Vivienda pública y justicia habitacional: la vivienda barata que el gobierno construyó y a quién terminó beneficiando

En la sección 2 de la calle Fuxing Sur, distrito de Daan, Taipéi, hay un conjunto de viviendas llamado «Conjunto Residencial Chenggong» (成功國宅). Cuando se terminó de construir en 1985, nadie las quería.¹

El precio fijado por el gobierno era de 67 000 a 71 000 dólares taiwaneses por ping (un ping equivale a unos 3,3 m²), que en su momento no era precisamente barato. Ante las ventas estancadas, el precio se redujo a 67 000 por ping y se ofreció un préstamo a cuatro años sin intereses para terminar de liquidar las unidades. El antiguo jefe de barrio Shi Zhongsheng (石忠勝) recordó más que él y su esposa reunieron los ahorros de toda su vida hasta juntar 400 000 de enganche para comprar uno de los departamentos.¹

Cuarenta años después, la misma dirección registra en las plataformas inmobiliarias un precio medio de transacción de aproximadamente 870 000 por ping en el último año, con el piso más caro rozando los 980 000.² De 67 000 a 870 000: entre doce y catorce veces más. Aquel enganche que costó reunir los ahorros de toda una vida hoy no alcanza ni para comprar un solo ping.

Resumen en 30 segundos: La vivienda pública (國宅, guózhái) es un programa que Taiwán legisló en 1975: el gobierno construía pisos y los vendía baratos a la población, con la intención de ayudar a quienes no podían comprar. El problema es que nunca se le instaló una «compuerta» de recuperación de plusvalías, y en 2002 se desmanteló el único mecanismo anti-especulación que tenía, permitiendo que las viviendas públicas se vendieran a cualquier persona. Así, los pisos subsidiados con dinero público acabaron convirtiéndose en patrimonio privado de los primeros compradores, y varios conjuntos en zonas privilegiadas de Taipéi hoy rondan o superan el millón por ping. En 2015 el gobierno derogó la Ley de Vivienda Pública y cambió a un modelo de vivienda social «solo en alquiler, nunca en venta». Pero en mayo de 2026, Taoyuan aprobó por unanimidad una ordenanza de «Vivienda Asequible» que recupera la vía de «el gobierno construye para vender» e instala deliberadamente la compuerta que faltaba: la reventa no puede superar el precio original de adquisición. El Ministerio del Interior no está de acuerdo y defiende volver al modelo de «solo alquiler». «Ayudar a comprar» o «ayudar a alquilar»: estas dos vías de justicia habitacional llevan cincuenta años en debate en Taiwán y aún no encuentran cierre.

Este artículo recorre los cincuenta años que median entre esos dos precios de una misma dirección. ¿Cómo una buena intención del gobierno —construir viviendas baratas para que la gente pudiera acceder a un hogar— acabó convirtiéndose en una escalera mecánica que solo subió a los primeros que se montaron, dejando a la generación siguiente sin poder comprar ni alquilar dignamente?

La primera generación: el gobierno construía para vender

La primera forma en que Taiwán abordó el problema de que «la gente no podía comprar casa» fue prestando dinero para construir. La Ley de Préstamos para la Construcción de Vivienda Nacional, promulgada en 1957, convertía al gobierno en algo parecido a un banco: financiaba para que la gente construyera su propia vivienda. La verdadera intervención directa del gobierno como constructor llegó el 12 de julio de 1975, con la publicación de la Ley de Vivienda Pública (《國民住宅條例》). Ese mismo día se derogó la antigua ley de préstamos.³

Esta ley de 1975 era, en el fondo, una promesa de justicia habitacional. Su artículo 3 original lo decía con claridad: las viviendas públicas eran «para ser vendidas o alquiladas a familias de bajos ingresos y a familias de militares, funcionarios públicos y docentes».⁴ En otras palabras, estos pisos eran para personas de bajos ingresos y para el colectivo militar-funcionario-docente, no para quien tuviera dinero en el mercado.

Más crucial aún era el artículo 12. La reventa de una vivienda pública requería la aprobación de la autoridad competente, y el comprador debía cumplir los requisitos para adquirir vivienda pública.⁴ Este artículo era el eje de toda la historia. Equivalía a levantar un muro alrededor de las viviendas públicas: hoy el gobierno vendía a precio subsidiado a alguien que cumplía los requisitos, y cuando esa persona quisiera revender, solo podría hacerlo a otra que también los cumpliera. La vivienda podía cambiar de manos, pero siempre dentro del círculo de «quienes necesitan ayuda». La ventaja del bajo precio no se filtraba al exterior, y el subsidio no podía ser embolsado de una sola vez por nadie.

📝 Nota del editor
Este muro es el diseño más subestimado y el más pronto olvidado de la vivienda pública. Cuando después se criticó que la vivienda pública «beneficiaba a los primeros compradores», en realidad no se estaba criticando la versión de 1975, que sí tenía un circuito cerrado y el subsidio no se escapaba. Lo que realmente dejó escapar el subsidio fue que, décadas después, alguien derribó ese muro con sus propias manos. Un artículo sobre vivienda pública que solo ve «la vivienda se revalorizó, los que compraron ganaron» se está perdiendo el momento más importante: cuándo, quién y por qué se derribó el circuito cerrado.

En 1982, la ley fue objeto de una importante reforma que amplió el texto de unas pocas decenas de artículos a 45. Esta reforma añadió un candado anti-especulación a corto plazo: había que habitar la vivienda pública durante 2 años completos antes de poder venderla.⁵ Pero atención: en ese momento el muro central seguía en pie, y el comprador debía seguir cumpliendo los requisitos de vivienda pública. El plazo de dos años solo impedía la reventa inmediata; los límites del círculo no se habían tocado.

Lo que sí cambió realmente la naturaleza del programa en 1982 fue que, para impulsar las ventas, se abrió la compra al colectivo militar-funcionario-docente. Así se produjo un giro irónico: las «familias de bajos ingresos» que el texto original mencionaba como beneficiarias principales quedaron relegadas en la asignación real, mientras que el colectivo militar-funcionario-docente, con ingresos más estables y mayor capacidad de enganche, se convirtió en el grueso de los compradores. La puerta de entrada a la vivienda barata se desplazó silenciosamente de quienes más la necesitaban a quienes ya vivían razonablemente bien.

La textura residencial de alta densidad de Taipéi. La mayoría de viviendas de aquella generación se incrustaron en manzanas como esta, y con el tiempo se revalorizaron junto con la ubicación. Foto: 迷惘的人生, CC BY-SA 2.0 vía Wikimedia Commons.

Entonces, ¿por qué la gente seguía haciendo fila para que les tocara una vivienda pública? Porque el precio de asignación ya estaba por debajo del mercado. Acertar en el sorteo equivalía a ganar la lotería: al recibir las llaves, uno ya tenía en mano una diferencia de precio de alrededor del 30 % respecto al valor de mercado, y revenderla era convertir esa diferencia en efectivo.⁶ Ese ambiente de «acertar en el sorteo es como ganar la lotería» no era en sí un error; era exactamente lo que la justicia habitacional debía lograr: que quienes no podían comprar tuvieran acceso a un hogar mediante la suerte y la elegibilidad.

El error fue que, después, ese coche se dejó con las puertas abiertas.

2002: se derriba el muro

Muchos creen que la vivienda pública se convirtió en objeto de especulación desde el momento en que en 1982 se abrió al colectivo militar-funcionario-docente. Pero quien realmente desmanteló la compuerta fue un año menos mencionado: 2002.

El 11 de diciembre de ese año, el Legislativo reformó el artículo 19 de la Ley de Vivienda Pública. Se modificaron dos cosas, cada una de las cuales por sí sola parecía menor, pero juntas le dieron la vuelta al destino de la vivienda pública. Primero, el plazo de ocupación se redujo de 2 años a 1. Segundo, y este fue el golpe definitivo, se eliminó el requisito de que el comprador cumpliera los criterios de elegibilidad para vivienda pública.⁷

El muro que rodeaba la vivienda pública desde 1975 fue derribado en ese instante.

A partir de entonces, una vivienda pública podía venderse a cualquier persona tras un año de ocupación. No hacía falta ser familia de bajos ingresos, ni militar, ni funcionario, ni docente, ni cumplir ningún requisito. Una vivienda que antes solo circulaba entre «quienes necesitaban ayuda» fue lanzada oficialmente al mercado libre, y a partir de ese momento no se distinguía en nada del edificio privado de al lado.

Hay que precisar aquí un detalle que a menudo se confunde, porque es clave para entender esta compuerta. La Ley de Vivienda Pública sí contenía una fórmula de cálculo de «precio de adquisición original menos depreciación» (artículo 21), que suena a un candado anti-especulación de «solo se puede revender al costo». Pero no lo era. Esa fórmula era el algoritmo para calcular cuánto debía compensar el gobierno al residente original cuando recuperaba una vivienda por incumplimiento, y no tenía nada que ver con cuánto podía obtener alguien al vender en el mercado.⁵ Así que la formulación precisa es esta: lo único que protegía a la vivienda pública de la especulación era el «circuito cerrado de elegibilidad del comprador», y ese circuito fue desmantelado en 2002, no fue una «flexibilización del mecanismo de recuperación al precio original». La distinción importa, porque determina si la crítica apunta al blanco correcto.

Una vez eliminado el circuito cerrado, solo quedaba dejar que el tiempo y la ubicación hicieran su trabajo.

El terreno donde se asentaba el Conjunto Residencial Chenggong vio pasar el metro, madurar el comercio de proximidad y revalorizarse todo el distrito de Daan. La vivienda pública en sí no seguía siendo la misma de 1985, pero el valor del suelo privilegiado de Taipéi bajo sus pies se multiplicó por más de diez en treinta años. Quienes no podían reunir 400 000 de enganche se quedaron fuera; quienes sí pudieron entrar vieron cómo su vivienda se convertía en una riqueza que nunca habían anticipado. La vivienda construida con subsidio público acabó generando plusvalías que fueron enteramente para manos privadas. Y esa plusvalía habría podido quedarse en manos públicas, de haber seguido en pie el muro.

📝 Nota del editor
Con justicia, la revalorización de la vivienda pública se debió principalmente a la ubicación, no a la condición de vivienda pública en sí. Cualquier vivienda en una zona privilegiada de Taipéi se habría revalorizado en treinta años. Fuera de los núcleos metropolitanos, muchas viviendas públicas son simplemente inmuebles de segunda mano corrientes, e incluso edificios vacíos sin compradores. Así que la pregunta que este artículo persigue realmente no es «¿por qué subió la vivienda pública?», porque las viviendas suben. La pregunta es: si el gobierno construyó con dinero público y subsidió la diferencia de precio, ¿por qué no instaló una compuerta para que al menos una parte de la plusvalía generada por la inversión pública regresara al ámbito público? Esta pregunta tiene respuesta en Hong Kong, tiene lección en el Reino Unido, y en Taiwán estuvo en blanco durante cincuenta años.

Tres grandes conjuntos: de vivienda barata a pisos de lujo

Para ver el coste de esa compuerta que nunca se instaló, hay que entrar en algunas direcciones de Taipéi. Antes, una aclaración: esos conjuntos de vivienda pública en zonas privilegiadas de Taipéi cuyos precios asombran no son la historia dramática de una «vivienda para pobres que se convirtió en ático de lujo» de la noche a la mañana. Su origen es una mezcla de reasentamiento de militares y venta al público general.

Tomemos como ejemplo el Conjunto Daan (大安國宅): de sus 1 296 unidades, 628 (aproximadamente el 48 %) fueron asignadas al ejército, 186 (14 %) a la policía, y las 479 restantes (37 %) se vendieron al público general.² El Conjunto Chenggong (成功國宅) se levantó sobre la antigua «Aldea Chenggong» (成功新村); en 1980, el comandante en jefe del ejército Hao Bocun (郝柏村) y el alcalde de Taipéi Lee Teng-hui (李登輝) firmaron el acuerdo de reconstrucción. Las familias militares originales sumaban unas 515 unidades (aproximadamente el 20 %), y el 80 % restante se vendió al público.²⁸ Así que la formulación más precisa es esta: se trataba de «viviendas públicas vendidas con subsidio», y el subsidio fue a parar a las familias militares originales y a los compradores del público general, no a un programa de reasentamiento de familias pobres. Sin embargo, la línea que se ha trazado antes —que a partir de 1982 se abrió al colectivo militar-funcionario-docente y las familias de bajos ingresos quedaron desplazadas— es válida. Los beneficios de la vivienda barata no cayeron con precisión sobre quienes más los necesitaban.

Una vez aclarado el origen, los números adquieren todo su impacto.

El Conjunto Chenggong se vendió a 67 000 por ping en 1985, cuando estaba estancado; hoy el precio medio en plataformas inmobiliarias ronda los 870 000 por ping, siendo el único de los tres grandes conjuntos de Taipéi que aún no ha superado el millón.² Su vecino, el Conjunto Daan, registra un precio medio anual de aproximadamente 960 000 por ping, con unidades individuales que ya superaron el millón; en noviembre de 2025 se registró una transacción a 1 050 000 por ping.²

El caso más extremo es el Conjunto Zhengyi (正義國宅). Originalmente albergaba a unas 175 familias militares, en la sección 3 de la calle Zhongxiao Este, junto al centro comercial SOGO, una de las ubicaciones comerciales más privilegiadas de Taipéi. Tras 26 años de integración y renovación urbana, se convirtió en el ático de lujo «Estrella de Taipéi» (台北之星), con precios de transacción de 2 040 000 a 2 400 000 por ping en noviembre de 2024.² Una parcela de vivienda pública que nació para reasentar familias militares acabó convirtiéndose en uno de los áticos más exclusivos de Taipéi.

Hay también un Conjunto Xinlong (新隆國宅), junto al Memorial de Chiang Kai-shek, que en 1986 costaba 47 000 por ping y en 2022 rondaba los 1 058 000 por ping en plataformas inmobiliarias,⁹ lo que supone unas 22 veces más.

📊 Valor de la vivienda pública: del precio de asignación al presente

Conjunto	Inicio (año/precio original)	Actualidad (plataformas inmobiliarias)
Chenggong	1985 / 67 000 por ping	Precio medio anual aprox. 870 000
Daan	—	Aprox. 960 000 anual, unidades individuales superan el millón
Xinlong	1986 / 47 000 por ping	2022 aprox. 1 058 000
Zhengyi	Reasentamiento de 175 familias militares	Tras renovación urbana: 2 040 000–2 400 000 (nov. 2024)

(Todos los precios proceden de información de transacciones en plataformas inmobiliarias, no de estadísticas oficiales)

Con estos números sobre la mesa, la frase del abogado Lin Zhiqun (林智群) en 2025, al criticar una propuesta de «renovación urbana de Chenggong financiada por el Estado», adquiere un filo especial. Dijo que equivalía a convertir «una vivienda con valor de mercado de 30 millones en una de 60 a 70 millones», y que era «robar a los pobres para dar a los ricos, el Estado gasta dinero público para renovar casas de gente rica».¹⁰ Desde el ámbito académico la mirada es aún más fría: investigadores de TwStreetCorner señalan que la vivienda pública del gobierno «siempre se orientó a la venta», que la política de vivienda persiguió elevar la tasa de propiedad, y que al final la vivienda en Taiwán «se convirtió efectivamente en una herramienta de acumulación de riqueza».¹¹

Esta es la factura que presenta, cincuenta años después, la compuerta que nunca se instaló. La vivienda barata construida por el gobierno no se convirtió en una escalera mecánica que siguiera recibiendo a la siguiente persona que no podía comprar, sino en un ascensor que solo recogió a los primeros que subieron; ellos llegaron arriba y recogieron la escalera.

Esa compuerta: en Hong Kong se llama «prima por el suelo», en el Reino Unido es una lección

Llegados a este punto, surge una pregunta natural: si el gobierno construye viviendas baratas para vender a la población, pero no permite que la gente gane dinero revendiéndolas, ¿es eso factible?

Sí lo es. La vecina Hong Kong instaló precisamente esa compuerta que Taiwán nunca puso.

El gobierno de Hong Kong impulsa las «Viviendas en Régimen de Propiedad Compartida» (居屋, jūwū), con una lógica muy similar a la vivienda pública taiwanesa: vende pisos a entre el 60 % y el 70 % del precio de mercado a familias de bajos y medianos ingresos. Pero añade un mecanismo que se llama «prima por el suelo» (補地價, bǔ dìjià). Cuando el propietario quiere vender su vivienda en el mercado abierto, debe pagar al gobierno una prima calculada según el porcentaje de descuento que recibió al comprar, devolviendo así al erario público la parte que el gobierno cedió originalmente, junto con una porción de la plusvalía.¹² La plusvalía no va entera al bolsillo privado; una parte regresa al ámbito público. La vivienda pública de Taiwán nunca tuvo este control de la prima por el suelo. Comprabas barato, cumplías el plazo y podías vender al precio completo del mercado; toda la diferencia de precio y la plusvalía entraban limpiamente en tu bolsillo.

Las «Viviendas en Régimen de Propiedad Compartida» (居屋) de Hong Kong: Hoi Fu Court. El gobierno de Hong Kong vende estos pisos a entre el 60 % y el 70 % del precio de mercado a familias de bajos y medianos ingresos, pero instaló una compuesta que la vivienda pública taiwanesa nunca tuvo: la prima por el suelo. Foto: Thomasman, CC BY-SA 3.0 vía Wikimedia Commons.

Si Hong Kong es el modelo que Taiwán debería haber copiado y no copió, el Reino Unido es un espejo aún más despiadado.

En 1980, el gobierno de Margaret Thatcher lanzó el «Derecho a Comprar» (Right to Buy), que permitía a los inquilinos de vivienda pública comprar la vivienda en la que vivían con un gran descuento. La política fue enormemente popular y se vendieron aproximadamente 1,9 millones de viviendas públicas. ¿Cuál fue el precio? La proporción de vivienda social en el Reino Unido cayó del 31 % en 1980 al 16 % en 2023.¹³ Una vez que el stock público se vende a manos privadas, no regresa. El think tank Common Wealth calculó que el valor de las cesiones realizadas solo a través de los descuentos ascendió a 194 000 millones de libras esterlinas, equivalentes a aproximadamente 8 billones de dólares taiwaneses. Sus palabras textuales fueron:

✦ "The equity given away through the discount is worth £194 billion…" (El valor de las cesiones realizadas a través del descuento asciende a 194 000 millones de libras.) — Think tank Common Wealth

_Vivienda pública municipal (council housing) en Londres. El «Derecho a Comprar» de Thatcher en 1980 vendió este tipo de viviendas con descuento a los inquilinos; cuarenta años después, la proporción de vivienda social en el Reino Unido se redujo a la mitad, quedándose en el 16 %. Foto: Reading Tom, CC BY 2.0 vía Wikimedia Commons._

El epílogo aún más irónico es que el 41 % de las viviendas públicas vendidas se han convertido hoy en viviendas de alquiler privado con rentas más altas.¹³ El gobierno vendió la vivienda con descuento al inquilino, y el inquilino (o el siguiente propietario) la volvió a alquilar a un precio más alto a otra persona. El subsidio público dio la vuelta completa y acabó inflando los precios del mercado de alquiler. Ese ascensor de Taiwán que «recogió la escalera» es, en el Reino Unido, una versión ampliada un millón de veces.

Las viviendas HDB de Singapur, donde reside aproximadamente el 80 % de la población. El gobierno construye para «vender» con un derecho de superficie de 99 años, y aunque ha establecido un período mínimo de ocupación, no ha podido evitar la privatización de las plusvalías. Foto: Martinpasquier, CC BY-SA 4.0 vía Wikimedia Commons.

Incluso Singapur, que suele presentarse como modelo positivo, no ha podido evitarlo. El gobierno de Singapur construye y «vende» viviendas públicas (HDB) a la población con un derecho de superficie de 99 años; aproximadamente el 80 % de los ciudadanos vive en HDB, lo que parece el ejemplo perfecto de «cada cual en su casa». Pero incluso con un período mínimo de ocupación y recargos en la reventa, no ha logrado contener la privatización de las plusvalías. El académico Chua Beng Huat señala directamente que este sistema de subsidios públicos, pensado para reducir la desigualdad, en realidad ha profundizado la brecha de riqueza entre generaciones: quienes compraron primero acumularon activos gracias a la revalorización de su HDB, y las generaciones posteriores tienen que pagar precios más altos para poder comprar. El ciclo de compra-venta de las HDB tiene un nombre muy gráfico en el lenguaje local: «morder la cereza dos veces» (two bites of the cherry).¹⁴

📝 Nota del editor
Al poner Hong Kong, el Reino Unido y Singapur juntos, se descubre algo: siempre que el gobierno elige «construir para vender», la privatización de las plusvalías es una sombra casi imposible de evitar. La diferencia está en si se instala una compuerta y en lo ajustada que esté. Hong Kong instaló la prima por el suelo y al menos retiene una parte; Singapur puso barreras, pero sigue habiendo fugas; el Reino Unido hizo una entrega masiva, y el stock público se perdió por completo. La vivienda pública de Taiwán es el extremo de esta escala con menos protección, sin siquiera la prima por el suelo de Hong Kong. Por eso, cincuenta años después, Taiwán llegó a una encrucijada: o aprende de Hong Kong y reinstala la compuerta, o toma directamente el otro camino y deja de vender.

Un bonito 85 % y una generación que no puede comprar

A finales de 1999, la vía de la vivienda pública se agotó por sí sola.

El problema no era solo que no se vendieran. La vivienda pública tenía precios sistemáticamente altos y ubicaciones remotas; se construían lotes que se estancaban uno tras otro. Al mismo tiempo, la sociedad civil empezó a protestar por el «desperdicio de recursos sociales» en estas construcciones invendibles. Atrapado entre ambas presiones, el gobierno detuvo la construcción de vivienda pública a finales de 1999.³ La máquina, cara, lejana y sin compradores, se apagó.

Tras apagarse, la vivienda pública quedó en los registros durante más de una década, hasta que en 2015 se le retiró oficialmente el enchufe. El Ejecutivo aprobó la derogación el 14 de marzo de 2013, el Legislativo la votó en diciembre de 2014, y el 7 de enero de 2015 la Ley de Vivienda Pública quedó formalmente derogada.¹⁵ La razón oficial era impecable: la tasa de propiedad de vivienda en Taiwán había alcanzado el 85 %, la misión de «ayudar a la gente a comprar casa» estaba cumplida, y en adelante se pasaría a la vivienda social de solo alquiler.¹⁵

Ese 85 % es el número de toda la historia en el que más vale detenerse un segundo.

✦ La tasa de propiedad de vivienda es del 84,4 %, pero dentro de esa cifra se cuentan masivamente situaciones de «vivir con los padres» que inflan artificialmente el dato, así como toda una generación de jóvenes que realmente no pueden comprar por sí mismos.

En cifras, la tasa de propiedad de vivienda en Taiwán es efectivamente del 84,4 %.¹⁶ El problema es que esta cifra incluye masivamente situaciones de «vivir con los padres»: la vivienda es de los padres, los jóvenes viven en ella y se les cuenta como «con vivienda propia». Si se aleja la cámara de ese bonito total y se enfoca en la generación que realmente tiene que comprar su primera vivienda por su cuenta, el panorama cambia por completo.

La relación precio de vivienda/ingresos a nivel nacional pasó de 8,41 en 2014 a 10,76 en 2024, un aumento de aproximadamente el 28 % en diez años.¹⁷ El estándar del Banco Mundial considera que por encima de 5,1 ya es «gravemente inasequible». Y en Taipéi, en el tercer trimestre de 2024, la relación alcanzó un máximo histórico de 16,60: una familia taipense tendría que destinar todos sus ingresos, sin comer ni beber, durante más de dieciséis años para comprar una vivienda.¹⁷

La presión de la hipoteca empeoró en paralelo. La tasa de carga hipotecaria nacional pasó de aproximadamente el 36 % en 2014 al 47 % en 2024; en Taipéi, el último trimestre ronda el 64 %.¹⁷ Es decir, si una familia taipense se endeuda para comprar, casi dos tercios de sus ingresos mensuales se van en la hipoteca. El mercado del alquiler tampoco se convirtió en refugio: el índice de alquiles interanual en 2024 subió un 2,45 %, la cifra más alta en 28 años.¹⁸ La edad de los compradores primerizos se retrasó unos 5 años en una década, pasando del rango de 30-35 al de 35-40.¹⁷

Reportaje oficial de CTS News: en julio de 2023, organizaciones civiles marcharon en la avenida Keadao coreando «justicia habitacional». La ansiedad de una generación que no puede comprar ni alquilar dignamente es la estela que dejó la compuerta que la vivienda pública nunca instaló.

Al superponer estos dos planos, la justificación oficial del 85 % se agrieta. El mismo momento en que el gobierno decía «tasa de propiedad del 85 %, misión cumplida», el Conjunto Chenggong rozaba el millón por ping, y los jóvenes necesitaban más de diez años de ingresos íntegros para comprar su primera vivienda. El 85 % es el stock de la generación anterior; 10,76 veces es la entrada de la siguiente. Una política que se declaró victoriosa con la primera cifra dejó la segunda a la siguiente generación para que la cargara. Ese ascensor de la vivienda pública que recogió la escalera acabó atrapando precisamente a los jóvenes que están en la puerta, sin poder comprar ni alquilar dignamente.

2016: se cambia de camino — el gobierno deja de vender y pasa al alquiler

Tras desenchufar la vivienda pública, la justicia habitacional en Taiwán tomó un camino completamente distinto: el gobierno dejó de construir para vender y pasó a construir para alquilar.

La base legal de este camino es la Ley de Vivienda (《住宅法》), promulgada en 2011 y en vigor desde finales de 2012. Su artículo 3, párrafo 2, define la vivienda social con precisión: «Vivienda social: se refiere a la vivienda y sus instalaciones auxiliares necesarias, construida por el gobierno o incentivada por el sector privado, destinada exclusivamente al alquiler».¹⁹ Esas cuatro palabras —«destinada exclusivamente al alquiler»— sellaron a nivel de ley central la vía de «solo alquiler, nunca venta». La venta, como acto, quedó excluida de la vivienda social.

Vivienda Social Minglun en Taipéi. A partir de 2016, el eje de la justicia habitacional en Taiwán pasó a ser este tipo de vivienda social «solo en alquiler»: el gobierno retiene la propiedad y alquila, sin vender en firme a los residentes. Foto: Solomon203, CC BY-SA 4.0 vía Wikimedia Commons.

En 2016, con la llegada del nuevo gobierno, esta vía se convirtió en política estrella: construir 200 000 viviendas sociales en ocho años, mediante doble vía de construcción directa más gestión delegada por arrendadores privados. Lo que vino después (cómo se construyeron las 200 000 unidades, cómo funciona la gestión delegada, cómo el diseño de convivencia mixta evita que la vivienda social sea estigmatizada) es tema para otro artículo. Aquí basta con recordar una cosa: en 2015 la vivienda pública bajó el telón; en 2016 la vivienda social tomó el relevo, y la melodía principal de la justicia habitacional en Taiwán pasó de «ayudar a comprar» a «ayudar a alquilar». (El desarrollo de esta vía de «solo alquiler» y sus resultados se detallan en el artículo hermano Vivienda social y justicia habitacional.)

Tras la toma de posesión de Lai Ching-te (賴清德), esta vía se amplificó aún más: «un millón de hogares de alquiler». Desglosado: 130 000 nuevas unidades de construcción directa, acumulando 250 000, más 250 000 de gestión delegada, más 500 000 con subsidio de alquiler.²⁰

⚠️ Tres tipos de «vivienda social» no se pueden sumar

«Construcción directa», «gestión delegada» y «subsidio de alquiler» son tres cosas distintas, con impactos muy diferentes, y no pueden sumarse como «logro de vivienda social» para presentar al público. Ting Hui Liao (廖庭輝) de la organización OURs de reforma urbana lo señala sin rodeos: «El presupuesto para subsidiar una unidad de gestión delegada puede subsidiar en promedio a más de dos unidades de subsidio de alquiler».²¹ Con la misma cantidad de dinero, dependiendo de la herramienta que se use, se atiende al doble de hogares o más. Sumar las tres cifras y presentar un total redondo es una retórica que tanto el gobierno central como los locales adoran utilizar.

Además, ese gran número acabó reduciéndose. En diciembre de 2025, la Administración Nacional de Tierras rebajó las 130 000 unidades de construcción directa prometidas a 40 000.²² Oficialmente se llamó «ajuste pragmático»; las organizaciones civiles lo llamaron incumplimiento. Hasta septiembre de 2025, el gobierno afirmaba que había 222 000 viviendas sociales en todo el país, pero esa cifra se componía de «121 000 de construcción directa (incluidas en curso y adjudicadas)» más «101 000 de contratos vigentes de gestión delegada».²⁰ Las realmente adjudicadas como nuevas ese año por el Centro de Vivienda fueron 1 662 unidades.²⁰

Aquí también hay que ser justos con el gobierno. Existe la afirmación de que «Lai Ching-te no construyó ni una sola vivienda social», lo cual es una exageración política; el Centro de Vivienda efectivamente adjudicó 1 662 unidades en 2025.²⁰ Pero que el progreso quedó muy por detrás de lo prometido y que los nuevos planes están estancados a la espera de la aprobación del Ejecutivo también es un hecho. Tanto el gobierno central como los locales tienen sus respectivas retóricas; este artículo presenta ambas sin tomar partido.

2026: Taoyuan recupera la venta y reinstala la compuerta

Justo cuando «solo alquiler» llevaba diez años como melodía principal, en 2026 alguien recuperó la vía de «el gobierno construye para vender», que había sido desechada. Ese alguien fue Taoyuan.

El 29 de mayo de 2026, el Concejo Municipal de Taoyuan aprobó por unanimidad, sin distinción de partidos, la «Ordenanza de Construcción y Gestión de Vivienda Asequible de la Ciudad de Taoyuan», y en junio se envió al Ejecutivo para su aprobación.²³ Esta «vivienda asequible» es, en esencia, la reencarnación de la vivienda pública: el gobierno construye pisos y los vende a entre el 50 % y el 60 % del precio de mercado (precio por ping en las decenas de miles) a la población, dirigida a familias con hijos de 25 a 44 años, con al menos un año de registro de residencia y sin vivienda propia. La primera fase son aproximadamente 107 unidades en las estaciones A18 y A20 del metro del aeropuerto, con el objetivo de construir 3 000 unidades en tres a cuatro años.²³

Zona de Qingpu, Taoyuan, nueva urbanización en torno a las estaciones A18 y A20 del metro del aeropuerto. La primera fase de vivienda asequible de Taoyuan se ubica en esta zona de estaciones. Foto: Heeheemalu, CC BY-SA 4.0 vía Wikimedia Commons.

Pero esta vez, Taoyuan hizo algo que la vivienda pública no hizo en cincuenta años. Reinstaló la compuerta.

La ordenanza de vivienda asequible establece explícitamente tres candados anti-especulación: el precio de reventa no puede superar el precio original de adquisición, la transacción solo puede realizarse a través de la plataforma de intermediación del gobierno, y se prohíbe la reventa privada.²³ Es prácticamente el muro que fue derribado en 2002, reconstruido cincuenta años después y levantado aún más alto: el circuito cerrado de la vivienda pública antes solo limitaba «a quién se podía vender»; esta vez Taoyuan también bloqueó «a cuánto se puede vender». Compras barato y en el futuro solo puedes revender al precio original, a través de la plataforma del gobierno, a la siguiente persona que cumpla los requisitos. La plusvalía se queda dentro del círculo; nadie puede embolsársela de una sola vez.

📝 Nota del editor
La compuerta de Taoyuan equivale a completar la página que la vivienda pública dejó en blanco hace cincuenta años. La mayor brecha de la vivienda pública original era «comprar barato, vender al precio completo, la plusvalía de por medio va al bolsillo individual»; esta vez Taoyuan escribió directamente en la ley que «la reventa no puede superar el precio original de adquisición», lo cual equivale a decirle a la historia: ese muro nunca debió ser derribado. Desde esta perspectiva, la vivienda asequible es la reencarnación de la vivienda pública, y también su reconocimiento de error: con un artículo legal, admite que ese ascensor no debió recoger la escalera.

Sin embargo, esta vía chocó con el centro desde el momento en que asomó la cabeza.

¿Comprar o alquilar? El enfrentamiento a distancia entre el centro y los municipios

La posición del Ministerio del Interior es clara: vender, en sí mismo, es problemático. El viceministro Dong Jianhong (董建宏) cuestionó directamente esta dirección: «Cuando la vivienda asequible es de tipo en venta, el número de personas a las que puede atender es relativamente menor», y «el proceso de reventa libre genera ciertas disputas de derechos reales y problemas de gestión administrativa posteriores».²⁴ Aboga por volver al espíritu de la Ley de Vivienda de «solo alquiler, nunca venta». En lenguaje llano, el Ministerio del Interior dice que una vez que la vivienda se vende, el stock público se pierde de una vez; en lugar de ingeniárselas para gestionar «qué pasa después de vender», es mejor no vender desde el principio y mantenerla siempre en manos del gobierno, alquilándola de forma permanente.

Lo que defienden ambas partes son, en realidad, dos formas distintas de justicia habitacional.

La respuesta desde Taoyuan busca romper ese marco de «o una o la otra». El director de Desarrollo Urbano de Taoyuan, Jiang Nanzhi (江南志), dijo: «La promoción de la justicia habitacional no debería caer en la lógica única de "elegir entre 2"».²⁵ El alcalde Zhang Shanzhang (張善政) acudió personalmente al Ejecutivo el 4 de junio de 2026 para solicitar que la vivienda asequible de Taoyuan se incorporara a la política central. Según los medios, describió la vivienda asequible y la vivienda social como las «dos alas» de la política habitacional, complementarias y no en competencia: unos quieren comprar, otros solo pueden alquilar; ambas necesidades deben ser atendidas por separado, sin obligar a elegir.²⁶

Programa oficial de CommonWealth Magazine: por qué las 130 000 viviendas sociales de construcción directa prometidas por el gobierno de Lai se redujeron drásticamente, una mirada lateral a la difícil situación de la justicia habitacional en Taiwán.

Esta vez el Ejecutivo no rechazó de plano. La actitud del primer ministro Zhuo Rongtai (卓榮泰) se suavizó notablemente; no vetó la iniciativa de Taoyuan y solo expresó el deseo de que «las políticas central y local puedan alinearse».²⁷ Una vía de política que había sido desechada hacía once años, con la razón oficial ya redactada de «tasa de propiedad del 85 %, misión cumplida», logró desde un gobierno local volver a llamar a la puerta del gobierno central.

_El Karl-Marx-Hof de Viena, terminado en 1933 y aún hoy en manos del municipio, solo en alquiler, nunca en venta. Cien años sin vender; el stock sigue en manos públicas. Foto: C.Stadler/Bwag, CC BY-SA 4.0 vía Wikimedia Commons._

Este enfrentamiento entre el centro y los municipios se reduce, en el fondo, a una pregunta que debería haberse respondido hace cincuenta años y que siempre se ha esquivado: ¿el gobierno debe ayudar a la gente a «poder comprar» o a «poder alquilar»?

Cincuenta años después, Taiwán aprende por fin a instalar esa compuerta

Volvamos a la dirección del Conjunto Chenggong.

En 1985, el anciano jefe de barrio Shi Zhongsheng y su esposa reunieron los ahorros de toda su vida para juntar 400 000 de enganche y comprar un piso a 67 000 por ping. En ese momento, la vivienda pública era una promesa completa de justicia habitacional: el gobierno construía viviendas baratas para que quienes no podían comprar tuvieran acceso a un hogar. Su único descuido fue olvidar instalar una compuerta a la salida: nadie estableció cómo debía repartirse la plusvalía que esa vivienda generaría en el futuro, alimentada por el subsidio público y la ubicación. Cuarenta años después, la misma dirección roza el millón por ping; aquel enganche no alcanza ni para comprar un solo ping, y la escalera fue recogida en silencio por los primeros que subieron.

En Hong Kong, esa compuerta se llama «prima por el suelo»; el Reino Unido aprendió, al coste de 8 billones de dólares taiwaneses en cesiones, que no puede dejar de instalarse; Singapur puso barreras y aun así sigue habiendo fugas. Taiwán dio un rodeo de cincuenta años, e incluso en 2002 derribó personalmente el medio muro que quedaba, hasta que en 2026 un gobierno local por fin escribió las palabras «la reventa no puede superar el precio original de adquisición» en una ordenanza llamada «Vivienda Asequible». Esa es precisamente la compuerta que la vivienda pública no instaló en su día y que en Hong Kong llaman «prima por el suelo».

Así que la verdadera pregunta de esta historia nunca fue «si el gobierno puede permitirse construir viviendas». La vivienda pública demostró que el gobierno podía construirlas, y Taoyuan se dispone a construirlas de nuevo. La verdadera pregunta es: después de «ayudar a comprar», ¿a quién corresponde esa plusvalía? ¿Al primero que subió, o a la siguiente generación que sigue esperando en la puerta?

Quienes pulsaron el botón de votación en el Concejo de Taoyuan el día que se aprobó la ordenanza quizá no eran conscientes de que, al mismo tiempo, estaban colocando el último ladrillo del muro que fue derribado hace cincuenta años. Si ese ladrillo logra convertirse en una escalera mecánica que ya no recoge la escalera, o si queda atrapado una vez más en la pugna entre el centro y los municipios que no logran alinearse, el próximo precio de una dirección del Conjunto Chenggong nos dará la respuesta.

Lecturas complementarias:

• Vivienda social y justicia habitacional — La vía de «solo alquiler» de la vivienda social a partir de 2016: 200 000 unidades en ocho años, doble vía de construcción directa y gestión delegada, y cómo el diseño de convivencia mixta evita la estigmatización de la vivienda social (artículo hermano de este texto, que continúa la historia tras el cierre de la vivienda pública en 2015)
• La crisis de la baja natalidad en Taiwán — No poder comprar casa y no poder tener hijos son dos extremos de la misma grieta estructural; otra cara de la justicia intergeneracional
• Las casas de chapa — Cuando no se puede comprar ni alquilar dignamente, cómo los taiwaneses se construyen un refugio con los medios más precarios
• Justicia ambiental y conflictos de proximidad en Taiwán — ¿Al lado de quién se construyen la vivienda social y las instalaciones rechazadas? La frontera entre justicia habitacional y justicia espacial

Referencias

Créditos de imágenes

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• Horizonte residencial de Taipéi (vista desde la Montaña Elefante) — Foto: Heeheemalu, 2026, CC BY-SA 4.0 (imagen principal)
• Calle residencial del distrito de Shilin, Taipéi — Foto: 迷惘的人生, 2022, CC BY-SA 2.0
• Hoi Fu Court, To Kwa Wan, Hong Kong (居屋) — Foto: Thomasman, 2008, CC BY-SA 3.0
• Brookfield Estate, vivienda pública municipal de Londres — Foto: Reading Tom, CC BY 2.0
• Bloques HDB en Lavender, Singapur — Foto: Martinpasquier, 2014, CC BY-SA 4.0
• Vivienda Social Minglun, Taipéi — Foto: Solomon203, 2023, CC BY-SA 4.0
• Horizonte de la zona de metro de alta velocidad de Taoyuan en Qingpu — Foto: Heeheemalu, 2023, CC BY-SA 4.0
• Karl-Marx-Hof, vivienda social de Viena — Foto: C.Stadler/Bwag, CC BY-SA 4.0
• Vídeos: CTS News «Marcha en Keadao coreando "justicia habitacional"» (canal oficial de YouTube), CommonWealth Magazine «¿Por qué la política de vivienda social dio un giro» Ep.74 (canal oficial de YouTube)