Vivienda pública nacional y justicia habitacional: las viviendas baratas construidas por el gobierno, y la escalera de activos que terminaron creando

En el tramo 2 de Fuxing South Road, en el distrito de Da’an de Taipéi, hay un conjunto de viviendas llamado “viviendas públicas nacionales Chenggong”. Cuando acababan de construirse, en 1985, nadie las quería.¹

El precio fijado por el gobierno era de 67.000 a 71.000 dólares taiwaneses por ping (坪, unidad local de superficie, unos 3,3 m²), una cifra que entonces no era barata. Sumado al estancamiento de las ventas, al final hubo que rebajar el precio a 67.000 dólares taiwaneses por ping y añadir préstamos sin intereses a cuatro años para terminar de vender las unidades. El antiguo jefe de barrio Shih Chung-sheng recordó más tarde que él y su esposa agotaron los ahorros de toda una vida para reunir un pago inicial de 400.000 dólares taiwaneses y comprar una de esas viviendas.¹

Cuarenta años después, la misma dirección registra en plataformas inmobiliarias un precio promedio de compraventa cercano a 870.000 dólares taiwaneses por ping durante el último año, y la unidad más cara se aproxima a los 980.000.² De 67.000 a 870.000: unas doce a catorce veces más. Aquel pago inicial que en su momento exigió vaciar los ahorros hoy no alcanzaría ni para comprar un ping.

Resumen en 30 segundos: La vivienda pública nacional fue una política aprobada por ley en Taiwán en 1975: el gobierno “construía para vender” viviendas baratas a la población, con la intención de ayudar a quienes no podían comprar a subir al tren de la propiedad. El problema es que nunca incorporó una compuerta de “recuperación de plusvalía”; en 2002 incluso desmontó el único mecanismo contra la especulación, permitiendo que esas viviendas se vendieran a cualquiera. Así, las casas construidas con subsidio público terminaron convertidas en activos privados de los primeros compradores, y varias viviendas públicas nacionales en zonas prime de Taipéi hoy se acercan o incluso superan el millón por ping. En 2015 el gobierno derogó la Ley de Vivienda Pública Nacional y pasó a la vivienda social “solo en arriendo, no en venta”; pero en mayo de 2026 Taoyuan aprobó en tercera lectura su “vivienda asequible”, recuperando la vía de “construir para vender” y, deliberadamente, reinstalando la compuerta que entonces faltó: la reventa no puede superar el precio original de compra. El Ministerio del Interior no está de acuerdo y sostiene que hay que volver al modelo “solo en arriendo”. Entre “ayudarte a comprar” y “ayudarte a arrendar”, Taiwán lleva cincuenta años discutiendo la ruta de la justicia habitacional sin cerrar el debate.

Este artículo trata de los cincuenta años atrapados entre esos dos precios de una misma dirección. ¿Cómo una buena intención —que el gobierno gastara dinero para construir viviendas baratas y ayudar a la gente a subir al tren de la propiedad— terminó convirtiéndose en esto: una generación siguiente situada al pie de la escalera, incapaz de comprar y sin estabilidad para arrendar?

La generación de viviendas que el gobierno construyó para vender

La primera forma en que Taiwán abordó el problema de que “la gente no puede comprar vivienda” fue prestarte dinero para construir. Con el Reglamento de Préstamos para la Construcción de Viviendas Públicas Nacionales, promulgado en 1957, el papel del gobierno se parecía más al de un banco: aportar financiamiento para que las personas construyeran sus propias casas. Lo que realmente hizo que el gobierno se metiera a construir por sí mismo fue la Ley de Vivienda Pública Nacional, promulgada el 12 de julio de 1975. Ese mismo día se derogó el viejo reglamento de préstamos.³

En el fondo, esa ley de 1975 era una promesa de justicia habitacional. El artículo 3 original lo decía con claridad: la vivienda pública nacional era “para venderse o arrendarse a familias de menores ingresos y a familias de militares, funcionarios públicos y docentes”.⁴ En otras palabras, esas viviendas debían venderse a personas de bajos ingresos y a militares, funcionarios y docentes, no a quien en el mercado tuviera dinero para comprar.

Más decisivo aún era su artículo 12. Para revender una vivienda pública nacional se necesitaba la aprobación de la autoridad competente, y el comprador sucesivo también debía cumplir los requisitos para adquirir vivienda pública nacional.⁴ Este artículo es el eje de toda la historia. Equivalía a levantar un muro alrededor de la vivienda pública nacional: si hoy el gobierno vendía una vivienda con subsidio a un comprador calificado, cuando esa persona quisiera venderla en el futuro solo podría hacerlo a otra persona calificada. La vivienda podía cambiar de manos, pero siempre circulaba dentro del círculo de “quienes necesitan ayuda”. El descuento no se filtraba hacia afuera; el subsidio no podía ser retirado de una sola vez por alguien que lo monetizara.

📝 Nota curatorial
Ese muro fue uno de los diseños más subestimados de la vivienda pública nacional, y también uno de los primeros en ser olvidados. Cuando más tarde se criticó que esta política “benefició a quienes compraron temprano”, la crítica en realidad no apuntaba a la versión de 1975: entonces existía un circuito cerrado y el subsidio no podía escaparse. Lo que realmente dejó filtrar el subsidio fue que décadas después alguien desmontó ese muro con sus propias manos. Un artículo sobre vivienda pública nacional que solo vea “las casas subieron de precio, quien compró ganó” se pierde el momento más importante: cuándo, quién y por qué desmontó el circuito cerrado.

En 1982, la ley fue objeto de una gran reforma y pasó de una decena larga de artículos a 45. Esa reforma añadió un candado contra la especulación de corto plazo: quien comprara una vivienda pública nacional debía “vivir en ella al menos dos años” antes de venderla.⁵ Pero hay que observar que el muro central seguía en pie: el comprador sucesivo todavía debía cumplir los requisitos de la vivienda pública nacional. Vivir dos años solo impedía comprar y revender de inmediato; el límite del círculo no se tocó.

Si algo cambió de verdad la naturaleza de la política en 1982 fue que, de paso, abrió la puerta a otro grupo. Para promover las ventas, la vivienda pública nacional empezó a aceptar solicitudes de militares, funcionarios y docentes. Así apareció un giro irónico: las “familias de menores ingresos” que el texto original decía proteger terminaron en la práctica desplazadas hacia atrás, mientras que los militares, funcionarios y docentes, con ingresos más estables y mayor capacidad de pagar un anticipo, pasaron a ser el grupo principal. La entrada a la vivienda barata se desplazó discretamente desde quienes más la necesitaban hacia quienes estaban relativamente mejor.

La textura residencial de alta densidad de Taipéi. Las viviendas construidas en aquella generación de vivienda pública nacional suelen estar incrustadas en manzanas como esta, y más tarde se revalorizaron junto con su ubicación. Photo: 迷惘的人生, CC BY-SA 2.0 via Wikimedia Commons.

¿Por qué, entonces, en aquellos años todo el mundo quería ganar el sorteo de una vivienda pública nacional? Porque el precio de adjudicación estaba por debajo del precio de mercado. Ganar una unidad era casi como ganar la lotería: en el instante de recibir las llaves, uno tenía en la mano una diferencia de precio cercana al 30% respecto del mercado, que podía convertirse en efectivo al revender.⁶ Esa atmósfera de “ganar el sorteo es como ganar la lotería” no era en sí misma un error. Era precisamente lo que la justicia habitacional debía parecer: permitir que quienes no podían comprar pudieran subir al tren mediante suerte y requisitos.

El error fue que después ese tren olvidó cerrar la puerta.

En 2002 se desmontó el muro

Mucha gente cree que la vivienda pública nacional quedó condenada a convertirse en objeto de especulación en el momento en que, en 1982, se permitió comprar a militares, funcionarios y docentes. Pero el año que realmente desmontó la compuerta fue uno mucho menos mencionado: 2002.

El 11 de diciembre de ese año, el Yuan Legislativo reformó el artículo 19 de la Ley de Vivienda Pública Nacional. Cambió dos cosas, cada una aparentemente pequeña por separado, pero juntas dieron vuelta por completo el destino de la política. Primero, el plazo mínimo de residencia bajó de dos años a uno. Segundo, y fue el golpe fatal, se eliminó la restricción de que “el comprador sucesivo deba cumplir los requisitos de vivienda pública nacional”.⁷

El muro que desde 1975 rodeaba a la vivienda pública nacional fue derribado en ese momento.

Desde entonces, una vivienda pública nacional podía venderse a cualquiera después de un año de residencia. No tenía que ser una familia de menores ingresos. No tenía que ser militar, funcionario o docente. No tenía que cumplir ningún requisito. Una vivienda que originalmente solo circulaba entre “personas que necesitaban ayuda” fue colocada formalmente en el mercado libre, sin diferencia con el departamento privado de precio pleno que estaba al lado.

Aquí hay que fijar un detalle que suele explicarse mal, porque es clave para entender esa compuerta. En la Ley de Vivienda Pública Nacional sí existía una fórmula de cálculo del “precio original de compra menos depreciación” (artículo 21), que suena como un candado contra la especulación del tipo “la reventa solo puede hacerse al costo”. Pero no lo era. Esa fórmula era el método para calcular cuánto debía compensar el gobierno al ocupante original cuando recuperaba forzosamente una unidad infractora; no tenía nada que ver con el precio al que uno podía vender la vivienda en el mercado.⁵ Por eso la formulación precisa es esta: el único mecanismo antiespeculativo de la vivienda pública nacional fue siempre el circuito cerrado de “restricciones de comprador”, y ese mecanismo se desmontó en 2002. No hubo una supuesta “flexibilización del mecanismo de recompra al precio original”. La diferencia importa, porque decide si la crítica da en el blanco.

Una vez desmontado el circuito cerrado, lo demás quedó en manos del tiempo y la ubicación.

En el terreno de las viviendas Chenggong llegó después el metro, maduró el distrito comercial y todo el precio de la vivienda en Da’an subió con él. La vivienda pública nacional no cambió: seguía siendo aquella construcción de 1985. Pero el valor del terreno prime de la ciudad de Taipéi bajo sus pies se multiplicó más de diez veces en tres décadas. Quienes no podían reunir los 400.000 dólares taiwaneses del pago inicial quedaron afuera; quienes sí pudieron entrar vieron cómo la vivienda en sus manos se convertía en una riqueza que nunca habían previsto. La vivienda construida con subsidio público terminó apreciándose por completo en beneficio privado. Y esa plusvalía habría podido quedar en manos públicas, al menos en parte, si el muro hubiese seguido en pie.

📝 Nota curatorial
Para ser justos, la causa principal de la explosión de precios de la vivienda pública nacional fue la ubicación, no su condición de vivienda pública nacional. Cualquier vivienda en una zona prime de Taipéi habría subido en treinta años. Fuera de los núcleos urbanos, muchas viviendas públicas nacionales son simplemente viviendas usadas comunes, e incluso edificios vacíos difíciles de vender. Por eso la pregunta central de este artículo no es “por qué tiene derecho a subir de precio la vivienda pública nacional”; por supuesto que las viviendas suben. La pregunta es otra: si el gobierno construyó con dinero público y subsidió la diferencia de precio, ¿por qué no instaló de una vez una compuerta para que al menos parte de la plusvalía generada por esa inversión pública volviera a manos públicas? Hong Kong tiene una respuesta, Reino Unido ofrece una lección, y Taiwán dejó ese espacio en blanco durante cincuenta años.

Las tres grandes viviendas públicas nacionales: de vivienda barata a vivienda de lujo

Para ver el costo de esa compuerta ausente, hay que entrar a algunas direcciones de Taipéi. Primero, conviene aclarar algo que se presta a malentendidos: esas viviendas públicas nacionales de valor asombroso en zonas prime de Taipéi no son una historia dramática de “viviendas de reasentamiento para hogares de ingresos bajos y medios convertidas de la noche a la mañana en viviendas de lujo”. Su origen combina reconstrucción de aldeas de dependientes militares con adjudicación a ciudadanos comunes.

Tomemos Da’an como ejemplo. De sus 1.296 unidades, el ejército recibió 628, alrededor del 48%; la policía, 186, cerca del 14%; y las 479 restantes, alrededor del 37%, se vendieron al público general.² Las viviendas Chenggong se originaron en la “aldea Chenggong”; en 1980, el entonces comandante general del Ejército, Hau Pei-tsun, y el alcalde de Taipéi, Lee Teng-hui, firmaron el acuerdo de reconstrucción. Los hogares militares originales eran unos 515, cerca del 20%, y el 80% restante se vendió abiertamente al exterior.⁸ Por eso, la forma más precisa de decirlo es esta: se trataba de “vivienda pública vendida con subsidio gubernamental”, y el subsidio fue a parar a antiguos hogares militares y a compradores adjudicatarios comunes, no a viviendas de reasentamiento para hogares de bajos ingresos convertidas en lujo. Pero la línea mencionada antes sí se sostiene: después de 1982, para promover las ventas, se abrió la puerta a militares, funcionarios y docentes, y los hogares de bajos ingresos reales fueron desplazados. El beneficio de la vivienda barata no cayó desde el principio con precisión en quienes más lo necesitaban.

Una vez aclarado el origen, las cifras impactan sin apuntar al lugar equivocado.

Las viviendas Chenggong costaban 67.000 dólares taiwaneses por ping durante el estancamiento de ventas de 1985. Hoy, en plataformas inmobiliarias, su promedio del último año ronda los 870.000, y son las únicas entre las tres grandes viviendas públicas nacionales de Taipéi que aún no superan el millón.² Su vecina, la vivienda pública nacional Da’an, registra un promedio cercano a 960.000 dólares taiwaneses por ping durante el último año, y ya hay unidades por encima del millón: en noviembre de 2025 una transacción llegó a 1,05 millones por ping.²

El caso más extremo es Zhengyi. Originalmente reasentó a unas 175 familias de dependientes militares, en una ubicación sobre el tramo 3 de Zhongxiao East Road, junto a SOGO, una de las zonas comerciales más prime de Taipéi. Tras 26 años completos de integración y renovación urbana, se convirtió en el edificio de lujo “Taipei Star”, con precios de compraventa de 2,04 a 2,40 millones de dólares taiwaneses por ping en noviembre de 2024.² Un terreno de vivienda pública nacido del reasentamiento de dependientes militares terminó transformado en vivienda de lujo de primer nivel en Taipéi.

También está Xinlong, junto al Salón Conmemorativo de Chiang Kai-shek: en 1986 costaba 47.000 dólares taiwaneses por ping, y para 2022 aparecía en plataformas inmobiliarias alrededor de 1,058 millones por ping,⁹ unas veintidós veces más en cálculo grueso.

📊 Valor de la vivienda pública nacional: del precio de adjudicación al presente

Vivienda pública nacional	Inicio (año/precio original)	Hoy (plataformas inmobiliarias)
Chenggong	1985 / 67.000 por ping	Promedio del último año: unos 870.000
Da’an	—	Cerca de 960.000 en el último año; algunas unidades superan el millón
Xinlong	1986 / 47.000 por ping	2022: unos 1,058 millones
Zhengyi	Reasentamiento de 175 hogares militares	Tras renovación urbana: 2,04-2,40 millones (2024/11)

(Todos los precios provienen de información de transacciones en plataformas inmobiliarias, no de estadísticas oficiales)

Con estas cifras sobre la mesa, la frase del abogado Lin Chih-chun al criticar en 2025 una propuesta de “renovación urbana de Chenggong financiada por el Estado” suena especialmente punzante. Dijo que equivalía a convertir “una casa de 30 millones de dólares taiwaneses de valor de mercado en una de 60 a 70 millones”, y que era “quitar a los pobres para dar a los ricos; el Estado paga para remodelar casas de gente adinerada”.¹⁰ La academia lo observa con más frialdad: investigadores de Sociology at the Street Corner señalaron que las antiguas viviendas públicas nacionales del gobierno “se orientaban principalmente a la venta”, y que la política habitacional tuvo como meta elevar la tasa de vivienda propia, de modo que la vivienda en Taiwán “efectivamente es una herramienta de acumulación de riqueza”.¹¹

Esa es la factura que la compuerta ausente presentó cincuenta años después. Las viviendas baratas construidas por el gobierno no se convirtieron en una escalera capaz de recibir una y otra vez a la siguiente persona que no podía comprar, sino en un ascensor que solo sostuvo a quienes subieron primero; una vez arriba, retiraron la escalera.

Esa compuerta se llama prima de terreno en Hong Kong y lección en Reino Unido

Llegados aquí, surge una pregunta natural: ¿es posible que el gobierno construya viviendas baratas y se las venda a la gente, pero no permita que luego las vendan con ganancia?

Sí. Hong Kong, al lado, instaló esa compuerta que Taiwán nunca instaló.

El gobierno de Hong Kong impulsa el Home Ownership Scheme, con una lógica muy parecida a la vivienda pública nacional: vender viviendas a hogares de ingresos bajos y medios con un descuento de 30% a 40% respecto del mercado. Pero añade un mecanismo llamado “pago de prima de terreno”. Si en el futuro el propietario quiere vender esa vivienda en el mercado abierto, primero debe pagar al gobierno una prima calculada según la proporción del descuento original, lo que equivale a devolver al erario la parte de concesión pública de entonces junto con parte de la plusvalía.¹² La apreciación no queda enteramente en manos privadas: una porción vuelve a lo público. La vivienda pública nacional de Taiwán nunca tuvo esa barrera de pago de prima. Comprabas barato, vivías el plazo mínimo y podías vender al precio pleno de mercado; toda la diferencia y toda la plusvalía entraban limpiamente en tu bolsillo.

Hoi Fu Court, vivienda del Home Ownership Scheme de Hong Kong. El gobierno hongkonés vende estas viviendas a hogares de ingresos bajos y medios con 30% a 40% de descuento respecto del mercado, pero estableció una compuerta que la vivienda pública nacional taiwanesa no tenía: el pago de prima de terreno. Photo: Thomasman, CC BY-SA 3.0 via Wikimedia Commons.

Si Hong Kong es la tarea que Taiwán debió copiar y no copió, Reino Unido es un espejo más brutal.

En 1980, el gobierno de Margaret Thatcher lanzó el “Right to Buy”, que permitía a los inquilinos de vivienda pública comprar con grandes descuentos la vivienda en la que vivían. La política fue muy popular y vendió alrededor de 1,9 millones de viviendas públicas. ¿Cuál fue el costo? La proporción de vivienda social en Reino Unido cayó de 31% en 1980 a 16% en 2023, prácticamente a la mitad.¹³ Una vez que el stock público se vende a particulares, no vuelve. El think tank Common Wealth calculó que solo el valor patrimonial transferido mediante aquellos “descuentos” alcanzó 194.000 millones de libras esterlinas, unos 8 billones de dólares taiwaneses. En sus propias palabras:

✦ "The equity given away through the discount is worth £194 billion…" (Solo el patrimonio transferido mediante el descuento vale 194.000 millones de libras esterlinas). — think tank Common Wealth

_Vivienda municipal (council housing) en Londres. El “Right to Buy” de Thatcher en 1980 vendió este tipo de vivienda pública a los inquilinos con descuento; cuarenta años después, la proporción de vivienda social británica se había reducido a la mitad, hasta apenas 16%. Photo: Reading Tom, CC BY 2.0 via Wikimedia Commons._

El desenlace más irónico es que el 41% de las viviendas públicas vendidas entonces se han convertido hoy en arriendos privados más caros.¹³ El gobierno vendió viviendas con descuento a los inquilinos, y esos inquilinos —o compradores posteriores— volvieron a arrendarlas a otros a precios más altos. El subsidio público dio una vuelta y terminó elevando los precios del mercado de arriendo. Ese “ascensor que retiró la escalera” de la vivienda pública nacional taiwanesa tuvo en Reino Unido una versión ampliada por un millón.

Viviendas HDB de Singapur, donde vive cerca del 80% de la población. El gobierno construye para “vender” con contratos de 99 años; incluso con un período mínimo de ocupación, no ha logrado contener la privatización de la plusvalía de las viviendas HDB. Photo: Martinpasquier, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons.

Ni siquiera Singapur, tan citado como ejemplo positivo, logra frenar esto. El gobierno singapurense construye y “vende” viviendas HDB a la población con contratos de 99 años, y cerca del 80% de la ciudadanía vive en ellas: a primera vista, un modelo de “vivienda para quien la habita”. Pero aun con período mínimo de ocupación y recargos de reventa, no ha podido contener la privatización de la plusvalía de las HDB. El académico Chua Beng Huat ha señalado directamente que ese subsidio público, pensado para reducir la desigualdad, en la práctica profundizó la brecha de riqueza entre generaciones: quienes compraron temprano acumularon activos con la apreciación de las HDB; las generaciones tardías tuvieron que pagar precios más altos para poder comprar. En Singapur hay una expresión muy gráfica para ese ciclo de comprar y vender vivienda HDB: “dos mordidas a la cereza” (two bites of the cherry).¹⁴

📝 Nota curatorial
Al mirar juntos Hong Kong, Reino Unido y Singapur, se ve una cosa: siempre que el gobierno opta por “construir para vender”, la privatización de la plusvalía es una sombra casi imposible de desprender. La diferencia está en si instalas o no una compuerta, y en cuán firme es. Hong Kong instaló la prima de terreno y al menos retiene una parte; Singapur puso umbrales, pero sigue filtrando; Reino Unido prácticamente regaló el stock, y el patrimonio público se fue con todo. La vivienda pública nacional de Taiwán está en el extremo menos protegido de ese espectro: ni siquiera tenía la compuerta de prima de terreno de Hong Kong. Por eso, cincuenta años después, Taiwán llegó a una encrucijada: o aprende de Hong Kong y repone la compuerta, o adopta otra ruta y simplemente deja de vender.

Una cifra bonita del 85% y la siguiente generación que no puede comprar

A fines de 1999, la ruta de la vivienda pública nacional ya no podía seguir por sí misma.

El problema no era simplemente que no se vendiera. Durante años, los precios de la vivienda pública nacional se fijaron demasiado altos y sus ubicaciones fueron demasiado periféricas; se construía una tanda y se estancaba una tanda. Al mismo tiempo, sectores sociales empezaron a protestar contra el “abuso de recursos sociales” por parte del gobierno para construir viviendas que no se vendían. Presionado por ambas fuerzas, el gobierno dejó de promover nueva vivienda pública nacional a fines de 1999.³ Esa máquina cara, lejana y difícil de vender se apagó.

Tras apagarse, la política quedó sobre el papel durante más de una década, hasta que en 2015 se la desenchufó formalmente. El Yuan Ejecutivo aprobó la derogación el 14 de marzo de 2013; el Yuan Legislativo la aprobó en diciembre de 2014; y el 7 de enero de 2015 la Ley de Vivienda Pública Nacional quedó oficialmente derogada.¹⁵ El motivo oficial sonaba impecable: la tasa de vivienda propia de Taiwán ya había llegado al 85%, de modo que la misión de “ayudar a la gente a comprar vivienda” podía considerarse cumplida, y en adelante se pasaría a vivienda social solo en arriendo.¹⁵

Ese 85% es la cifra ante la que toda esta historia merece detenerse un segundo.

✦ Tasa de vivienda propia: 84,4%. Pero dentro de esa cifra se esconde una inflación estadística importante: muchas personas que “viven con sus padres” cuentan como propietarias, junto con toda una generación de jóvenes que en realidad no puede comprar por sí misma.

En cifras, la tasa de vivienda propia de Taiwán llega efectivamente al 84,4%.¹⁶ El problema es que ese número incluye muchas situaciones de “vivir con los padres”: la casa es de los padres, la persona joven vive allí y también cuenta como “con vivienda propia”. Si giramos la cámara desde esa cifra total tan bonita hacia la generación que realmente debe comprar su primera vivienda por cuenta propia, la imagen cambia por completo.

La relación precio-ingreso de la vivienda a nivel nacional era de 8,41 veces en 2014 y pasó a 10,76 veces en 2024, un alza de alrededor del 28% en diez años.¹⁷ Según el estándar del Banco Mundial, superar 5,1 veces ya significa “gravemente inasequible”. Y en la ciudad de Taipéi, el máximo del tercer trimestre de 2024 fue de 16,60 veces: una familia de Taipéi tendría que no comer ni gastar nada durante más de dieciséis años para comprar una vivienda.¹⁷

Fuente: Plataforma de Información Inmobiliaria del Ministerio del Interior y Centro de Investigación Inmobiliaria de la Universidad Nacional Chengchi

La carga hipotecaria se deterioró al mismo tiempo. A nivel nacional, la tasa de carga hipotecaria era de cerca del 36% en 2014 y subió a alrededor del 47% en 2024; en la ciudad de Taipéi, la última temporada ronda el 64%.¹⁷ Es decir, si una familia de Taipéi aprieta los dientes y compra una vivienda, casi dos tercios de su ingreso mensual se van a la hipoteca. El mercado de arriendo tampoco se convirtió en refugio: el índice de arriendos creció 2,45% anual en 2024, el máximo en 28 años.¹⁸ La edad de quienes compran por primera vez envejeció unos cinco años en la última década: de 30-35 años pasó a 35-40.¹⁷

Informe oficial de CTS News: en julio de 2023, organizaciones civiles marcharon por Ketagalan Boulevard reclamando “justicia habitacional”. La ansiedad de una generación que no puede comprar y tampoco arrienda con estabilidad es la cola larga que dejó la compuerta ausente de la vivienda pública nacional.

Al superponer estas dos imágenes, la justificación oficial del 85% se agrieta. En el mismo momento en que el gobierno decía “85% de vivienda propia, misión cumplida”, las viviendas Chenggong se acercaban al millón por ping y los jóvenes necesitaban más de diez años de ingresos íntegros para comprar su primera vivienda. El 85% era el stock de la generación anterior; 10,76 veces era el boleto de entrada de la siguiente. Una política declaró victoria con lo primero y dejó lo segundo para que lo cargara la siguiente generación. El ascensor de la vivienda pública nacional que retiró la escalera terminó atrapando precisamente a los jóvenes en la puerta: sin poder comprar y sin estabilidad para arrendar.

En 2016 cambió la ruta: el gobierno dejó de vender y pasó a arrendar

Después de desenchufar la vivienda pública nacional, la justicia habitacional de Taiwán tomó una ruta completamente distinta: el gobierno ya no construiría viviendas para vendértelas, sino para arrendártelas.

La base legal de esa ruta fue la Ley de Vivienda, promulgada en 2011 y vigente desde fines de 2012. Su artículo 3, inciso 2, define la vivienda social de manera estricta: “vivienda social: viviendas y sus instalaciones accesorias necesarias promovidas por el gobierno o incentivadas por este para que las promueva el sector privado, destinadas exclusivamente al arriendo”.¹⁹ Las cuatro palabras “destinadas exclusivamente al arriendo” sellaron desde el nivel de la ley central la ruta de “solo en arriendo, no en venta”. La acción de vender quedó excluida de la vivienda social.

Vivienda social Minglun, en Taipéi. Después de 2016, el eje de la justicia habitacional en Taiwán pasó a este tipo de vivienda social “solo en arriendo, no en venta”: el gobierno mantiene la propiedad y arrienda, ya no vende en forma definitiva a los residentes. Photo: Solomon203, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons.

En 2016, el nuevo gobierno convirtió esta ruta en política insignia: 200.000 viviendas sociales en ocho años, con construcción directa y arrendamiento con administración delegada avanzando en dos vías. La historia posterior —cómo se construyeron esas 200.000 unidades, cómo funciona el arrendamiento con administración delegada, cómo el diseño de convivencia mixta evita estigmatizar la vivienda social— pertenece a otro artículo. Aquí basta recordar una cosa: en 2015 se retiró la vivienda pública nacional; en 2016 tomó el relevo la vivienda social. La melodía principal de la justicia habitacional taiwanesa cambió de “ayudarte a comprar” a “ayudarte a arrendar”. (Para el desarrollo y los resultados de esta ruta solo en arriendo, véase el artículo hermano “Vivienda social y justicia habitacional”.)

Tras asumir la presidencia, Lai Ching-te amplió el lema: “un millón de hogares arrendatarios”. Desglosado, significaba sumar 130.000 viviendas de construcción directa, con un acumulado de 250.000; añadir 250.000 unidades de arrendamiento con administración delegada; y sumar subsidios de arriendo para 500.000 hogares.²⁰

⚠️ Tres tipos de “vivienda social” no se pueden sumar

“Construcción directa”, “arrendamiento con administración delegada” y “subsidio de arriendo” son tres cosas distintas, con efectos muy diferentes, y no pueden sumarse para presentarse como “resultado de vivienda social”. Liao Ting-hui, de la Organización de Reforma Urbana OURs, lo señaló sin rodeos: “El presupuesto para subsidiar una unidad de arrendamiento con administración delegada alcanza, en promedio, para subsidiar más de dos unidades con subsidio de arriendo”.²¹ Con el mismo dinero, distintas herramientas atienden a cantidades de hogares que pueden diferir en más del doble. Sumar las tres y comunicar una cifra total vistosa es una retórica que aman tanto el gobierno central como los locales.

Además, esa gran cifra terminó encogiéndose por sí sola. En diciembre de 2025, la Agencia Nacional de Tierras rebajó de 130.000 a 40.000 las viviendas de construcción directa originalmente prometidas.²² El gobierno dijo que era un ajuste pragmático; las organizaciones civiles dijeron que era una promesa incumplida. A septiembre de 2025, el gobierno afirmaba que había 222.000 viviendas sociales en todo el país, pero ese número se construía sumando “121.000 de construcción directa (incluidas en construcción y ya adjudicadas)” más “101.000 contratos vigentes de arrendamiento con administración delegada”.²⁰ Las nuevas adjudicaciones reales de ese año por parte del Centro Nacional de Vivienda y Renovación Urbana en 2025 fueron 1.662 unidades.²⁰

Aquí también conviene hacer justicia al gobierno. En la calle circula la frase “Lai Ching-te no construyó ni una vivienda social”, pero eso es exageración política: en 2025 el Centro Nacional de Vivienda y Renovación Urbana sí tenía 1.662 unidades adjudicadas en marcha.²⁰ Pero también es cierto que el avance está muy por detrás de la promesa inicial, y que el nuevo plan sigue trabado porque el Yuan Ejecutivo aún no lo aprueba. Tanto el centro como los gobiernos locales tienen sus propias retóricas; este artículo las presenta en paralelo y no avala a nadie.

En 2026, Taoyuan recupera la venta y reinstala la compuerta

Después de diez años en que “solo en arriendo, no en venta” fue la melodía principal, en 2026 alguien retomó la ruta derogada de “el gobierno construye para vender”. Quien la retomó fue Taoyuan.

El 29 de mayo de 2026, el Concejo Municipal de Taoyuan aprobó en tercera lectura y de forma multipartidaria el Reglamento Autónomo de Promoción y Gestión de Vivienda Asequible de la Ciudad de Taoyuan, que en junio fue enviado al Yuan Ejecutivo para su aprobación.²³ Esta “vivienda asequible” tiene la estructura de una resurrección de la vivienda pública nacional: el gobierno construye viviendas y las vende a la población a cerca de 50% o 60% del precio de mercado —en torno a los doscientos mil dólares taiwaneses por ping—, apuntando a familias de 25 a 44 años con matrimonio e hijos, registro domiciliario de al menos un año y sin vivienda propia a su nombre. El primer lote tendrá unas 107 unidades, ubicadas alrededor de las estaciones A18 y A20 del metro del Aeropuerto; la meta es construir 3.000 unidades en tres o cuatro años.²³

Distrito Qingpu de Taoyuan, una nueva zona de reurbanización alrededor de las estaciones A18 y A20 del metro del Aeropuerto. El primer lote de viviendas asequibles de Taoyuan se ubicará en esta área. Photo: Heeheemalu, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons.

Pero esta vez Taoyuan hizo algo que la vivienda pública nacional no hizo en cincuenta años. Volvió a instalar la compuerta.

El reglamento de vivienda asequible establece con claridad tres candados contra la especulación: el precio de reventa no puede superar el precio original de compra; las transacciones solo pueden hacerse mediante la plataforma de emparejamiento del gobierno; y queda prohibida la reventa privada.²³ Es casi el mismo muro desmontado en 2002, reconstruido cincuenta años después y con mayor altura: el circuito cerrado de la antigua vivienda pública nacional solo limitaba “a quién se podía vender”; Taoyuan ahora también bloquea “a cuánto se puede vender”. Si compras barato, en el futuro solo podrás vender al precio original, mediante la plataforma del gobierno, a otra persona calificada. La plusvalía queda dentro de ese círculo; nadie puede monetizarla de una sola vez y llevársela.

📝 Nota curatorial
La compuerta de Taoyuan equivale a completar la página de tarea que la vivienda pública nacional dejó en blanco hace cincuenta años. El gran agujero de la antigua política era “comprar barato, vender al precio pleno y quedarse con la plusvalía”; esta vez Taoyuan escribió directamente en el texto legal que “la reventa no puede superar el precio original de compra”. Es como decirle a la historia: ese muro nunca debió desmontarse. Desde este ángulo, la vivienda asequible es una resurrección de la vivienda pública nacional, pero también una admisión de error: con un artículo legal reconoce que aquel ascensor nunca debió retirar la escalera.

Sin embargo, apenas apareció esta ruta, chocó con el gobierno central.

Comprar o arrendar: la disputa a distancia entre centro y gobierno local

La posición del Ministerio del Interior es clara: vender es, en sí mismo, problemático. El viceministro Tung Chien-hung cuestionó directamente esa dirección. Dijo: “Cuando la vivienda asequible es vivienda en venta, relativamente hablando puede atender a menos personas”, y además “el proceso de libre reventa puede generar disputas sobre derechos reales y problemas posteriores de gestión administrativa”.²⁴ Sostuvo que había que volver al espíritu de la Ley de Vivienda: vivienda social “solo en arriendo, no en venta”. En términos simples, el Ministerio del Interior quiere decir esto: una vez que la vivienda se vende, el stock público se pierde de una sola vez; en lugar de esforzarse por administrar “qué ocurre después de vender”, mejor no vender desde el principio y mantenerla siempre en manos del gobierno para arrendarla continuamente.

En realidad, ambos lados hablan de dos versiones distintas de justicia habitacional.

La respuesta de Taoyuan intenta desmontar ese marco binario. Chiang Nan-chih, director de Desarrollo Urbano de Taoyuan, dijo: “La promoción de la justicia habitacional no debería caer en una lógica única de ‘elegir entre dos’”.²⁵ El alcalde Chang San-cheng acudió personalmente al Yuan Ejecutivo el 4 de junio de 2026 para buscar que la vivienda asequible de Taoyuan fuera incorporada a la política central. Según la prensa, describió la vivienda asequible y la vivienda social como las “dos alas” de la política habitacional: complementarias, no rivales. Hay personas que quieren comprar y personas que solo pueden arrendar; ambas demandas deben ser atendidas, sin obligarlas a una alternativa excluyente.²⁶

Programa oficial de CommonWealth Magazine: por qué se redujo drásticamente la promesa gubernamental de 130.000 viviendas sociales de construcción directa, una mirada lateral al difícil estado actual de la justicia habitacional en Taiwán.

Esta vez el Yuan Ejecutivo no rechazó la propuesta de plano. La posición del primer ministro Cho Jung-tai se suavizó visiblemente: no vetó el enfoque de Taoyuan y solo expresó su esperanza de que “las políticas del centro y los gobiernos locales puedan alinearse”.²⁷ Una ruta política derogada once años antes, con una justificación oficial ya escrita —“85% de vivienda propia, misión cumplida”—, volvió a tocar la puerta del gobierno central desde un gobierno local.

_Karl-Marx-Hof, en Viena, terminado en 1933 y aún propiedad del gobierno municipal, solo en arriendo y no en venta. Si no se vende durante cien años, el stock sigue siempre en manos públicas. Photo: C.Stadler/Bwag, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons._

Esta confrontación entre centro y gobierno local discute, en el fondo, una pregunta que debió responderse hace cincuenta años y que siempre se esquivó: ¿debe el gobierno ayudar a la gente a “comprar”, o a “arrendar”?

Cincuenta años después, Taiwán aprende a instalar la compuerta

Volvamos a aquella dirección de las viviendas Chenggong.

En 1985, el antiguo jefe de barrio Shih Chung-sheng y su esposa agotaron sus ahorros para reunir 400.000 dólares taiwaneses de pago inicial y comprar una vivienda a 67.000 por ping. En ese momento, la vivienda pública nacional era una promesa completa de justicia habitacional: el gobierno construía viviendas baratas para ayudar a quienes no podían comprar a subir al tren. Su único descuido fue olvidar instalar una compuerta en la salida: nadie reguló cómo debía repartirse en el futuro la plusvalía producida por el subsidio público y la ubicación. Así, cuarenta años después, la misma dirección se acercó al millón por ping; aquel pago inicial de entonces ya no alcanza ni para un ping, y la escalera fue retirada discretamente bajo los pies de quienes subieron primero.

Hong Kong llama a esa compuerta prima de terreno; Reino Unido aprendió a costo de 8 billones de dólares taiwaneses en patrimonio transferido que no se puede prescindir de ella; Singapur instaló umbrales y aun así filtra. Taiwán dio vueltas durante cincuenta años, e incluso en 2002 desmontó con sus propias manos el medio muro que tenía, hasta que en 2026 por fin un gobierno local escribió en una norma llamada “vivienda asequible” estas palabras: “la reventa no puede superar el precio original de compra”. Esa es justamente la compuerta que la vivienda pública nacional no instaló y que en Hong Kong se llama prima de terreno.

Por eso, la verdadera pregunta de esta historia nunca fue “si el gobierno puede construir viviendas”. La vivienda pública nacional demostró que puede, y Taoyuan se prepara para hacerlo otra vez. La verdadera pregunta es: después de “ayudarte a comprar”, ¿a quién pertenece la plusvalía? ¿A la primera persona que subió al tren, o a la siguiente generación que sigue esperando en la puerta?

Quizá quienes pulsaron el botón de votación el día de la tercera lectura en el Concejo de Taoyuan no advirtieron que al mismo tiempo colocaban el último ladrillo en aquel muro desmontado hace cincuenta años. Si ese ladrillo logra convertirse en una escalera que ya no se retira, o si vuelve a quedar trabado en una disputa de alineación entre el centro y los gobiernos locales, lo registrará por nosotros el próximo precio de una dirección en las viviendas Chenggong.

Lecturas complementarias:

• Vivienda social y justicia habitacional — La ruta de la vivienda social “solo en arriendo, no en venta” después de 2016: 200.000 unidades en ocho años, las dos vías de construcción directa y arrendamiento con administración delegada, y cómo el diseño de convivencia mixta evita estigmatizar la vivienda social (artículo hermano de este texto, continúa la historia tras el retiro de la vivienda pública nacional en 2015)
• Crisis de baja natalidad en Taiwán — No poder comprar vivienda y no poder tener hijos son dos extremos de la misma fractura estructural; otra dimensión de la justicia intergeneracional
• Casas de chapa — Cuando no se puede comprar ni arrendar con estabilidad, cómo los taiwaneses se construyen un refugio con los medios más precarios
• Justicia ambiental y conflictos NIMBY en Taiwán — Junto a quién se construyen viviendas sociales o instalaciones indeseadas: el cruce entre justicia habitacional y justicia espacial

Datos abiertos

Los siguientes datos abiertos gubernamentales permiten verificar por cuenta propia —o refutar— los argumentos de este artículo. Los enlaces apuntan a data.gov.tw o a sistemas de consulta de las autoridades competentes; quienes trabajan con IA también pueden consultar los mismos conjuntos de datos mediante la pasarela taiwanesa de datos abiertos MCP Twinkle Hub.

• Servicio de consulta de precios reales de transacciones inmobiliarias del Ministerio del Interior (registro nacional de precios reales) (Departamento de Administración de Tierras del Ministerio del Interior, actualización por lotes cada tres meses; código de conjunto de datos en Twinkle Hub: lvr-trades) — Este artículo cuenta cuarenta años a partir de una dirección de las viviendas Chenggong; aquí se puede consultar el precio contemporáneo de compraventa de cualquier comunidad de vivienda pública nacional y verificar por cuenta propia la pendiente de esa “escalera de activos”
• Situación de adjudicación (venta/arriendo) de viviendas públicas nacionales en la ciudad de Taipéi (Departamento de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad de Taipéi, actualización irregular) — Registros oficiales de adjudicación y arriendo de aquella tanda de “viviendas baratas vendidas por el gobierno” en las tres grandes viviendas públicas nacionales mencionadas
• Datos estadísticos de emparejamiento del programa de vivienda social con arrendamiento y administración delegada del Gobierno de la Ciudad de Taipéi (Departamento de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad de Taipéi, actualización anual) — Cifras de implementación de la nueva ruta descrita en “En 2016 cambió la ruta: el gobierno dejó de vender y pasó a arrendar”

Referencias

Fuentes de imágenes

Este artículo utiliza 8 imágenes con licencia Creative Commons, todas almacenadas en caché en public/article-images/society/ para evitar enlaces directos a los servidores de origen; además incorpora 2 videos de canales oficiales (CTS News y CommonWealth Magazine).

• Skyline residencial de la ciudad de Taipéi (vista desde Xiangshan) — Photo: Heeheemalu, 2026, CC BY-SA 4.0 (hero)
• Paisaje de departamentos en el distrito de Shilin, Taipéi — Photo: 迷惘的人生, 2022, CC BY-SA 2.0
• Hoi Fu Court, To Kwa Wan, Hong Kong (Home Ownership Scheme) — Photo: Thomasman, 2008, CC BY-SA 3.0
• Vivienda municipal Brookfield Estate, Londres — Photo: Reading Tom, CC BY 2.0
• Viviendas HDB del distrito Lavender, Singapur — Photo: Martinpasquier, 2014, CC BY-SA 4.0
• Vivienda social Minglun, ciudad de Taipéi — Photo: Solomon203, 2023, CC BY-SA 4.0
• Skyline del distrito Qingpu/alta velocidad de Taoyuan — Photo: Heeheemalu, 2023, CC BY-SA 4.0
• Vivienda social Karl-Marx-Hof, Viena — Photo: C.Stadler/Bwag, CC BY-SA 4.0
• Videos: CTS News, “716 凱道遊行喊「居住正義」” (canal oficial de YouTube), y CommonWealth Magazine, “為何社宅政策大轉彎”, 8 分鐘看懂天下 Ep.74 (canal oficial de YouTube)