Logement public et justice résidentielle : les logements bon marché construits par l'État, l'ascenseur patrimonial de qui ont-ils fini par alimenter ?

Sur la section 2 de Fuxing South Road, dans l'arrondissement de Da'an à Taipei, se trouve un ensemble appelé « logements publics de Chenggong ». Lorsqu'il venait d'être achevé en 1985, personne n'en voulait.¹

Le prix fixé par le gouvernement allait de 67 000 à 71 000 dollars taïwanais le ping, ce qui n'était pas bon marché à l'époque. Comme les logements restaient invendus, le prix fut finalement abaissé à 67 000 dollars taïwanais le ping, puis assorti d'un prêt sans intérêt sur quatre ans, avant que tous les appartements soient écoulés. L'ancien chef de quartier Shih Chung-sheng raconta plus tard que lui et son épouse avaient vidé les économies de toute une vie pour réunir 400 000 dollars taïwanais d'apport et acheter l'un de ces logements.¹

Quarante ans plus tard, à la même adresse, le prix moyen des transactions de l'année écoulée sur les plateformes immobilières approche 870 000 dollars taïwanais le ping, et le logement le plus cher frôle 980 000.² De 67 000 à 870 000, cela représente environ douze à quatorze fois plus. L'apport initial réuni en raclant toutes les économies d'alors ne permettrait même plus d'acheter un ping aujourd'hui.

Aperçu en 30 secondes : Le logement public est un dispositif que Taïwan a inscrit dans la loi en 1975 : le gouvernement « construisait pour vendre » des logements bon marché à la population, avec l'intention d'aider ceux qui ne pouvaient pas acheter à monter dans le train de la propriété. Le problème est qu'il n'a jamais été doté d'une barrière de « récupération de la plus-value » ; en 2002, le seul mécanisme anti-spéculation existant a même été démantelé, permettant aux logements publics d'être revendus à n'importe qui. Des logements construits avec des subventions publiques sont ainsi devenus le patrimoine privé des premiers acheteurs, et plusieurs ensembles situés dans les quartiers les plus prisés de Taipei approchent, voire dépassent aujourd'hui, le million par ping. En 2015, le gouvernement a abrogé la loi sur le logement public et s'est tourné vers le logement social « uniquement locatif ». Mais en mai 2026, Taoyuan a adopté en troisième lecture un dispositif de « logement abordable », rouvrant la voie du « gouvernement construit pour vendre » tout en remettant volontairement en place la barrière qui avait manqué à l'époque : le prix de revente ne peut pas dépasser le prix d'achat initial. Le ministère de l'Intérieur s'y oppose et défend un retour au « uniquement locatif ». Entre « vous aider à acheter » et « vous aider à louer », ces deux voies de la justice résidentielle, Taïwan débat depuis cinquante ans sans avoir encore refermé le dossier.

Ce que raconte cet article, ce sont les cinquante années prises entre ces deux prix à la même adresse. Comment une bonne intention, celle d'un gouvernement dépensant de l'argent pour construire des logements bon marché et aider des ménages à devenir propriétaires, a-t-elle pu aboutir à une génération suivante placée en haut de l'escalier, incapable d'acheter et sans stabilité locative ?

La génération des logements que le gouvernement construisait pour vendre

La première réponse de Taïwan au problème des « personnes qui ne peuvent pas acheter un logement » fut de leur prêter de l'argent pour construire. Avec le Règlement de 1957 sur les prêts pour la construction de logements publics, le rôle de l'État ressemblait davantage à celui d'une banque : il aidait au financement pour permettre aux habitants de construire eux-mêmes. Le véritable moment où le gouvernement descendit lui-même dans l'arène de la construction fut la promulgation, le 12 juillet 1975, de la Loi sur le logement public. Le même jour, l'ancien règlement sur les prêts fut abrogé.³

Cette loi de 1975 était, dans son esprit, une promesse de justice résidentielle. Son article 3 initial était très clair : les logements publics devaient être « vendus ou loués aux familles à faibles revenus ainsi qu'aux familles de militaires, de fonctionnaires et d'enseignants ».⁴ Autrement dit, ces logements devaient être vendus aux ménages modestes et aux familles de la fonction publique élargie, et non à quiconque pouvait payer sur le marché.

Plus décisif encore était l'article 12. La revente d'un logement public devait être approuvée par l'autorité compétente, et le cessionnaire devait lui aussi remplir les critères d'achat d'un logement public.⁴ Cet article est le pivot de toute l'histoire. Il érigeait en quelque sorte un mur autour du logement public : aujourd'hui, le gouvernement vend à prix réduit, grâce à une subvention, un logement à une personne éligible ; si cette personne le revend demain, elle ne peut le vendre qu'à une autre personne éligible. Le logement peut changer de mains, mais il circule toujours dans le cercle des « personnes qui ont besoin d'aide ». Le prix réduit ne fuit pas vers l'extérieur, et la subvention ne peut pas être encaissée en une seule fois par un particulier.

📝 Note curatoriale
Ce mur est l'un des éléments les plus sous-estimés, et les plus tôt oubliés, de la conception du logement public. Lorsque l'on a ensuite reproché au logement public de « favoriser les premiers acheteurs », ce reproche ne visait en réalité pas la version de 1975 : celle-ci comportait une boucle fermée, et la subvention ne pouvait pas s'échapper. Ce qui a vraiment vidé la subvention, c'est que plusieurs décennies plus tard quelqu'un a démantelé ce mur de ses propres mains. Un article sur le logement public qui ne verrait que « le logement prend de la valeur, l'acheteur fait une bonne affaire » manquerait le moment le plus important : quand, par qui et pourquoi cette boucle fermée a été démontée.

En 1982, la loi fut profondément révisée, passant d'une dizaine d'articles à 45. Cette réforme ajouta un verrou contre les reventes rapides : après l'achat d'un logement public, il fallait « y résider deux ans » avant de pouvoir le vendre.⁵ Mais il faut noter qu'à ce moment-là, le mur central existait encore : le cessionnaire devait toujours remplir les critères du logement public. Les deux années d'occupation empêchaient seulement d'acheter et de revendre immédiatement ; les frontières du cercle n'étaient pas touchées.

Ce qui transforma réellement la nature du dispositif en 1982, c'est que la réforme ouvrit en même temps la porte à un autre groupe. Pour stimuler les ventes, le logement public fut ouvert aux militaires, fonctionnaires et enseignants. Un tournant ironique apparut alors : les « familles à faibles revenus » que le texte initial disait explicitement vouloir aider furent, dans l'attribution concrète, reléguées en arrière-plan ; les militaires, fonctionnaires et enseignants, dotés de revenus plus stables et plus capables de verser l'apport initial, devinrent le groupe principal. L'entrée de ces logements bon marché se déplaça discrètement des personnes qui en avaient le plus besoin vers celles qui s'en sortaient déjà à peu près.

La trame résidentielle dense de Taipei. Les logements construits par cette génération de politiques publiques étaient pour la plupart enchâssés dans ce type d'îlots, puis ont été revalorisés avec leur emplacement. Photo : 迷惘的人生, CC BY-SA 2.0 via Wikimedia Commons.

Pourquoi, alors, tant de gens se battaient-ils à l'époque pour obtenir par tirage un logement public ? Parce que le prix d'attribution était dès le départ fixé sous le prix du marché. Obtenir un appartement revenait presque à gagner à la loterie : au moment de recevoir les clés, on détenait déjà un écart d'environ 30 % par rapport au marché, immédiatement convertible en liquidités à la revente.⁶ Cette atmosphère de « tirage gagnant comme un billet de loterie » n'était pas en soi erronée ; elle correspondait à ce que devrait être la justice résidentielle : permettre à des personnes qui ne peuvent pas acheter, grâce à la chance et à l'éligibilité, de monter dans le train.

L'erreur, c'est que ce train a ensuite oublié de fermer la porte.

En 2002, le mur fut démantelé

Beaucoup pensent que le logement public était condamné à devenir un objet de spéculation dès l'instant où, en 1982, son achat fut ouvert aux militaires, fonctionnaires et enseignants. L'année où la barrière fut vraiment enlevée est en réalité moins souvent mentionnée : 2002.

Le 11 décembre de cette année-là, le Yuan législatif modifia l'article 19 de la Loi sur le logement public. Deux changements furent adoptés. Pris isolément, chacun pouvait sembler mineur ; ensemble, ils renversèrent entièrement le destin du logement public. D'abord, la durée minimale d'occupation fut réduite de deux ans à un an. Ensuite, et c'était le coup fatal, la restriction exigeant que « le cessionnaire remplisse les critères du logement public » fut supprimée.⁷

Le mur qui entourait le logement public depuis 1975 venait d'être abattu.

Dès lors, un logement public occupé pendant un an pouvait être vendu à n'importe qui. Il n'était plus nécessaire d'être une famille à faibles revenus, ni militaire, fonctionnaire ou enseignant, ni de remplir quelque critère que ce soit. Un logement qui ne circulait auparavant qu'entre « personnes ayant besoin d'aide » fut officiellement placé sur le marché libre ; il ne différait plus, à partir de là, de l'immeuble privé voisin acheté au prix fort.

Il faut ici fixer un détail souvent mal raconté, car il est précisément la clé pour comprendre cette barrière. La Loi sur le logement public comportait bien une formule de calcul fondée sur le « prix d'achat initial moins l'amortissement » (article 21), qui ressemble à première vue à un verrou anti-spéculation du type « la revente ne peut se faire qu'au coût ». Mais ce n'était pas le cas. Cette formule servait à calculer l'indemnité que le gouvernement devait verser à l'occupant initial lorsqu'il reprenait de force un logement en infraction ; elle n'avait rien à voir avec le prix auquel vous pouviez vendre votre logement sur le marché.⁵ La formulation exacte est donc la suivante : le seul mécanisme anti-spéculation du logement public a toujours été la boucle fermée des « critères applicables aux acheteurs », et celle-ci a été supprimée en 2002. Il ne s'agit pas d'un prétendu « assouplissement d'un mécanisme de rachat au prix initial ». La différence est importante, car elle détermine si la critique vise juste.

Une fois la boucle fermée démantelée, le reste fut laissé au temps et à l'emplacement.

Le terrain de Chenggong vit ensuite arriver le métro, la maturation du quartier commercial, et l'ensemble des prix immobiliers de Da'an monta avec eux. Le logement public lui-même n'avait pas changé : il restait cette série de bâtiments de 1985. Mais la valeur du secteur central de Taipei sous ses pieds fut multipliée par plus de dix en trente ans. Ceux qui ne pouvaient pas réunir 400 000 dollars taïwanais d'apport n'avaient pas pu entrer ; ceux qui l'avaient pu virent leur logement se transformer entre leurs mains en une richesse qu'ils n'avaient jamais anticipée. Le logement construit avec une subvention publique vit finalement toute sa plus-value revenir à des particuliers. Cette plus-value aurait pu rester, au moins en partie, entre les mains du public, si le mur avait été maintenu.

📝 Note curatoriale
Pour être juste, la flambée des logements publics s'explique surtout par l'emplacement, pas par leur statut de logements publics. Tout logement situé dans les meilleurs quartiers de Taipei aurait pris de la valeur en trente ans. Hors des centres métropolitains, beaucoup de logements publics ne sont que des biens anciens ordinaires, voire des équipements vides difficiles à vendre. La vraie question de cet article n'est donc pas : « pourquoi un logement public prend-il de la valeur ? » Bien sûr qu'un logement peut prendre de la valeur. La question est plutôt : lorsque le gouvernement construit des logements avec de l'argent public et subventionne l'écart de prix, pourquoi ne met-il pas en place une barrière permettant de faire revenir au moins une partie de la plus-value créée par l'investissement public vers le public ? Hong Kong a une réponse, le Royaume-Uni a une leçon, et Taïwan a laissé ce point entièrement vide pendant cinquante ans.

Trois grands ensembles de logements publics, de logements bon marché à biens de luxe

Pour mesurer le coût de cette barrière absente, il faut entrer dans quelques adresses de Taipei. Commençons par une chose facile à mal comprendre : les ensembles de logements publics aux valeurs stupéfiantes situés dans les quartiers centraux de Taipei ne sont pas le récit dramatique de « logements de relogement pour ménages à bas revenus devenus du jour au lendemain des biens de luxe ». Leur origine relève à la fois de la reconstruction de villages militaires et de l'attribution à des citoyens ordinaires.

Prenons l'exemple des logements publics de Da'an : sur 1 296 logements, l'armée en récupéra 628, soit environ 48 % ; la police 186, soit environ 14 % ; les 479 restants, environ 37 %, furent vendus au grand public.² Les logements publics de Chenggong avaient pour origine le « village de Chenggong » ; en 1980, le commandant en chef de l'armée de terre Hau Pei-tsun signa avec le maire de Taipei Lee Teng-hui un accord de reconstruction. Les foyers militaires d'origine étaient environ 515, soit environ 20 %, et les 80 % restants furent mis en vente publique.⁸ La formulation plus précise est donc la suivante : il s'agissait de « logements publics subventionnés et vendus par le gouvernement », dont la subvention est allée aux anciens foyers militaires et aux ménages attributaires ordinaires, non de logements de relogement pour ménages pauvres devenus des biens de luxe. Mais la trajectoire évoquée plus haut reste vraie : après 1982, pour favoriser les ventes, l'accès fut ouvert aux militaires, fonctionnaires et enseignants, tandis que les véritables ménages à faibles revenus furent repoussés. Le bénéfice du logement bon marché ne fut pas, dès le départ, précisément dirigé vers ceux qui en avaient le plus besoin.

Une fois cette origine clarifiée, les chiffres retrouvent leur force sans viser la mauvaise cible.

Les logements publics de Chenggong, invendus en 1985 à 67 000 dollars taïwanais le ping, affichent aujourd'hui sur les plateformes immobilières un prix moyen d'environ 870 000 dollars taïwanais le ping sur l'année écoulée. Ils sont les seuls, parmi les trois grands ensembles publics de Taipei, à ne pas encore avoir franchi le million.² Le voisin, les logements publics de Da'an, affiche sur l'année écoulée environ 960 000 dollars taïwanais le ping, avec déjà des transactions individuelles au-dessus du million : en novembre 2025, l'une d'elles a atteint 1,05 million par ping.²

Le cas le plus extrême est celui des logements publics de Zhengyi. Ils relogeaient à l'origine environ 175 foyers de militaires, à l'emplacement de la section 3 de Zhongxiao East Road, tout près de SOGO, l'un des secteurs commerciaux les plus prisés de Taipei. Après vingt-six ans d'intégration et de rénovation urbaine, ils sont devenus le programme de luxe « Taipei Star », avec des transactions en novembre 2024 entre 2,04 et 2,40 millions de dollars taïwanais le ping.² Un site de logement public né du relogement de familles militaires est finalement devenu une résidence de très haut standing à Taipei.

Il y a aussi les logements publics de Xinlong, à côté du mémorial Tchang Kaï-chek : en 1986, ils coûtaient 47 000 dollars taïwanais le ping ; en 2022, les plateformes immobilières les situaient autour de 1,058 million par ping,⁹ soit environ vingt-deux fois plus.

📊 Valeur des logements publics : du prix d'attribution à aujourd'hui

Ensemble	Point de départ (année/prix initial)	Aujourd'hui (plateformes immobilières)
Chenggong	1985 / 67 000 par ping	Prix moyen sur un an d'environ 870 000
Da'an	—	Environ 960 000 sur un an, des logements au-dessus du million
Xinlong	1986 / 47 000 par ping	Environ 1,058 million en 2022
Zhengyi	Relogement de 175 foyers militaires	2,04 à 2,40 millions après rénovation urbaine (2024/11)

(Tous les prix sont tirés d'informations de transaction de plateformes immobilières, non de statistiques officielles.)

Une fois ces chiffres mis à plat, la phrase de l'avocat Lin Chih-chun, lorsqu'il critiqua en 2025 une proposition de « rénovation urbaine des logements publics de Chenggong financée par l'État », devient particulièrement cinglante. Selon lui, cela revenait à transformer « un logement valant 30 millions de dollars taïwanais sur le marché en un logement de 60 à 70 millions », soit à « prendre aux pauvres pour donner aux riches, l'État payant pour rénover les logements de personnes aisées ».¹⁰ Le monde académique pose un diagnostic plus froid encore : des chercheurs de Streetcorner Sociology soulignent que les anciens logements publics du gouvernement étaient « principalement destinés à la vente », que la politique du logement a constamment visé l'augmentation du taux de propriété, et qu'au bout du compte, à Taïwan, le logement « est effectivement devenu un outil d'accumulation de richesse ».¹¹

Voilà la facture présentée cinquante ans plus tard par cette barrière qui n'a jamais été installée. Les logements bon marché construits par le gouvernement ne sont pas devenus un escalator capable d'attraper sans cesse la prochaine personne incapable d'acheter ; ils sont devenus un ascenseur qui n'a pris en charge que la première cohorte montée à bord, laquelle, une fois arrivée en haut, a retiré l'échelle derrière elle.

Cette barrière, Hong Kong l'appelle prime foncière ; le Royaume-Uni l'appelle leçon

À ce stade, une objection naturelle surgit : peut-on vraiment demander au gouvernement de construire des logements bon marché pour les vendre à la population, tout en interdisant aux habitants de gagner de l'argent à la revente ?

Oui. Hong Kong, juste à côté, a installé la barrière que Taïwan n'a jamais installée.

Le gouvernement hongkongais a lancé le Home Ownership Scheme, ou « HOS », avec une logique proche du logement public taïwanais : vendre des logements à des ménages à revenus faibles ou moyens avec une décote de 30 à 40 % sur le prix du marché. Mais il a ajouté un mécanisme appelé « paiement de la prime foncière ». Si le propriétaire veut ensuite vendre son logement HOS sur le marché ouvert, il doit d'abord verser au gouvernement une prime calculée selon le taux de décote initial, ce qui revient à restituer au Trésor public la partie cédée par le gouvernement à l'époque, ainsi qu'une partie de la plus-value.¹² La plus-value ne revient pas entièrement au particulier ; une part retourne au public. Le logement public taïwanais n'a jamais eu ce poste de contrôle. Vous achetiez à prix réduit ; après la durée minimale d'occupation, vous pouviez vendre au prix plein du marché, et l'écart de prix comme la plus-value entraient intégralement dans votre poche.

Le Hoi Fu Court de Hong Kong, relevant du dispositif HOS de logements aidés à la vente. Le gouvernement hongkongais vend ces logements aux ménages à revenus faibles ou moyens à 60 ou 70 % du prix du marché, mais il a instauré une barrière absente du logement public taïwanais : la prime foncière. Photo : Thomasman, CC BY-SA 3.0 via Wikimedia Commons.

Si Hong Kong représente le devoir que Taïwan aurait dû copier et n'a pas copié, le Royaume-Uni est un miroir plus brutal encore.

En 1980, le gouvernement Thatcher lança le « droit d'acheter » (Right to Buy), permettant aux locataires de logements sociaux municipaux d'acheter leur logement avec une forte décote. La politique fut très populaire et environ 1,9 million de logements sociaux furent vendus. Quel en fut le prix ? La part du logement social au Royaume-Uni passa de 31 % en 1980 à 16 % en 2023, divisée par deux.¹³ Une fois le stock public vendu à des particuliers, il ne revient pas. Le think tank Common Wealth a calculé que la seule valeur patrimoniale cédée sous forme de « décotes » atteignait 194 milliards de livres sterling, soit environ 8 000 milliards de dollars taïwanais. Ses mots exacts :

✦ "The equity given away through the discount is worth £194 billion…"（光是折扣讓渡出去的權益，價值就達 1940 億英鎊。）——智庫 Common Wealth

_Logements municipaux londoniens. Le « droit d'acheter » de Thatcher, en 1980, a vendu ce type de logement social avec décote aux locataires ; quarante ans plus tard, la part du logement social au Royaume-Uni a été divisée par deux, tombant à 16 %. Photo : Reading Tom, CC BY 2.0 via Wikimedia Commons._

La suite est plus ironique encore : parmi les logements sociaux vendus à l'époque, 41 % sont aujourd'hui devenus des logements locatifs privés aux loyers plus élevés.¹³ Le gouvernement a vendu des logements avec décote à leurs locataires ; ces locataires, ou les propriétaires suivants, les louent ensuite à d'autres à des loyers plus élevés. La subvention publique a fait un tour complet avant de finir par pousser les prix du marché locatif vers le haut. L'« ascenseur qui a retiré l'échelle » du logement public taïwanais existe au Royaume-Uni dans une version multipliée par un million.

Les immeubles HDB de Singapour, où vit environ 80 % de la population. Le gouvernement construit pour « vendre » avec des baux de 99 ans ; même avec une durée minimale d'occupation, il n'a pas pu empêcher la privatisation des plus-values des HDB. Photo : Martinpasquier, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons.

Même Singapour, souvent cité comme exemple positif, ne parvient pas à bloquer entièrement ce phénomène. Les logements HDB construits par le gouvernement singapourien sont « vendus » à la population sous forme de baux de 99 ans ; environ 80 % des citoyens y vivent, ce qui donne l'image d'un modèle de « propriété pour les occupants ». Pourtant, malgré une durée minimale d'occupation et des prélèvements à la revente, Singapour ne parvient pas à contenir la privatisation de la plus-value des HDB. Le chercheur Chua Beng Huat souligne directement que cette subvention publique, pensée pour réduire les inégalités, approfondit en pratique les écarts de patrimoine entre générations : les premiers acheteurs accumulent des actifs grâce à la hausse de valeur des HDB, tandis que les générations arrivées plus tard doivent payer plus cher pour acheter. Les habitants ont une expression très parlante pour ce cycle d'achat et de revente : « two bites of the cherry », « mordre deux fois dans la cerise ».¹⁴

📝 Note curatoriale
En regardant ensemble Hong Kong, le Royaume-Uni et Singapour, une chose apparaît clairement : dès lors que le gouvernement choisit de « construire pour vendre », la privatisation de la plus-value devient une ombre presque impossible à détacher. La différence tient seulement à l'existence d'une barrière et à sa solidité. Hong Kong a installé la prime foncière et conserve au moins une partie de la valeur ; Singapour a fixé des seuils, mais la fuite persiste ; le Royaume-Uni a ouvert grand les vannes, et le stock public est parti d'un bloc. Le logement public taïwanais se situe à l'extrémité la moins protégée de ce spectre, sans même la prime foncière hongkongaise. C'est pourquoi, cinquante ans plus tard, Taïwan arrive à un carrefour : soit apprendre de Hong Kong et réinstaller la barrière, soit emprunter une autre voie et ne plus vendre du tout.

Un beau chiffre de 85 %, et la génération suivante incapable d'acheter

À la fin de 1999, la voie du logement public s'était déjà épuisée d'elle-même.

Le problème n'était pas seulement que les logements ne se vendaient pas. Les logements publics étaient depuis longtemps trop chers et trop éloignés ; chaque nouvelle série construite restait invendue. Dans le même temps, la société civile commença à protester contre le « gaspillage de ressources sociales » par l'État, qui construisait des logements invendables. Pris entre ces deux forces, le gouvernement cessa fin 1999 de lancer de nouveaux programmes de logements publics.³ Cette machine trop chère, trop éloignée et incapable de se vendre s'arrêta.

Après cet arrêt, le logement public resta sur le papier pendant plus de dix ans, jusqu'à ce que sa prise soit officiellement débranchée en 2015. Le Yuan exécutif adopta le projet d'abrogation le 14 mars 2013 ; le Yuan législatif l'adopta en décembre 2014 ; le 7 janvier 2015, la Loi sur le logement public fut officiellement abrogée.¹⁵ Le motif officiel était élégant : le taux de propriété à Taïwan avait atteint 85 %, la mission consistant à « aider la population à acheter » était donc accomplie, et la suite passerait par le logement social uniquement locatif.¹⁵

Ce chiffre de 85 % est l'endroit de toute l'histoire où il faut s'arrêter une seconde.

✦ Taux de propriété de 84,4 %, mais ce chiffre cache une forte surestimation liée aux personnes « vivant avec leurs parents », ainsi qu'une génération entière de jeunes qui ne peuvent pas réellement acheter par eux-mêmes.

Sur le papier, le taux de propriété à Taïwan atteint effectivement 84,4 %.¹⁶ Le problème est que ce chiffre inclut de nombreuses situations de « cohabitation avec les parents » : le logement appartient aux parents, les jeunes y vivent, et ils sont pourtant comptés parmi les personnes disposant d'un logement en propriété. Si l'on déplace la caméra de ce beau total vers la génération qui doit acheter son premier logement par elle-même, l'image est tout autre.

À l'échelle nationale, le ratio prix du logement/revenu était de 8,41 en 2014 ; en 2024, il est passé à 10,76, soit environ 28 % de hausse en dix ans.¹⁷ Selon le seuil de la Banque mondiale, au-delà de 5,1, un logement est considéré comme « gravement inabordable ». À Taipei, le pic du troisième trimestre 2024 atteignait 16,60 : une famille taipeïenne devrait consacrer plus de seize années de revenus, sans manger ni boire, pour acheter un logement.¹⁷

La charge des prêts immobiliers s'est dégradée en parallèle. Au niveau national, le taux d'effort pour le prêt immobilier était d'environ 36 % en 2014 ; en 2024, il atteint environ 47 %. À Taipei, il avoisine 64 % au dernier trimestre disponible.¹⁷ Autrement dit, si un ménage taipeïen serre les dents et achète, près des deux tiers de son revenu mensuel partent dans le remboursement du prêt. Le marché locatif n'est pas devenu un refuge : en 2024, l'indice des loyers a progressé de 2,45 % sur un an, un record en vingt-huit ans.¹⁸ L'âge des primo-accédants a lui aussi reculé d'environ cinq ans en une décennie, passant de 30-35 ans à 35-40 ans.¹⁷

Reportage officiel de CTS News : en juillet 2023, des organisations citoyennes défilent sur Ketagalan Boulevard en appelant à la « justice résidentielle ». L'angoisse d'une génération incapable d'acheter et sans stabilité locative est précisément la longue traîne laissée par la barrière absente du logement public.

Superposez ces deux images et le motif officiel des 85 % se fissure. Au moment même où le gouvernement déclarait que « le taux de propriété est de 85 %, la mission est accomplie », le prix des logements publics de Chenggong approchait le million par ping, et les jeunes devaient consacrer plus de dix ans de revenus pour acheter leur premier logement. Les 85 % représentent le stock de la génération précédente ; le ratio de 10,76 est le ticket d'entrée de la génération suivante. Une politique a proclamé sa victoire avec le premier chiffre, tout en laissant le second à la charge des jeunes. L'ascenseur du logement public qui a retiré l'échelle a finalement bloqué ceux qui se tenaient devant la porte, incapables d'acheter et sans stabilité locative.

En 2016, changement de voie : l'État cesse de vendre et passe à la location

Après le débranchement du logement public, la justice résidentielle à Taïwan emprunta une voie complètement différente : le gouvernement ne construirait plus des logements pour vous les vendre, mais pour vous les louer.

Le socle juridique de cette voie est la Loi sur le logement adoptée en 2011 et entrée en vigueur fin 2012. Son article 3, paragraphe 2, définit très strictement le logement social : « logement social : logement et installations annexes nécessaires construits par le gouvernement ou encouragés par lui auprès du secteur privé, destinés exclusivement à la location ».¹⁹ Ces quatre caractères, « exclusivement à la location », scellent au niveau de la loi centrale la voie du « uniquement locatif ». La vente en est exclue.

Le logement social Minglun à Taipei. Après 2016, la force principale de la justice résidentielle à Taïwan devient ce type de logement social « uniquement locatif » : l'État conserve la propriété et loue, sans vendre définitivement aux occupants. Photo : Solomon203, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons.

En 2016, le nouveau gouvernement fit de cette orientation une politique phare : 200 000 logements sociaux en huit ans, combinant construction directe et location-gérance publique de logements privés. L'histoire qui suit, à savoir comment construire ces 200 000 logements, comment fonctionne la location-gérance, comment les conceptions mixtes évitent la stigmatisation des logements sociaux, relève d'un autre article. Pour celui-ci, il suffit de retenir une chose : en 2015, le logement public a tiré sa révérence ; en 2016, le logement social a pris le relais. Le thème central de la justice résidentielle à Taïwan est passé de « vous aider à acheter » à « vous aider à louer ». (Pour la trajectoire et les résultats de cette voie uniquement locative, voir l'article jumeau « Logement social et justice résidentielle ».)

Après son entrée en fonction, Lai Ching-te a élargi le slogan : « un million de ménages locataires ». Dans le détail, il s'agit de 130 000 constructions directes supplémentaires, pour un cumul de 250 000 logements, de 250 000 logements en location-gérance, et de 500 000 aides au loyer.²⁰

⚠️ Trois types de « logements sociaux » ne peuvent pas être additionnés

« Construction directe », « location-gérance » et « aide au loyer » sont trois choses différentes, aux effets très inégaux, et ne peuvent pas être additionnées pour annoncer des « résultats de logement social ». Liao Ting-hui, de l'organisation de réforme urbaine OURs, le dit très directement : « Le budget permettant de subventionner un logement en location-gérance permet en moyenne de subventionner plus de deux aides au loyer. »²¹ La même somme, placée dans des outils différents, peut aider plus de deux fois plus de ménages. Additionner ces trois catégories pour publier un beau total est une rhétorique appréciée aussi bien par l'État central que par les collectivités locales.

Et ce grand chiffre s'est ensuite réduit de lui-même. En décembre 2025, l'Agence nationale du territoire abaissa l'engagement initial de 130 000 logements construits directement à 40 000.²² Les autorités parlèrent d'ajustement pragmatique ; les organisations citoyennes, de promesse non tenue. En septembre 2025, les autorités annonçaient 222 000 logements sociaux dans tout le pays, mais ce chiffre additionnait 121 000 constructions directes, incluant les chantiers en cours et les marchés déjà attribués, et 101 000 contrats de location-gérance en vigueur.²⁰ Le nombre de marchés nouvellement attribués par le Centre national du logement et de la rénovation urbaine en 2025 était, lui, de 1 662 logements.²⁰

Il faut toutefois être juste envers le gouvernement. L'affirmation courante selon laquelle « Lai Ching-te n'a construit aucun logement social » est une exagération politique : en 2025, le Centre national du logement et de la rénovation urbaine a bien attribué 1 662 logements.²⁰ Mais il est également vrai que l'avancement est très en retard sur les engagements initiaux, et que le nouveau plan reste bloqué faute d'approbation par le Yuan exécutif. L'État central et les collectivités ont chacun leur rhétorique ; cet article les présente côte à côte sans endosser l'une ou l'autre.

En 2026, Taoyuan retrouve la vente et remet la barrière

Après dix ans de domination du « uniquement locatif », quelqu'un a repris en 2026 la voie abrogée du « gouvernement construit pour vendre ». Ce quelqu'un, c'est Taoyuan.

Le 29 mai 2026, le conseil municipal de Taoyuan adopta en troisième lecture, tous partis confondus, le Règlement autonome de la ville de Taoyuan sur la mise en œuvre et la gestion des logements abordables, transmis en juin au Yuan exécutif pour approbation.²³ Ce « logement abordable » est, dans sa structure, une résurrection du logement public : le gouvernement construit des logements et les vend à la population à environ 50 à 60 % du prix du marché, soit dans la tranche des 200 000 dollars taïwanais par ping, en visant les familles de 25 à 44 ans mariées ou avec enfants, domiciliées depuis au moins un an dans la ville et ne possédant aucun logement. Le premier lot compte environ 107 logements autour des stations A18 et A20 du métro de l'aéroport ; l'objectif est d'en construire 3 000 en trois à quatre ans.²³

Le quartier de Qingpu à Taoyuan, autour des stations A18 et A20 du métro de l'aéroport, nouvelle zone de redéveloppement. Les premiers logements abordables de Taoyuan sont situés dans ce secteur. Photo : Heeheemalu, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons.

Mais cette fois, Taoyuan a fait quelque chose que le logement public n'avait pas fait en cinquante ans. Elle a remis la barrière en place.

Le règlement sur le logement abordable inscrit noir sur blanc trois verrous anti-spéculation : le prix de revente ne peut pas dépasser le prix d'achat initial, la transaction ne peut passer que par la plateforme de mise en relation du gouvernement, et la revente privée est interdite.²³ C'est presque le mur démantelé en 2002, rebâti cinquante ans plus tard, et rebâti plus haut : la boucle fermée du logement public limitait seulement « à qui vendre » ; Taoyuan verrouille cette fois aussi « à quel prix vendre ». Vous achetez à prix réduit ; demain, vous ne pourrez revendre qu'au prix initial, via la plateforme du gouvernement, à une autre personne éligible. La plus-value reste dans ce cercle et ne peut pas être encaissée d'un coup par quelqu'un.

📝 Note curatoriale
La barrière de Taoyuan revient à compléter la page de devoirs que le logement public avait oubliée il y a cinquante ans. Le plus grand point de rupture du logement public était : « acheter à bas prix, vendre au prix plein, garder la plus-value ». Taoyuan inscrit cette fois directement dans le texte que « le prix de revente ne peut pas dépasser le prix d'achat initial », comme pour dire à l'histoire : ce mur n'aurait jamais dû être démonté. Vu sous cet angle, le logement abordable est une résurrection du logement public, mais aussi une reconnaissance de son erreur : une disposition légale admet que cet ascenseur n'aurait pas dû retirer l'échelle.

Mais dès qu'elle a émergé, cette voie est entrée en collision avec l'État central.

Aider à acheter ou aider à louer : la querelle à distance entre État central et collectivité

La position du ministère de l'Intérieur est claire : la vente pose problème en elle-même. Le vice-ministre Tung Chien-hung a directement mis cette orientation en cause. Selon lui, « lorsque le logement abordable prend la forme d'un logement destiné à la vente, il peut, relativement parlant, aider moins de personnes », et « le processus de revente libre peut provoquer des litiges relatifs aux droits réels ainsi que des problèmes de gestion administrative ultérieurs ».²⁴ Il défend un retour à l'esprit « louer sans vendre » de la Loi sur le logement social. En clair, le ministère de l'Intérieur dit ceci : une fois qu'un logement est vendu, le stock public est perdu en une seule fois ; plutôt que d'imaginer toutes sortes de règles pour gérer « ce qui se passe après la vente », mieux vaut ne pas vendre dès le départ et conserver les logements indéfiniment dans les mains du gouvernement pour les louer.

Les deux camps parlent en réalité de deux conceptions différentes de la justice résidentielle.

La réponse de Taoyuan consiste à refuser ce cadre binaire. Chiang Nan-chih, directeur du département du développement urbain de Taoyuan, affirme : « La promotion de la justice résidentielle ne devrait pas tomber dans une logique unique de “choix entre deux options”. »²⁵ Le maire Chang San-cheng s'est lui-même rendu au Yuan exécutif le 4 juin 2026 pour demander que le logement abordable de Taoyuan soit intégré à la politique centrale. Selon les médias, il a décrit le logement abordable et le logement social comme « deux ailes » de la politique du logement, complémentaires plutôt que concurrentes : certains veulent acheter, d'autres ne peuvent que louer ; les deux besoins doivent être pris en charge sans forcer un choix exclusif.²⁶

Émission officielle du magazine CommonWealth : pourquoi la promesse de 130 000 logements sociaux construits directement par le gouvernement Lai a-t-elle été fortement réduite ? Un autre angle sur la situation difficile de la justice résidentielle à Taïwan.

Cette fois, le Yuan exécutif n'a pas rejeté le projet d'emblée. Le ton du Premier ministre Cho Jung-tai s'est nettement assoupli : il n'a pas opposé de veto à la démarche de Taoyuan, espérant seulement que « les politiques de l'État central et des collectivités locales puissent être alignées ».²⁷ Une voie politique abrogée depuis onze ans, dont le motif officiel avait déjà été rédigé sous la forme « taux de propriété de 85 %, mission accomplie », a donc rouvert, depuis une collectivité locale, la porte de l'État central.

_Le Karl-Marx-Hof de Vienne, achevé en 1933 et toujours détenu par la municipalité, uniquement locatif. Quand on ne vend pas pendant cent ans, le stock reste dans les mains du public. Photo : C.Stadler/Bwag, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons._

Cette collision entre État central et collectivité locale porte au fond sur une question qui aurait dû recevoir une réponse il y a cinquante ans, mais qui a toujours été contournée : le gouvernement doit-il aider la population à « acheter » ou à « louer » ?

Cinquante ans plus tard, Taïwan apprend enfin à installer cette barrière

Revenons à l'adresse des logements publics de Chenggong.

En 1985, l'ancien chef de quartier Shih Chung-sheng et son épouse vidèrent leurs économies pour réunir 400 000 dollars taïwanais d'apport et acheter un logement à 67 000 dollars le ping. À ce moment-là, le logement public était une promesse complète de justice résidentielle : le gouvernement construisait des logements bon marché pour aider ceux qui ne pouvaient pas acheter à monter dans le train. Son seul oubli fut de ne pas installer de barrière à la sortie : personne n'avait prévu comment répartir, si le logement prenait de la valeur, l'écart de prix nourri par la subvention publique et l'emplacement. Quarante ans plus tard, à la même adresse, le ping approche le million ; l'apport de l'époque ne permet même plus d'acheter un ping, et l'échelle a été discrètement retirée sous les pieds des premiers montés à bord.

Hong Kong appelle cette barrière la prime foncière ; le Royaume-Uni a appris, au prix de 8 000 milliards de dollars taïwanais de valeur cédée, qu'elle ne pouvait pas manquer ; Singapour a installé des seuils mais fuit encore. Taïwan a tourné autour pendant cinquante ans, jusqu'à démanteler en 2002 le demi-mur qui existait encore. Ce n'est qu'en 2026 qu'un gouvernement local a finalement inscrit les mots « le prix de revente ne peut pas dépasser le prix d'achat initial » dans un règlement appelé « logement abordable ». C'est précisément la barrière que le logement public n'avait pas installée, celle que Hong Kong appelle prime foncière.

La vraie question de cette histoire n'a donc jamais été : « le gouvernement peut-il construire des logements ? » Le logement public a montré qu'il le pouvait, et Taoyuan se prépare à le faire à nouveau. La vraie question est : après vous avoir aidé à acheter, à qui doit revenir la plus-value ? À la première personne montée dans le train, ou à la génération suivante qui attend encore devant la porte ?

Les conseillers municipaux de Taoyuan qui ont appuyé sur le bouton du vote en troisième lecture n'en avaient peut-être pas conscience, mais ils ont aussi posé la dernière brique du mur démantelé cinquante ans plus tôt. Reste à savoir si cette brique pourra devenir un escalator qui ne retire plus l'échelle, ou si elle restera une nouvelle fois coincée dans le bras de fer d'un alignement impossible entre État central et collectivité locale. Le prochain prix affiché à l'adresse des logements publics de Chenggong nous donnera la réponse.

Pour aller plus loin :

• Logement social et justice résidentielle — La voie du logement social « uniquement locatif » après 2016 : 200 000 logements en huit ans, double approche construction directe et location-gérance, et conception mixte pour éviter la stigmatisation des logements sociaux (article jumeau de celui-ci, qui poursuit le récit après la fin du logement public en 2015)
• La crise de la faible natalité à Taïwan — L'impossibilité d'acheter un logement et l'impossibilité d'avoir des enfants sont les deux extrémités d'une même fracture structurelle, autre facette de la justice générationnelle
• Les maisons en tôle — Quand on ne peut ni acheter ni louer de manière stable, comment les Taïwanais ajoutent eux-mêmes, avec des moyens précaires, un abri où vivre
• Justice environnementale et controverses NIMBY à Taïwan — Où construire les logements sociaux et les équipements indésirables : la frontière entre justice résidentielle et justice spatiale

Références

Sources des images

Cet article utilise huit images sous licence Creative Commons, toutes mises en cache dans public/article-images/society/ afin d'éviter le hotlinking vers les serveurs sources ; il intègre également deux vidéos de chaînes officielles, CTS News et CommonWealth Magazine.

• Silhouette résidentielle de Taipei depuis Xiangshan — Photo : Heeheemalu, 2026, CC BY-SA 4.0 (image de couverture)
• Rue d'immeubles résidentiels à Shilin, Taipei — Photo : 迷惘的人生, 2022, CC BY-SA 2.0
• Hoi Fu Court, To Kwa Wan, Hong Kong (HOS) — Photo : Thomasman, 2008, CC BY-SA 3.0
• Brookfield Estate, logement municipal à Londres — Photo : Reading Tom, CC BY 2.0
• Immeubles HDB du quartier de Lavender à Singapour — Photo : Martinpasquier, 2014, CC BY-SA 4.0
• Logement social Minglun, Taipei — Photo : Solomon203, 2023, CC BY-SA 4.0
• Silhouette du quartier Qingpu-HSR à Taoyuan — Photo : Heeheemalu, 2023, CC BY-SA 4.0
• Logement social Karl-Marx-Hof, Vienne — Photo : C.Stadler/Bwag, CC BY-SA 4.0
• Vidéos : CTS News, « 716 凱道遊行喊「居住正義」 » (chaîne officielle YouTube) ; CommonWealth Magazine, « 為何社宅政策大轉彎 », 8 分鐘看懂天下 Ep.74 (chaîne officielle YouTube)