le logement national est un dispositif instauré par la loi à Taïwan en 1975 : le gouvernement « construisait puis vendait » des logements bon marché à la population, avec l'intention d'aider ceux qui n'avaient pas les moyens d'acheter à monter dans le train de la propriété. Le problème est qu'il n'a jamais été équipé d'un sas de « récupération de la plus-value » ; en 2002, le seul mécanisme anti-spéculation existant a même été démonté, permettant aux logements nationaux d'être revendus à n'importe qui. Ainsi, les logements construits grâce à des subventions publiques sont finalement devenus le patrimoine privé des premiers acheteurs ; dans plusieurs quartiers prisés de Taipei, certains logements nationaux approchent désormais, voire dépassent, le million de dollars taïwanais par ping. En 2015, le gouvernement a abrogé la Loi sur le logement national et s'est tourné vers le logement social « à la location seulement ». Mais en mai 2026, Taoyuan a adopté en troisième lecture un dispositif de « logements abordables » qui remet sur la table la voie du « gouvernement qui construit pour vendre », tout en réinstallant délibérément le sas qui avait manqué autrefois : le prix de revente ne peut pas dépasser le prix d'achat initial. Le ministère de l'Intérieur s'y oppose et défend un retour au principe « louer seulement, ne pas vendre ». Entre « vous aider à acheter » et « vous aider à louer », ces deux voies de la justice résidentielle font débat à Taïwan depuis cinquante ans, sans que l'histoire soit terminée.

Ce que raconte cet article, ce sont les cinquante années prises entre ces deux prix à la même adresse. Comment une bonne intention, celle d'un gouvernement qui dépense de l'argent pour construire des logements bon marché et aider des personnes à devenir propriétaires, a-t-elle pu conduire à la situation actuelle : une génération suivante, debout en haut des marches, incapable d'acheter et sans stabilité locative ?

La génération des logements construits pour être vendus par l'État

La première manière dont Taïwan a traité le problème des « gens qui n'ont pas les moyens d'acheter un logement » a consisté à leur prêter de l'argent pour construire. Avec le Règlement sur les prêts pour la construction de logements nationaux, adopté en 1957, le rôle de l'État ressemblait plutôt à celui d'une banque : fournir des financements pour permettre à la population de construire elle-même ses logements. Ce qui fit véritablement descendre l'État lui-même sur le terrain de la construction fut la Loi sur le logement national, promulguée le 12 juillet 1975. Le même jour, l'ancien règlement sur les prêts fut abrogé.³

Cette loi de 1975 était, dans son principe, une promesse de justice résidentielle. Son article 3 initial l'énonçait clairement : les logements nationaux étaient destinés à être « vendus ou loués aux familles à revenu relativement faible et aux familles de militaires, de fonctionnaires et d'enseignants ».⁴ Autrement dit, ces logements devaient être vendus aux personnes à faible revenu et aux familles de militaires, de fonctionnaires et d'enseignants ; ils n'étaient pas construits pour que, sur le marché, celui qui avait de l'argent puisse acheter.

Plus décisif encore était l'article 12. La revente d'un logement national devait obtenir l'accord de l'autorité compétente, et le cessionnaire devait lui aussi remplir les conditions d'achat d'un logement national.⁴ Cet article est le pivot de toute l'histoire. Il revenait à entourer les logements nationaux d'un mur : aujourd'hui, le gouvernement utilise une subvention pour vendre un logement bon marché à une personne éligible ; si cette personne veut le revendre plus tard, elle ne peut le vendre qu'à une autre personne éligible. Le logement peut changer de mains, mais il circule toujours à l'intérieur du cercle des « personnes qui ont besoin d'aide ». Le prix réduit ne fuit pas vers l'extérieur, et la subvention ne peut pas être captée en une fois par quelqu'un qui l'emporterait avec lui.

📝 Note du curateur
Ce mur est l'un des dispositifs les plus sous-estimés du logement national, et aussi l'un des premiers à avoir été oublié. Plus tard, lorsque l'on a accusé les logements nationaux d'« enrichir les premiers acheteurs », ce n'était en réalité pas la version de 1975 qui était visée : à cette époque, les logements nationaux possédaient une boucle fermée, et la subvention ne pouvait pas s'échapper. Ce qui a véritablement vidé la subvention, c'est le moment où, des décennies plus tard, quelqu'un a démoli ce mur de ses propres mains. Un article sur le logement national qui ne verrait que « le logement prend de la valeur, ceux qui ont acheté ont gagné » manquerait le moment le plus important : quand cette boucle fermée a-t-elle été démontée, par qui, et pourquoi ?

En 1982, la loi fit l'objet d'une révision majeure et passa d'une dizaine d'articles à 45. Cette réforme ajouta un verrou contre les reventes rapides : après l'achat d'un logement national, il fallait « l'habiter pendant deux ans » avant de pouvoir le vendre.⁵ Mais il faut noter que le mur central existait toujours : le cessionnaire devait encore remplir les critères d'un acheteur de logement national. L'obligation d'occuper le logement deux ans ne faisait qu'empêcher un achat suivi d'une revente immédiate ; la frontière du cercle n'était pas touchée.

S'il faut dire ce que 1982 a réellement changé dans la nature du dispositif, c'est que la réforme a, au passage, ouvert la porte à un autre groupe. Pour stimuler les ventes, les logements nationaux commencèrent à être ouverts aux demandes des militaires, fonctionnaires et enseignants. Il se produisit alors un retournement ironique : les « familles à revenu relativement faible », que le texte disait explicitement vouloir aider, se retrouvèrent en pratique reléguées derrière d'autres candidats, tandis que les militaires, fonctionnaires et enseignants, dotés de revenus plus stables et plus capables de payer un apport initial, devinrent le groupe principal. L'entrée des logements bon marché se déplaça discrètement de ceux qui en avaient le plus besoin vers ceux qui s'en sortaient encore à peu près.

La trame résidentielle très dense de Taipei. Les logements construits par la génération des logements nationaux s'insèrent souvent dans ce type d'îlots urbains, puis ont pris de la valeur avec leur emplacement. Photo : 迷惘的人生, CC BY-SA 2.0 via Wikimedia Commons.

Pourquoi, alors, tout le monde voulait-il tant, à l'époque, tirer au sort un logement national ? Parce que leur prix d'attribution était, dès l'origine, maintenu sous le prix du marché. Obtenir un logement par tirage revenait presque à gagner au loto : au moment de recevoir les clés, on détenait déjà un écart d'environ 30 % par rapport au prix du marché, immédiatement monétisable en cas de revente.⁶ Cette atmosphère où « être tiré au sort, c'était comme gagner au loto » n'était pas en soi un problème. C'était précisément ce à quoi la justice résidentielle devait ressembler : permettre à des personnes qui ne pouvaient pas acheter, grâce à la chance et à leur éligibilité, de monter dans le train.

Ce qui fut une erreur, c'est que ce train oublia ensuite de fermer ses portes.

2002, l'année où le mur fut démoli

Beaucoup de gens pensent que les logements nationaux étaient voués à devenir des objets de spéculation dès le moment où les militaires, fonctionnaires et enseignants furent autorisés à en acheter en 1982. Mais l'année qui a véritablement démonté le sas est une année dont on parle moins : 2002.

Le 11 décembre de cette année-là, le Yuan législatif modifia l'article 19 de la Loi sur le logement national. Deux choses furent changées ; prises séparément, elles ne semblaient pas considérables, mais ensemble, elles renversèrent entièrement le destin des logements nationaux. Premièrement, la durée minimale d'occupation passa de deux ans à un an. Deuxièmement, et ce fut le coup fatal, la restriction selon laquelle « le cessionnaire doit remplir les conditions d'achat d'un logement national » fut supprimée.⁷

Le mur qui entourait les logements nationaux depuis 1975 fut alors abattu.

Dès lors, après un an d'occupation, un logement national pouvait être vendu à n'importe qui. Il n'était plus nécessaire d'être une famille à revenu relativement faible, ni militaire, fonctionnaire ou enseignant, ni de remplir quelque critère que ce soit. Un logement qui, à l'origine, ne circulait qu'entre « personnes ayant besoin d'aide » fut officiellement placé sur le marché libre, et ne différa plus du tout de l'appartement privé voisin acheté au prix fort.

Il faut ici fixer un détail souvent mal raconté, car il est précisément essentiel pour comprendre ce sas. La Loi sur le logement national comportait bien une formule de calcul fondée sur « le prix d'achat initial moins la dépréciation » (article 21), ce qui ressemble beaucoup, à première vue, à un verrou anti-spéculation selon lequel « la revente ne pourrait se faire qu'au coût ». Mais ce n'était pas cela. Cette formule servait à calculer combien le gouvernement devait indemniser l'occupant initial lorsqu'il récupérait de force un logement en infraction ; elle n'avait rien à voir avec le prix auquel vous pouviez vendre votre logement sur le marché.⁵ La formulation exacte est donc la suivante : le seul mécanisme anti-spéculation des logements nationaux a toujours été la boucle fermée des « critères d'acheteur », et c'est elle qui a été démantelée en 2002 ; il ne s'agit pas d'un prétendu « assouplissement d'un mécanisme de rachat au prix initial ». La différence est importante, car elle détermine si la critique vise juste.

Une fois la boucle fermée démontée, le reste fut laissé au temps et à l'emplacement.

Le terrain des logements nationaux de Chenggong bénéficia ensuite de l'arrivée du métro, de la maturation des zones commerciales, et de la hausse générale des prix dans tout l'arrondissement de Da'an. Le logement national lui-même n'avait pas changé : c'était toujours la même série de bâtiments de 1985. Mais la valeur de ce terrain de premier ordre sous ses pieds, au cœur de Taipei, fut multipliée par plus de dix en trente ans. Ceux qui n'avaient pas pu réunir 400 000 dollars taïwanais d'apport initial à l'époque n'avaient pas pu entrer ; ceux qui le purent virent leur logement devenir entre leurs mains une richesse qu'ils n'avaient jamais anticipée. Les logements construits grâce à des subventions publiques virent finalement toute leur plus-value revenir à des individus. Or cette plus-value aurait pu rester, au moins en partie, dans les mains du public, pour peu que ce mur soit resté debout.

📝 Note du curateur
Pour être juste, si les prix des logements nationaux ont explosé, c'est avant tout à cause de leur emplacement, non du statut de logement national en lui-même. N'importe quel logement situé dans un quartier central de Taipei aurait augmenté en trente ans. Hors des cœurs métropolitains, nombre de logements nationaux ne sont que des appartements anciens ordinaires, voire des bâtiments invendus et vides. La vraie question posée par cet article n'est donc pas : « Pourquoi les logements nationaux prendraient-ils de la valeur ? » Les logements prennent évidemment de la valeur. La question est : lorsque le gouvernement construit avec de l'argent public et subventionne l'écart de prix, pourquoi n'a-t-il pas installé en même temps un sas permettant qu'au moins une partie de la plus-value créée par l'investissement public revienne au public ? Hong Kong a une réponse, le Royaume-Uni offre une leçon, et Taïwan a laissé ce point vide pendant cinquante ans.

Trois grands ensembles de logements nationaux, devenus des logements de luxe

Pour mesurer le coût de ce sas absent, il faut entrer dans quelques adresses de Taipei. Commençons par une chose facile à mal comprendre : les quelques logements nationaux des quartiers prisés de Taipei dont la valeur est aujourd'hui stupéfiante ne relèvent pas du récit dramatique d'un « logement de relogement pour ménages modestes devenu du jour au lendemain un logement de luxe ». Leur origine tient à la reconstruction de villages de dépendants militaires, combinée à des attributions à des citoyens ordinaires.

Prenons les logements nationaux de Da'an : sur 1 296 logements, l'armée en récupéra 628, soit environ 48 % ; la police, 186, soit environ 14 % ; les 479 logements restants, soit environ 37 %, furent vendus au grand public.² Les logements nationaux de Chenggong avaient pour prédécesseur le « village de Chenggong » ; en 1980, le commandant en chef de l'armée de terre de l'époque, Hau Pei-tsun, et le maire de Taipei, Lee Teng-hui, signèrent un accord de reconstruction. Les ménages militaires d'origine étaient environ 515, soit autour de 20 %, et les 80 % restants furent vendus publiquement à des acheteurs extérieurs.⁸ La formulation plus exacte est donc : il s'agissait de « logements publics vendus avec subvention gouvernementale », la subvention allant aux anciens ménages militaires et aux ménages attributaires ordinaires, plutôt que d'un retournement de fortune de logements de relogement pour faibles revenus. Mais la ligne rappelée plus haut demeure : après 1982, l'ouverture aux militaires, fonctionnaires et enseignants pour stimuler les ventes a effectivement écarté les véritables ménages à faibles revenus. Dès le départ, l'avantage des logements bon marché n'a pas été précisément dirigé vers ceux qui en avaient le plus besoin.

Une fois cette origine clarifiée, les chiffres frappent au bon endroit.

Les logements nationaux de Chenggong étaient vendus 67 000 dollars taïwanais le ping lors de leur mévente en 1985 ; aujourd'hui, le prix moyen sur les plateformes d'agences immobilières sur l'année écoulée est d'environ 870 000 dollars, et c'est le seul des trois grands ensembles de logements nationaux de Taipei à ne pas avoir encore dépassé le million.² Son voisin, les logements nationaux de Da'an, affiche sur les plateformes d'agences un prix moyen d'environ 960 000 dollars le ping sur l'année écoulée, avec déjà un logement passé au-dessus du million : une transaction de novembre 2025 a atteint 1,05 million de dollars par ping.²

Le cas le plus extrême est celui des logements nationaux de Zhengyi. Ils relogeaient à l'origine environ 175 ménages de dépendants militaires, à l'emplacement de la section 3 de Zhongxiao East Road, juste à côté de SOGO, l'un des emplacements commerciaux les plus recherchés de Taipei. Après 26 années complètes de coordination et de rénovation urbaine, ils sont devenus la résidence de luxe « Taipei Star » ; en novembre 2024, les transactions s'établissaient entre 2,04 et 2,40 millions de dollars taïwanais le ping.² Un site de logement public né du relogement de familles militaires est finalement devenu une résidence de très grand luxe à Taipei.

Il existe aussi les logements nationaux de Xinlong, à côté du Mémorial Tchang Kaï-chek : en 1986, ils valaient initialement 47 000 dollars taïwanais le ping ; en 2022, ils atteignaient environ 1,058 million de dollars le ping sur les plateformes d'agences immobilières,⁹ soit, à la louche, vingt-deux fois plus.

📊 Valeur des logements nationaux : du prix d'attribution à aujourd'hui

Logement national	Départ (année / prix initial)	Aujourd'hui (plateformes d'agences immobilières)
Chenggong	1985 / 67 000 dollars taïwanais le ping	Prix moyen proche de 870 000 sur l'année écoulée
Da'an	—	Environ 960 000 sur l'année écoulée ; un logement a franchi le million
Xinlong	1986 / 47 000 dollars taïwanais le ping	Environ 1,058 million en 2022
Zhengyi	Relogement de 175 ménages militaires	2,04 à 2,40 millions après rénovation urbaine (2024/11)

(Tous les prix proviennent d'informations de transaction publiées par des plateformes d'agences immobilières, et non de statistiques officielles.)

Mis à plat, ces chiffres rendent particulièrement cinglante la phrase prononcée en 2025 par l'avocat Lin Chih-chun lorsqu'il critiqua une proposition de « rénovation urbaine des logements nationaux de Chenggong financée par l'État ». Selon lui, cela reviendrait à transformer « un logement qui vaut 30 millions de dollars taïwanais sur le marché en un logement à 60 ou 70 millions », autrement dit à « prendre aux pauvres pour donner aux riches, l'État payant pour rénover les logements des riches ».¹⁰ Le monde académique porte un regard encore plus froid : des chercheurs de Streetcorner Sociology soulignent que les anciens logements nationaux du gouvernement étaient « principalement destinés à la vente », et que la politique du logement a constamment poursuivi l'objectif d'augmenter le taux de propriété ; au bout du compte, à Taïwan, le logement est « bel et bien un outil d'accumulation de richesse ».¹¹

Voilà la facture présentée cinquante ans plus tard par ce sas jamais installé. Les logements bon marché construits par le gouvernement ne sont pas devenus un escalator capable d'accueillir sans cesse la prochaine personne incapable d'acheter ; ils sont devenus un ascenseur qui n'a pris en charge que les premiers passagers. Une fois montés, ceux-ci ont retiré l'échelle.

À Hong Kong, ce sas s'appelle prime foncière ; au Royaume-Uni, il s'appelle leçon

Arrivé à ce point, une objection naturelle surgit : est-il vraiment possible que le gouvernement construise des logements bon marché pour les vendre à la population, tout en interdisant aux propriétaires de les revendre avec profit ?

Oui. Hong Kong, juste à côté, a installé ce sas que Taïwan n'a jamais installé.

Le gouvernement de Hong Kong a lancé le programme HOS, ou « Home Ownership Scheme », dont la logique ressemble beaucoup à celle du logement national : vendre des logements à des ménages à revenus faibles ou moyens avec une décote de 30 à 40 % par rapport au marché. Mais il y a ajouté un mécanisme appelé « paiement de la prime foncière ». Si le propriétaire veut plus tard revendre son logement HOS sur le marché ouvert, il doit d'abord verser au gouvernement une prime foncière calculée selon le taux de décote accordé à l'achat, ce qui revient à restituer au Trésor public la part de concession consentie autrefois par l'État, ainsi qu'une partie de la plus-value.¹² La plus-value ne revient pas entièrement à l'individu : une partie retourne au public. Les logements nationaux de Taïwan n'ont jamais eu cette barrière de prime foncière. Vous achetiez à bas prix, puis, une fois la durée minimale d'occupation écoulée, vous pouviez revendre au plein prix du marché ; l'écart de prix et la plus-value entraient intégralement dans votre poche.

Le HOS Hoi Fu Court à Hong Kong. Le gouvernement de Hong Kong vend ces logements à des ménages à revenus faibles ou moyens avec une décote de 30 à 40 % sur le marché, mais il a instauré un sas absent des logements nationaux taïwanais : le paiement de la prime foncière. Photo : Thomasman, CC BY-SA 3.0 via Wikimedia Commons.

Si Hong Kong représente le devoir que Taïwan aurait dû copier sans le faire, le Royaume-Uni constitue un miroir encore plus brutal.

En 1980, le gouvernement Thatcher lança le « Right to Buy », qui permettait aux locataires de logements sociaux municipaux d'acheter leur logement avec de fortes remises. La politique fut extrêmement populaire et aboutit à la vente d'environ 1,9 million de logements sociaux. Quel en fut le prix ? La part du logement social au Royaume-Uni passa de 31 % en 1980 à 16 % en 2023, soit une division par deux.¹³ Une fois le stock public vendu à des individus, il ne revient pas. Le think tank Common Wealth a fait le calcul : la valeur des droits cédés uniquement par ces « remises » atteint 194 milliards de livres sterling, soit environ 8 000 milliards de dollars taïwanais. Sa formulation originale est la suivante :

✦ "The equity given away through the discount is worth £194 billion…"（La seule valeur des droits cédés par les remises atteint 194 milliards de livres sterling.）——Think tank Common Wealth

Logement municipal londonien (_council housing). En 1980, le « Right to Buy » de Thatcher a vendu ce type de logements sociaux à prix réduit aux locataires ; quarante ans plus tard, la part du logement social au Royaume-Uni avait été divisée par deux pour tomber à 16 %. Photo : Reading Tom, CC BY 2.0 via Wikimedia Commons._

La suite est encore plus ironique : parmi les logements sociaux vendus à l'époque, 41 % sont aujourd'hui devenus des logements locatifs privés aux loyers plus élevés.¹³ Le gouvernement a vendu des logements à prix réduit aux locataires ; ces locataires, ou des propriétaires ultérieurs, les relouent ensuite à d'autres à des loyers plus élevés. La subvention publique a fait un tour complet pour finalement tirer vers le haut les prix du marché locatif. L'« ascenseur qui retire l'échelle » des logements nationaux taïwanais existe au Royaume-Uni dans une version multipliée par un million.

Immeubles HDB de Singapour, où vivent environ huit habitants sur dix. Le gouvernement a construit pour « vendre » avec des baux de 99 ans ; même avec une durée minimale d'occupation, il n'a pas empêché la privatisation de la plus-value des logements HDB. Photo : Martinpasquier, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons.

Même Singapour, souvent cité en exemple positif, n'a pas réussi à empêcher ce phénomène. Le gouvernement singapourien construit des logements HDB qu'il « vend » à la population sous forme de baux de 99 ans ; environ huit habitants sur dix vivent dans ces logements, qui semblent incarner le modèle du « logement pour chaque occupant ». Mais même avec une durée minimale d'occupation et des prélèvements à la revente, le dispositif n'a pas pu contenir la privatisation de la plus-value des HDB. Le chercheur Chua Beng Huat l'a dit directement : cette subvention publique, pensée pour réduire les inégalités, a en pratique approfondi les écarts de richesse entre générations. Ceux qui ont acheté tôt ont accumulé du patrimoine grâce à la hausse des HDB ; les générations arrivées plus tard doivent payer beaucoup plus cher pour acheter. Les habitants ont une expression très parlante pour désigner ce cycle d'achat et de revente des HDB : « deux bouchées de la cerise » (two bites of the cherry).¹⁴

📝 Note du curateur
Mis côte à côte, Hong Kong, le Royaume-Uni et Singapour révèlent une chose : dès que le gouvernement choisit de « construire pour vendre », la privatisation de la plus-value devient une ombre presque impossible à détacher du dispositif. La différence tient seulement à l'existence d'un sas, et à sa solidité. Hong Kong a installé la prime foncière et conserve au moins une partie de la valeur ; Singapour a fixé des seuils, mais il y a toujours des fuites ; le Royaume-Uni a procédé à une grande distribution, et le stock public a été emporté en bloc. Les logements nationaux de Taïwan se trouvent à l'extrémité la moins protégée de ce spectre, sans même le sas de prime foncière de Hong Kong. C'est pourquoi, cinquante ans plus tard, Taïwan se retrouve à un carrefour : soit apprendre de Hong Kong et ajouter le sas, soit emprunter une autre voie et ne tout simplement plus vendre.

Un beau chiffre de 85 %, et la génération suivante qui ne peut pas acheter

À la fin de 1999, la voie des logements nationaux s'était déjà elle-même enlisée.

Le problème n'était pas seulement que les logements ne se vendaient pas. Pendant longtemps, les logements nationaux furent proposés à des prix relativement élevés et situés dans des endroits éloignés ; chaque vague construite entraînait une vague d'invendus. En parallèle, des mouvements civiques commencèrent à protester contre « l'abus de ressources sociales » par le gouvernement, qui construisait ces logements invendables. Pris entre ces deux forces, le gouvernement cessa de lancer de nouveaux logements nationaux à la fin de 1999.³ Cette machine trop chère, trop éloignée et impossible à vendre s'éteignit.

Après cet arrêt, le logement national resta plus de dix ans sur les registres avant d'être officiellement débranché. Le 14 mars 2013, le Yuan exécutif adopta le projet d'abrogation ; en décembre 2014, le Yuan législatif le vota ; le 7 janvier 2015, la Loi sur le logement national fut officiellement abrogée.¹⁵ La raison officielle avait belle allure : le taux de propriétaires occupants à Taïwan avait atteint 85 %, la mission d'« aider la population à acheter » pouvait donc être considérée comme accomplie ; il fallait désormais se tourner vers le logement social à la location seulement.¹⁵

Ce chiffre de 85 % est celui devant lequel toute l'histoire mérite de s'arrêter un instant.

✦ Le taux de propriétaires occupants atteint 84,4 %, mais ce chiffre dissimule de nombreux cas de « cohabitation avec les parents » comptabilisés comme propriété occupante, ainsi qu'une génération entière de jeunes qui, en réalité, ne peuvent pas acheter par eux-mêmes.

Sur le papier, le taux de propriétaires occupants à Taïwan atteint bien 84,4 %.¹⁶ Le problème est que ce chiffre inclut massivement les situations de « cohabitation avec les parents » : le logement appartient aux parents, les jeunes y vivent, et ils sont pourtant comptabilisés dans les personnes ayant un « logement en propriété ». Si l'on déplace la caméra de ce beau total vers la génération qui doit réellement acheter son premier logement par elle-même, l'image change complètement.

À l'échelle nationale, le ratio prix du logement / revenu était de 8,41 en 2014 ; en 2024, il est passé à 10,76, soit une hausse d'environ 28 % en dix ans.¹⁷ Selon les critères de la Banque mondiale, au-delà de 5,1, le logement est déjà « gravement inabordable ». Quant à Taipei, son pic au troisième trimestre 2024 atteignait 16,60 : une famille de Taipei devrait ne rien manger ni boire pendant plus de seize ans pour pouvoir acheter un logement.¹⁷

Source : Plateforme d'information immobilière du ministère de l'Intérieur, Centre de recherche immobilière de l'Université nationale Chengchi

La pression des prêts immobiliers s'est dégradée en même temps. À l'échelle nationale, le taux d'effort lié au prêt immobilier était d'environ 36 % en 2014 ; il a atteint environ 47 % en 2024. À Taipei, le dernier trimestre disponible avoisine 64 %.¹⁷ Autrement dit, si une famille de Taipei serre les dents et achète un logement, près des deux tiers de ses revenus mensuels partent dans le remboursement du prêt. Le marché locatif n'est pas devenu un refuge : en 2024, l'indice des loyers a progressé de 2,45 % sur un an, un record en 28 ans.¹⁸ L'âge des primo-accédants a vieilli d'environ cinq ans en une décennie entière, passant de 30-35 ans à 35-40 ans.¹⁷

Reportage officiel de CTS News : en juillet 2023, des groupes civiques ont manifesté sur Ketagalan Boulevard en appelant à la « justice résidentielle ». L'angoisse d'une génération qui ne peut pas acheter et ne peut pas louer de manière stable est précisément la longue traîne laissée par le sas absent du logement national.

Lorsque l'on superpose ces deux images, la justification officielle des 85 % se fissure. Au moment même où le gouvernement affirmait que « le taux de propriétaires occupants est de 85 %, la mission est accomplie », le prix des logements nationaux de Chenggong approchait le million de dollars taïwanais le ping, et les jeunes devaient consacrer plus de dix ans de revenus à l'achat de leur premier logement. Les 85 % sont le stock de la génération précédente ; 10,76 fois le revenu, c'est le ticket d'entrée de la génération suivante. Une politique a proclamé sa victoire avec le premier chiffre, tout en laissant le second à la charge de la génération d'après. L'ascenseur du logement national, qui avait retiré l'échelle, a finalement bloqué précisément les jeunes restés à la porte, incapables d'acheter comme de louer de façon stable.

2016 : changement de voie, le gouvernement ne vend plus, il loue

Une fois le logement national débranché, la justice résidentielle taïwanaise a emprunté une voie complètement différente : le gouvernement ne construit plus de logements pour vous les vendre, il construit des logements pour vous les louer.

Le fondement juridique de cette voie est la Loi sur le logement, adoptée en 2011 et entrée en vigueur à la fin de 2012. L'alinéa 2 de son article 3 définit très strictement le logement social : « logement social : désigne les logements et leurs équipements annexes nécessaires construits par le gouvernement ou encouragés par lui auprès du secteur privé, exclusivement destinés à la location ».¹⁹ Ces quatre caractères, « exclusivement destinés à la location », ont entériné au niveau du droit national la voie du « louer seulement, ne pas vendre ». L'acte de vendre a été exclu du logement social.

La résidence sociale Minglun à Taipei. Après 2016, l'outil principal de la justice résidentielle taïwanaise devient ce type de logement social « à la location seulement » : le gouvernement reste propriétaire et loue, sans vendre définitivement aux occupants. Photo : Solomon203, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons.

En 2016, le nouveau gouvernement fit de cette ligne son programme phare : construire 200 000 logements sociaux en huit ans, en combinant construction directe et intermédiation locative avec gestion déléguée. La suite de cette histoire — comment construire ces 200 000 logements, comment fonctionne l'intermédiation locative, comment la mixité résidentielle évite de stigmatiser le logement social — relève d'un autre article. Pour celui-ci, il suffit de retenir une chose : en 2015, le logement national quitte la scène ; en 2016, le logement social prend le relais ; le thème principal de la justice résidentielle taïwanaise passe de « vous aider à acheter » à « vous aider à louer ». (Pour le parcours de cette voie « louer seulement, ne pas vendre » et ses résultats, voir l'article jumeau Logement social et justice résidentielle.)

Après son entrée en fonction, Lai Ching-te a élargi encore le slogan : « un million de ménages locataires ». Décomposé, cela signifie 130 000 nouveaux logements directement construits, pour un cumul de 250 000, auxquels s'ajoutent 250 000 logements sous intermédiation locative avec gestion déléguée, et 500 000 ménages aidés par des allocations loyer.²⁰

⚠️ Trois types de « logement social » qui ne doivent pas être additionnés

« Construction directe », « intermédiation locative avec gestion déléguée » et « allocation loyer » sont trois choses différentes, avec des effets très éloignés, et ne peuvent pas être additionnées pour présenter un « bilan du logement social ». Liao Ting-hui, de l'organisation de réforme urbaine OURs, le dit directement : « Le budget qui subventionne un logement en intermédiation locative avec gestion déléguée permet en moyenne de subventionner plus de deux logements par des allocations loyer. »²¹ La même somme, utilisée dans des outils différents, aide plus du double de ménages. Additionner les trois pour produire un beau total est une rhétorique appréciée aussi bien par l'État central que par les collectivités locales.

De plus, ce grand chiffre a ensuite rétréci de lui-même. En décembre 2025, l'Agence nationale de l'aménagement du territoire a révisé à la baisse l'objectif initial de 130 000 logements directement construits, pour le ramener à 40 000.²² Les autorités parlent d'ajustement pragmatique ; les organisations civiques parlent de promesse non tenue. En septembre 2025, les autorités affirmaient que le pays comptait 222 000 logements sociaux, mais ce chiffre résulte de l'addition de « 121 000 logements directement construits » (incluant ceux en chantier et ceux déjà attribués par appel d'offres) et de « 101 000 contrats valides d'intermédiation locative avec gestion déléguée ».²⁰ Le véritable nombre de nouveaux appels d'offres attribués cette année-là par le Centre national du logement et de la régénération urbaine était de 1 662 logements en 2025.²⁰

Il faut aussi rendre justice au gouvernement. Une formule circule selon laquelle « Lai Ching-te n'a pas construit un seul logement social » ; c'est une exagération politique. Le Centre national du logement et de la régénération urbaine a bien attribué 1 662 logements par appel d'offres en 2025.²⁰ Mais il est tout aussi vrai que l'avancement est très loin des engagements initiaux et que le nouveau plan reste bloqué, faute d'approbation par le Yuan exécutif. L'État central comme les collectivités locales ont chacun leurs éléments de langage ; cet article les présente côte à côte, sans endosser ceux de l'un ou de l'autre.

2026 : Taoyuan remet la vente à l'ordre du jour et réinstalle le sas

Après dix ans durant lesquels « louer seulement, ne pas vendre » a été la ligne dominante, quelqu'un a repris en 2026 la voie abandonnée du « gouvernement qui construit pour vendre ». Ce quelqu'un, c'est Taoyuan.

Le 29 mai 2026, le conseil municipal de Taoyuan a adopté en troisième lecture, de manière transpartisane, le Règlement autonome de la ville de Taoyuan sur la construction et la gestion des logements abordables, transmis en juin au Yuan exécutif pour approbation.²³ Ces « logements abordables » sont, dans leur architecture, une réincarnation des logements nationaux : le gouvernement construit des logements et les vend à la population à environ 50 à 60 % du prix du marché, autour de 200 000 dollars taïwanais le ping. Ils ciblent les familles de 25 à 44 ans mariées ou avec enfants, inscrites au registre de Taoyuan depuis au moins un an, et ne possédant aucun logement en leur nom. Le premier lot compte environ 107 logements, situés autour des stations A18 et A20 du métro de l'aéroport ; l'objectif est d'en construire 3 000 en trois à quatre ans.²³

Le quartier spécial de Qingpu à Taoyuan, autour des stations A18 et A20 du métro de l'aéroport, est une nouvelle zone de remembrement. Le premier lot de logements abordables de Taoyuan se situe précisément autour de ce secteur de gares. Photo : Heeheemalu, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons.

Mais cette fois, Taoyuan a fait une chose que le logement national n'avait pas faite en cinquante ans. Elle a remis le sas en place.

Le règlement sur les logements abordables énonce très clairement trois verrous anti-spéculation : le prix de revente ne peut pas dépasser le prix d'achat initial ; les transactions ne peuvent se faire que par la plateforme d'appariement du gouvernement ; les reventes privées sont interdites.²³ C'est presque le mur démoli en 2002, reconstruit cinquante ans plus tard, mais en plus haut : la boucle fermée des logements nationaux d'autrefois ne limitait que « à qui l'on vend » ; Taoyuan verrouille cette fois aussi « à quel prix l'on vend ». Vous achetez bon marché ; plus tard, vous ne pouvez revendre qu'au prix initial, via la plateforme gouvernementale, à la prochaine personne éligible. La plus-value reste dans le cercle et ne peut pas être captée en une fois par quelqu'un.

📝 Note du curateur
Ce sas de Taoyuan revient à compléter la page manquante du devoir que le logement national avait laissé vide il y a cinquante ans. Le plus grand défaut des logements nationaux était : « acheter bon marché, revendre au plein prix, garder la plus-value ». En inscrivant directement dans la loi que « le prix de revente ne peut pas dépasser le prix d'achat initial », Taoyuan dit en substance à l'histoire : ce mur n'aurait pas dû être démoli. De ce point de vue, le logement abordable est une réincarnation du logement national, mais aussi une reconnaissance de son erreur : par une disposition légale, il admet que cet ascenseur n'aurait jamais dû retirer l'échelle.

Cependant, à peine cette voie réapparue, elle s'est heurtée à l'État central.

Pouvoir acheter ou pouvoir louer : la dispute à distance entre centre et collectivités

La position du ministère de l'Intérieur est très claire : le problème tient à la vente elle-même. Le vice-ministre Tung Chien-hung a directement mis en doute cette orientation : « Lorsque le logement abordable est un logement destiné à la vente, le nombre de personnes qu'il peut aider est relativement plus limité », et « le processus de revente libre entraîne des litiges de droits réels et des problèmes de gestion administrative ultérieure ».²⁴ Il défend un retour à l'esprit de la Loi sur le logement : le logement social doit être « loué seulement, non vendu ». En clair, le ministère de l'Intérieur dit ceci : dès qu'un logement est vendu, le stock public est perdu en une fois ; plutôt que d'imaginer comment gérer ce qui se passe après la vente, mieux vaut ne pas vendre dès le départ et conserver le logement entre les mains du gouvernement pour le louer en permanence.

Les deux camps parlent en réalité de deux formes différentes de justice résidentielle.

La réponse de Taoyuan consiste à refuser ce cadre binaire. Chiang Nan-chih, directeur du Bureau du développement urbain de Taoyuan, a déclaré : « La promotion de la justice résidentielle ne doit pas tomber dans une logique unique de “choisir l'un ou l'autre”. »²⁵ Le maire Chang San-cheng s'est quant à lui rendu personnellement au Yuan exécutif le 4 juin 2026 pour demander que les logements abordables de Taoyuan soient intégrés à la politique nationale. Selon les médias, il a décrit les logements abordables et les logements sociaux comme les « deux ailes » de la politique du logement, complémentaires plutôt que concurrentes : certaines personnes veulent acheter, d'autres ne peuvent que louer ; les deux besoins doivent être pris en charge, sans forcer un choix exclusif.²⁶

Émission officielle du magazine CommonWealth : pourquoi la promesse de 130 000 logements sociaux directement construits par le gouvernement Lai a-t-elle fortement rétréci ? Un angle pour comprendre la situation difficile de la justice résidentielle à Taïwan.

Cette fois, le Yuan exécutif n'a pas rejeté l'idée d'emblée. Le Premier ministre Cho Jung-tai a nettement adouci sa position : il n'a pas refusé la démarche de Taoyuan et a seulement exprimé le souhait que « les politiques de l'État central et des collectivités locales puissent être alignées ».²⁷ Une ligne politique abrogée onze ans plus tôt, et dont la justification officielle était déjà écrite — « taux de propriétaires occupants de 85 %, mission accomplie » — a ainsi, par la main d'une collectivité locale, rouvert la porte de l'État central.

_Le Karl-Marx-Hof de Vienne, achevé en 1933, appartient toujours à la municipalité et reste destiné à la location seulement. Ne pas vendre pendant cent ans permet au stock de rester dans les mains du public. Photo : C.Stadler/Bwag, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons._

Ce choc entre centre et collectivités porte au fond sur une question qui aurait dû recevoir une réponse il y a cinquante ans, mais qui a constamment été contournée : le gouvernement doit-il aider la population à « pouvoir acheter » ou à « pouvoir louer » ?

Cinquante ans plus tard, Taïwan apprend enfin à installer ce sas

Revenons à l'adresse des logements nationaux de Chenggong.

En 1985, l'ancien chef de quartier Shih Chung-sheng et son épouse vidèrent leurs économies pour réunir 400 000 dollars taïwanais d'apport initial et acheter un logement à 67 000 dollars le ping. À cet instant, le logement national était une promesse complète de justice résidentielle : le gouvernement construisait des logements bon marché pour aider ceux qui ne pouvaient pas acheter à monter dans le train. Sa seule négligence fut d'oublier d'installer un sas à la sortie : personne ne disait comment répartir, si le logement prenait de la valeur, l'écart de prix créé par la subvention publique et par l'emplacement. Quarante ans plus tard, la même adresse approche le million de dollars taïwanais le ping, l'apport initial de l'époque ne permet même plus d'acheter un ping, et l'échelle a été discrètement retirée sous les pieds des premiers passagers.

Hong Kong appelle ce sas la prime foncière ; le Royaume-Uni a appris au prix de 8 000 milliards de dollars taïwanais de droits qu'il ne fallait pas s'en passer ; Singapour a fixé des seuils, mais continue de laisser fuir de la valeur. Taïwan a tourné autour du problème pendant cinquante ans, allant même jusqu'à démolir de ses propres mains, en 2002, le demi-mur qui existait encore ; ce n'est qu'en 2026 qu'une collectivité locale a enfin inscrit les mots « le prix de revente ne peut pas dépasser le prix d'achat initial » dans un règlement sur les « logements abordables ». C'est précisément le sas qui manquait aux logements nationaux d'autrefois, celui que les Hongkongais appellent prime foncière.

La vraie question de cette histoire n'a donc jamais été : « Le gouvernement peut-il construire des logements ? » Le logement national a prouvé qu'il le pouvait, et Taoyuan se prépare à le faire à nouveau. La vraie question est : après vous avoir aidé à acheter, à qui doit revenir la plus-value ? À la première personne montée dans le train, ou à la génération suivante qui attend encore à la porte ?

Les élus qui ont appuyé sur le bouton de vote le jour de la troisième lecture au conseil municipal de Taoyuan n'en avaient peut-être pas conscience, mais ils ajoutaient en même temps la dernière brique au mur démoli cinquante ans plus tôt. Reste à savoir si cette brique permettra de bâtir un escalator qui ne retire plus jamais l'échelle, ou si elle se retrouvera une fois encore bloquée dans le bras de fer entre un État central et des collectivités incapables d'aligner leurs politiques. Le prochain prix à l'adresse des logements nationaux de Chenggong consignera la réponse pour nous.

Pour aller plus loin :

• Logement social et justice résidentielle — la voie du logement social « louer seulement, ne pas vendre » après 2016 : 200 000 logements en huit ans, double voie de la construction directe et de l'intermédiation locative avec gestion déléguée, et manière dont la mixité résidentielle tente d'éviter la stigmatisation du logement social (article jumeau de celui-ci, qui prolonge l'histoire après la sortie de scène du logement national en 2015)
• La crise de la faible natalité à Taïwan — ne pas pouvoir acheter un logement et ne pas pouvoir avoir d'enfants sont les deux extrémités d'une même fracture structurelle, autre facette de la justice intergénérationnelle
• Maisons en tôle — lorsque l'on ne peut ni acheter ni louer de façon stable, comment les Taïwanais ajoutent avec les moyens du bord un abri où vivre
• Justice environnementale et controverses NIMBY à Taïwan — où faut-il construire les logements sociaux et les équipements indésirables ? La zone de contact entre justice résidentielle et justice spatiale

Données ouvertes

Les données ouvertes gouvernementales ci-dessous permettent de vérifier, ou de réfuter, l'argument de cet article. Les liens renvoient à data.gov.tw ou aux systèmes de recherche des autorités compétentes ; les lecteurs travaillant avec l'IA peuvent également interroger les mêmes jeux de données via la passerelle MCP taïwanaise de données ouvertes Twinkle Hub.

• Service de recherche des prix réels des transactions immobilières du ministère de l'Intérieur (enregistrement national des prix réels)（Département de l'administration foncière, ministère de l'Intérieur ; mise à jour par lots tous les trois mois ; identifiant du jeu de données Twinkle Hub : lvr-trades）— cet article raconte quarante ans à partir d'une adresse des logements nationaux de Chenggong ; ce service permet de consulter les prix de transaction contemporains de n'importe quelle résidence de logements nationaux et de vérifier soi-même la pente de cet « escalator patrimonial »
• Situation des ventes et locations de logements nationaux de la ville de Taipei（Bureau du développement urbain du gouvernement de la ville de Taipei ; mise à jour irrégulière）— archives officielles des attributions et locations de ces « logements bon marché vendus par le gouvernement » dans les trois grands ensembles de logements nationaux évoqués dans l'article
• Statistiques d'appariement du programme d'intermédiation locative et de gestion déléguée des logements sociaux du gouvernement de la ville de Taipei（Bureau du développement urbain du gouvernement de la ville de Taipei ; mise à jour annuelle）— chiffres d'exécution de la nouvelle voie décrite dans « 2016 : changement de voie, le gouvernement ne vend plus, il loue »

Références

Sources des images

Cet article utilise 8 images sous licence Creative Commons, toutes mises en cache dans public/article-images/society/ afin d'éviter le hotlinking vers les serveurs sources ; il intègre également 2 vidéos de chaînes officielles (CTS News et CommonWealth Magazine).

• Skyline résidentielle de Taipei (vue depuis Xiangshan) — Photo : Heeheemalu, 2026, CC BY-SA 4.0（hero）
• Paysage de rue d'appartements dans l'arrondissement de Shilin, Taipei — Photo : 迷惘的人生, 2022, CC BY-SA 2.0
• Hoi Fu Court à To Kwa Wan, Hong Kong (HOS) — Photo : Thomasman, 2008, CC BY-SA 3.0
• Brookfield Estate, logement municipal à Londres — Photo : Reading Tom, CC BY 2.0
• Immeubles HDB du quartier de Lavender à Singapour — Photo : Martinpasquier, 2014, CC BY-SA 4.0
• Résidence sociale Minglun à Taipei — Photo : Solomon203, 2023, CC BY-SA 4.0
• Skyline du quartier spécial Qingpu HSR à Taoyuan — Photo : Heeheemalu, 2023, CC BY-SA 4.0
• Logement social Karl-Marx-Hof à Vienne — Photo : C.Stadler/Bwag, CC BY-SA 4.0
• Vidéos : CTS News, « 716 凱道遊行喊「居住正義」 » (chaîne YouTube officielle) ; CommonWealth Magazine, « 為何社宅政策大轉彎 », 8 分鐘看懂天下 Ep.74 (chaîne YouTube officielle)