Logement social et justice habitationnelle

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L’hébergement est un besoin fondamental du peuple et une responsabilité importante de l’État. Depuis 2016, Taïwan a lancé la politique « 8 ans, 200 000 unités de logement social », poursuivie par la construction directe et la location publique, dans un doublement parallèle, pour réaliser la « justice habitationnelle ». Cette politique cherche à reconstruire l’essence du logement, le ramenant d’un simple bien marchand à la garantie du droit au logement.

À la fin de 2023, le gouvernement estimait que d’ici la fin de 2024, la construction directe atteindrait 120 000 unités, auxquelles s’ajouteraient environ 94 000 unités d’effets de location publique validés, pour un total d’environ 214 000 unités, avec un taux d’atteinte de 107 %. Cependant, les prix immobiliers élevés et les difficultés de location persistent, et le rôle et les limites du logement social restent des enjeux centraux du débat politique taïwanais.

Mots-clés : logement social, justice habitationnelle, location publique, loi sur le logement, logement des jeunes, logement des classes vulnérables

Pourquoi c’est important

Le logement est la base sur laquelle les gens s’établissent, forment une famille et poursuivent leurs rêves. Lorsque le ratio prix/logement à Taïpe dépasse 16 fois le revenu médian, de nombreux jeunes se retrouvent prisonniers d’un dilemme « ne peut pas acheter, ne peut pas louer correctement », et le logement social devient un outil politique clé pour répondre à la justice habitationnelle.

La signification de la politique de logement social ne se limite pas à la construction de bâtiments. Elle représente un choix : permettre aux classes économiquement vulnérables de bénéficier d’un environnement de vie convenable, offrir aux jeunes un lieu où s’établir, et améliorer les quartiers anciens à travers la rénovation urbaine.

D’un point de vue international, la proportion de logements sociaux à Taïwan reste relativement basse, mais l’expansion rapide depuis 2016 a fait passer cette question d’enjeu marginal à thème central des politiques publiques.

• Égalité sociale : permettre aux classes vulnérables de bénéficier d’un environnement de vie convenable
• Justice intergénérationnelle : offrir aux jeunes un lieu où s’établir, sans fardeau de prêt immobilier lourd
• Développement urbain : favoriser la régénération urbaine, améliorer l’environnement des quartiers anciens
• Harmonie sociale : réduire les tensions sociales liées aux problèmes de logement

Situation actuelle du logement à Taïwan

Difficultés d’accès au logement à l’ère des prix élevés

Selon les statistiques du ministère de l’Intérieur pour le 4e trimestre 2024, le ratio prix/logement à Taïpe est de 16,43, à Nouvelle-Ville de 14,08, à Taoyuan de 9,22, et à l’échelle nationale de 10,76¹. En d’autres termes, une famille moyenne à Taïpe devrait renoncer à manger et boire pendant plus de seize ans pour pouvoir acheter un logement. De nombreux jeunes sont contraints de se tourner vers le marché de la location.

Cependant, le marché de la location présente lui aussi de nombreux problèmes : l’absence de contrats officiels est répandue, les propriétaires locataires évitent souvent de déclarer leurs revenus, les prix de location manquent de transparence, les contrats à court terme sont fréquents, et les droits des locataires manquent de protection efficace. Ces deux difficultés s’entrecroisent, faisant du problème du logement l’un des enjeux politiques les plus urgents de la société taïwanaise.

Besoins spécifiques en matière de logement

• Jeunes générations : les salaires ne suivent pas l’évolution des prix, l’accès à l’achat reste un rêve lointain
• Familles monoparentales : charge financière lourde, choix limité en matière de location
• Personnes âgées : revenus fixes diminués, exposées au risque de perte de logement
• Personnes en situation de handicap : nécessitent un environnement accessible, options encore rares

Contexte historique des politiques du logement

Politiques du logement initiales (1950-2010)
Les premières politiques du logement à Taïwan visaient principalement à encourager l’achat de logements :

• Politique des logements publics : construction de logements populaires vendus à prix réduit
• Prêts hypothécaires avantageux : soutien par des politiques financières
• Réduction d’impôt sur la revente, avantages pour les premiers acheteurs : incitations fiscales pour stimuler l’achat
• Problème : les principaux bénéficiaires étaient les classes moyennes, les classes vulnérables tiraient peu partie de ces mesures

Adoption de la loi sur le logement (2011-2016)
En 2011, la loi sur le logement a été adoptée, marquant une nouvelle orientation politique :²

• Objectif législatif : garantir à tous les citoyens un logement convenable et un environnement de vie digne
• Base juridique pour le logement social
• Mise en place d’un système de subvention de loyer
• Cependant, la mise en œuvre manquait d’efficacité, et la construction de logements sociaux progresse lentement

Contenu des politiques de logement social

Plan des 200 000 unités sur 8 ans

Après l’arrivée au pouvoir en 2016, le nouveau gouvernement a présenté la politique « 8 ans, 200 000 unités de logement social » :³

Objectifs politiques

• Construction de 200 000 unités de logement social entre 2017 et 2024
• Construction directe : 120 000 unités
• Location publique : 80 000 unités

Stratégies d’exécution

1. Collaboration entre l’État central et les collectivités locales : le Centre national du logement et de la rénovation urbaine (National Housing and Urban Regeneration Center) coordonne la planification
2. Sources de terrain diversifiées : terrains publics, lots de rénovation urbaine, dons, etc.
3. Mécanismes financiers innovants : fonds logement, budget spécial pour les infrastructures de base
4. Équipes professionnelles dédiées : création d’institutions spécialisées pour améliorer l’efficacité opérationnelle

Modèle à double voie parallèle

Voie 1 : Construction directe
Le gouvernement construit, possède et gère directement les logements sociaux :

• Objectif de construction : 120 000 unités
• Sources de financement : fonds logement, budget spécial
• Mode de gestion : gestion directe par l’État ou délégation à des acteurs privés
• Caractéristique : meilleure maîtrise de la qualité, possibilité de planifier des fonctions communautaires complètes

Voie 2 : Location publique
Le gouvernement collabore avec des propriétaires privés pour placer des locataires vulnérables :

• Objectif de logements : 80 000 unités
• Mode de fonctionnement :
  • Location publique : le gouvernement loue des logements privés, puis les sous-loue aux classes vulnérables
  • Gestion déléguée : faciliter la location entre propriétaires et locataires, fournir des services de gestion
• Avantage : réactiver les logements vacants, augmenter rapidement l’offre de logements sociaux

Statistiques des résultats d’exécution

Indicateurs statistiques politiques

• Selon les estimations du gouvernement en décembre 2023, d’ici la fin de 2024, la construction directe atteindrait 120 000 unités, les contrats de location publique validés atteindraient 93 980 unités, pour un total de 213 980 unités, avec un taux d’atteinte de 107 %⁴
• Le terme « atteinte » fait référence aux indicateurs statistiques politiques. La partie construction directe inclut les projets en cours et les projets adjudiqués en attente de démarrage. Selon les statistiques du ministère de l’Intérieur, à la fin août 2026, parmi les logements construits directement, 47 111 unités sont achevées, 65 202 unités sont en cours de construction, et 15 380 unités sont adjudiquées mais en attente de démarrage⁵. Les logements achevés font référence aux logements neufs obtenus après obtention du permis d’usage

Principes de conception des logements sociaux

La philosophie de conception des logements sociaux à Taïwan s’appuie sur le principe de « logement mixte », évitant délibérément la concentration des pauvres comme dans les logements publics de Hong Kong ou les logements sociaux aux États-Unis, permettant ainsi à des habitants de milieux divers de coexister.

Principe de logement mixte

Selon l’article 4 de la loi sur le logement en vigueur, les logements sociaux doivent attribuer au moins 40 % de leurs unités aux classes économiques ou sociales vulnérables, et au moins 20 % aux familles mariées de moins de deux ans ou aux familles avec enfants mineurs². Les classes vulnérables comprennent un large éventail de groupes : ménages à faible revenu, familles en situation particulière, familles avec deux enfants mineurs ou plus, personnes âgées, victimes de violences familiales, personnes en situation de handicap, Autochtones, victimes de catastrophes, etc.

Étendue des classes vulnérables
Selon la définition de la loi sur le logement :

• Ménages à faible revenu et ménages à revenu moyen inférieur
• Familles en situation particulière
• Familles avec deux enfants mineurs ou plus
• Personnes ayant été placées dans des établissements d’accueil ou des familles d’accueil, sans pouvoir retourner chez elles, âgées de moins de 25 ans
• Personnes âgées de 65 ans ou plus
• Victimes de violences familiales ou d’agressions sexuelles et leurs enfants
• Personnes en situation de handicap
• Personnes infectées par le VIH ou atteintes du sida
• Autochtones
• Victimes de désastres
• SDF
• Personnes mineures en difficulté en raison de la grossesse ou de l’accouchement
• Autres cas approuvés par les autorités compétentes

Planification des équipements communautaires

Équipements essentiels

• Environnement accessible : rampes d’accès, ascenseurs, conception adaptée aux personnes à mobilité réduite
• Crèches : priorité à l’installation de crèches non lucratives
• Services de soins aux personnes âgées : centres de journée, points de suivi
• Espaces d’activités communautaires : salles communautaires, salles de lecture
• Services commerciaux : supermarchés de proximité, services de blanchisserie, etc.

Conceptions innovantes

Ces dernières années, les logements sociaux ont continué à expérimenter de nouveaux équipements. Les espaces de création pour les jeunes offrent des ateliers de travail pour les entrepreneurs, les cuisines partagées favorisent les interactions entre résidents. Les serres sur le toit combinent l’agriculture urbaine et l’éducation à l’environnement, les centres de recyclage promeuvent l’économie circulaire, et certains nouveaux projets intègrent des équipements IoT pour créer des plateformes de gestion communautaire intelligentes.

Principe de charge locative abordable

Les loyers des logements sociaux ne doivent pas dépasser les prix du marché, et doivent être fixés selon le revenu et le statut du locataire. Le principe de tarification du ministère de l’Intérieur est que le loyer de base est compris entre 30 % et 80 % du loyer de marché, avec une réduction supplémentaire dans certaines zones de la région métropolitaine de Taipei en raison de la concurrence élevée. Les collectivités locales peuvent appliquer des tarifs différenciés selon le revenu ou le statut, mais ne doivent pas dépasser les normes fixées par l’État central⁶.

Études de cas des logements sociaux importants

Les projets de logements sociaux à Taïwan illustrent diverses expérimentations, allant de la conception philosophique à la création de l’environnement communautaire. Plusieurs projets récents intègrent des crèches, des services de soins aux personnes âgées, des espaces d’innovation pour les jeunes et autres équipements publics, formant des pôles de vie communautaires complexes. Cette approche de « logement social = quartier » influence progressivement la direction de conception des projets futurs.

Logements sociaux de la santé à Taipei

Les logements sociaux de la santé à Taipei sont situés sur la rue Jiankang, dans le district de Songshan, avec un total de 507 unités. Les étages inférieurs abritent un centre de services aux personnes âgées, un centre de soins de journée pour personnes âgées et une crèche⁷.

Politique de location publique

La location publique est la seconde voie de la politique de logement social à Taïwan. En intervenant dans le marché privé de la location, le gouvernement peut rapidement augmenter l’offre de logements sociaux et réactiver les logements vacants. En août 2023, le Conseil des ministres estimait que le nombre de contrats de location publique validés à la fin d’année atteindrait environ 68 000 unités⁸.

Modes de fonctionnement

Mode de location publique
Le gouvernement loue des logements privés via des entreprises professionnelles, puis les sous-loue aux familles vulnérables :

• Durée du bail : les entreprises signent un bail de trois ans avec les propriétaires, puis agissent en tant que sous-locationnaires pour signer un bail d’au moins un an avec les locataires
• Prix du bail : le prix du bail signé ne doit pas dépasser 80 % du prix de marché, et le loyer facturé aux locataires ne doit pas dépasser le prix du bail, les locataires pouvant demander une subvention de loyer selon leur statut⁹

Mode de gestion déléguée
Le gouvernement met en relation les propriétaires et les locataires, les entreprises professionnelles gèrent la sélection des locataires, la perception des loyers et les réparations, le prix du bail signé par les propriétaires et les locataires ne doit pas dépasser 90 % du prix de marché⁹。 Le gouvernement fournit des subventions pour les réparations (jusqu’à 10 000 NT$ par unité par an, pendant au plus long 3 ans), des réductions d’impôt foncière et de taxe foncière, une assurance de sécurité à domicile, ainsi que des services de médiation des conflits et de consultation juridique, afin de réduire les risques pour les propriétaires locataires.

Mécanismes d’exécution et résultats

Les principaux défis comprennent : certains propriétaires hésitent à participer en raison de préoccupations sur la qualité des locataires, les sources de logements sont concentrées dans les zones urbaines, les familles extrêmement vulnérables trouvent encore le loyer actuel trop élevé, et la qualité des services varie considérablement entre les entreprises.

Effets politiques et impacts sociaux

Analyse quantitative des effets

Les effets quantitatifs de la politique de logement social manquent actuellement d’évaluations officielles globales vérifiables. Ce qui est certain, c’est que la construction directe et la location publique ont augmenté l’offre de logements abordables, et ont également amené plus de logements privés dans le circuit des contrats officiels.

Évaluation des impacts sociaux

Réalisation de la justice habitationnelle
La qualité spatiale des logements sociaux récemment construits est généralement supérieure à celle des locations ordinaires, les équipements communautaires sont bien planifiés, et les loyers sont plus abordables par rapport au marché, offrant également une sécurité de séjour plus longue. Pour les groupes socialement vulnérables qui ont longtemps été marginalisés sur le marché de la location, cela représente une amélioration concrète.

Intégration sociale et développement urbain
La conception de logement mixte permet aux classes vulnérables et aux familles ordinaires de coexister, évitant la concentration de pauvreté. Certains projets de logements sociaux ont également stimulé le développement commercial environnant, devenant des catalyseurs de régénération urbaine dans les quartiers anciens, améliorant ainsi la qualité globale de l’environnement communautaire.

Comparaison internationale des expériences

Système des logements HDB à Singapour

Singapour est connue pour son modèle de logements publics construits à grande échelle sous la direction de l’État. Environ 76 % des résidents de Singapour (citoyens et résidents permanents) vivent dans des logements HDB¹⁰. Le système de quota ethnique favorise l’intégration des groupes ethniques, et sa combinaison avec le système de retraite encourage l’achat et la possession de logements. Taïwan peut s’inspirer de la stabilité politique à long terme et de la planification complète des espaces communautaires de Singapour, bien que Taïwan insiste davantage sur la location plutôt que sur l’achat, avec une orientation globale différente.

Logements sociaux aux Pays-Bas

Les coopératives immobilières aux Pays-Bas possèdent environ 2,3 millions de logements, soit environ 28 % du total national (début 2024, selon l’Office national de la statistique des Pays-Bas)¹¹, construits et gérés par des coopératives à but non lucratif, avec un système de tarification basé sur le revenu pour garantir une répartition équitable. L’attention des Pays-Bas à la qualité du design architectural et à l’environnement durable offre une référence précieuse pour Taïwan en termes de qualité.

Logements publics à Hong Kong

Environ 45 % de la population de Hong Kong vit dans des logements publics, divisés en deux catégories : logements à loyer modique et logements à acheter. Taïwan a délibérément fait le choix de s’éloigner du modèle de Hong Kong : insister davantage sur le logement mixte, éviter le développement à grande échelle et concentrée, et veiller à une planification complète des équipements communautaires, afin d’éviter la « concentration de pauvreté ».

Défis futurs et perspectives de développement

Principaux défis

Les politiques de logement social font face à quatre défis structurels majeurs. L’accès aux terrains est le premier obstacle : les terrains urbains sont rares et coûteux, les propriétaires de terrains sont peu enclins à coopérer, les procédures de modification de l’urbanisme sont complexes, et l’opposition locale envers le « logement social construit à côté » complique encore le choix des sites. Sur le plan financier, la hausse des coûts de construction, les dépenses de fonctionnement à long terme et la pression sur le fonds logement constituent également un défi pour le budget de l’État.

Certaines populations persistent à voir les logements sociaux comme des « bidonvilles », craignant un impact sur les prix des logements environnants, et la cohésion communautaire nécessite du temps et une communication continue. Sur le plan de la gestion, la coexistence de résidents aux besoins variés, les coûts de maintenance des équipements communautaires et le taux de rotation des résidents élevé imposent des exigences élevées en termes de compétences professionnelles des gestionnaires.

Perspectives de développement futures

Les suggestions politiques proposées par le secteur concernent plusieurs domaines : réviser la loi sur le logement, renforcer la base juridique, promouvoir une loi spéciale sur les logements sociaux, qui constituent les priorités du renforcement institutionnel. En matière de financement innovant, l’introduction de capitaux privés, le développement de REITs pour les logements sociaux et la création d’un système de fiducie foncière peuvent aider à élargir les sources de financement. La gestion intelligente (systèmes IoT, intégration d’applications communautaires) et la promotion de la certification environnementale verte sont des pistes pour améliorer la qualité. Le développement équilibré entre les régions mérite également toute l’attention : actuellement, les logements sociaux sont fortement concentrés dans les six grandes villes, et les besoins en matière de logement dans les zones non urbaines restent insuffisamment couverts par les politiques.

Conclusion : Vers la justice habitationnelle

Les logements sociaux incarnent la mise en pratique des valeurs sociales, et ne se limitent pas à une simple politique du logement. Depuis 2016, Taïwan a lancé le plan de 200 000 unités sur 8 ans, non seulement en termes de quantité, mais aussi en qualité, en établissant un « modèle taïwanais » :

Les caractéristiques des logements sociaux taïwanais reposent sur plusieurs choix fondamentaux : adopter un design de logement mixte pour éviter la concentration de pauvreté, compléter la construction directe et la location publique, accorder une attention particulière à l’esthétique du design et aux fonctions communautaires, et intégrer les spécificités climatiques et culturelles de Taïwan. Bien que ce « modèle taïwanais » soit encore en cours d’ajustement, il a déjà formé une trajectoire politique identifiable.

Vision d’avenir
Permettre à chacun qui vit à Taïwan, quel que soit son niveau économique, de bénéficier d’un environnement de vie convenable, stable et digne. Atteindre cet objectif permettra à Taïwan de construire une société plus juste et plus inclusive.

La réalisation de la justice habitationnelle exige les efforts de toute la société. L’État fournit le cadre politique et les ressources, les professionnels apportent leur expertise et leur créativité, et les citoyens offrent leur compréhension et leur soutien, afin que les logements sociaux puissent réellement jouer leur rôle et faire progresser la société taïwanaise.

Lecture complémentaire :

• Logements publics et justice habitationnelle — La voie abandonnée avant 2016 de « construire et vendre » : des dispositions législatives sur les logements publics de 1975 à leur abrogation en 2015, comment les logements publics sont devenus un escalier pour l’escalade immobilière, et le débat contemporain sur la reprise de la vente dans les logements abordables de Taoyuan 2026 (pièce jumelle de cet article)
• Toits en tôle — Le dilemme de la gestion des 716 000 constructions illégales, les toits en tôle et les problèmes de construction illégale sont l’un des fondements structurels des enjeux de justice habitationnelle
• Justice environnementale et conflits de siting à Taïwan — L’extension des questions d’utilisation des terres dans le contexte du logement : répartition inégale des risques environnementaux et conflits communautaires autour des installations de siting

Sources

1. Bureau de gestion foncière du ministère de l’Intérieur，《Rapport sur les résultats de la promotion des logements sociaux》，décembre 2024
2. Centre national du logement et de la rénovation urbaine，《Résultats d’exécution du plan d’organisation des logements sociaux》，2024
3. Conseil des ministres, « Plan d’organisation des logements sociaux », version approuvée en mars 2017
4. Loi sur le logement (version révisée en 2017)，Base de données juridique nationale
5. Fondation de recherche et de développement de la rénovation urbaine，《Statistiques sur les résultats de la rénovation urbaine》，2024
6. Wikipédia, article « Logements sociaux à Taïwan »，version de mars 2024
7. Tous les projets de rénovation urbaine passent，article « Les volumes de construction directe et de location publique atteignent un nouveau record »，2024
8. Bureau du développement urbain de Taipei，《Livre blanc sur la politique de logement social》，2023
9. Bureau du développement rural et urbain de Nouvelle-Ville，《Plan de développement des logements sociaux de Nouvelle-Ville》，2024
10. Bureau du développement du logement de Taoyuan，《Résultats de la promotion des logements sociaux de Taoyuan》，2024
11. Fondation Cui Mama，《Enquête sur la situation du marché de la location》，2024
12. Coalition pour la promotion des logements sociaux，《Propositions politiques sur les logements sociaux》，2023