国民住宅と居住正義：政府が建てた安い住宅は、最後に誰の資産エスカレーターを育てたのか

台北市大安区復興南路二段に、「成功国民住宅」と呼ばれる住宅群があります。1985 年に完成したばかりのころ、買い手はいませんでした。¹

政府が提示した価格は 1 坪 6.7 万～7.1 万台湾ドルで、当時としては安いとはいえず、売れ残ったため、最後は 1 坪 6.7 万台湾ドルまで下げ、さらに 4 年間の無利子ローンを組み合わせてようやく完売しました。老里長の石忠勝氏は後に、妻とともに生涯の貯蓄をすべてはたき、40 万台湾ドルの頭金を用意して、そのうちの一戸を買ったと回想しています。¹

40 年後の今日、同じ住所の直近 1 年の不動産仲介プラットフォーム上の成約平均単価は、1 坪約 87 万台湾ドルで、最高の一戸は 98 万台湾ドルに迫ります。²6.7 万台湾ドルから 87 万台湾ドルへ、およそ 12～14 倍です。当時、貯蓄を使い切ってようやく用意した頭金は、いまでは 1 坪すら買えません。

30 秒概観： 国民住宅は、台湾で 1975 年に法制化され、政府が「建てて売る」形で人びとに提供した安い住宅です。本来は、買えない人を住宅購入の入口に乗せるための制度でした。問題は、最初から最後まで「値上がり益を回収する」ゲートが設けられなかったことです。2002 年には、わずかに残っていた投機防止の仕組みさえ撤去され、国民住宅は誰にでも売れるようになりました。その結果、公共補助で建てられた住宅は、最後には早く買った人の私的資産となり、台北の一部の好立地にある国民住宅は、いまや 1 坪 100 万台湾ドルに迫り、あるいは突破しています。2015 年、政府は国民住宅条例を廃止し、「賃貸専用」の社会住宅へと舵を切りました。しかし 2026 年 5 月、桃園は「手の届く住宅」を三読可決し、「政府が建てて売る」という道を取り戻しました。しかも、当時設けられなかったゲートを意図的に取り付けました。転売価格は当初購入価格を超えてはならない、という仕組みです。内政部はこれに同意せず、「賃貸専用」へ戻るべきだと主張しています。「買えるように助ける」のか、「借りられるように助ける」のか。この二つの居住正義の路線をめぐる台湾の議論は、50 年たってもまだ終わっていません。

この記事で扱うのは、この二つの住所価格の間に挟まれた 50 年です。政府が費用を投じて安い住宅を建て、人びとを住宅購入の入口に乗せようとした善意は、なぜ今日、階段の頂上に立つ次世代が、買えず、借りても安定しない状況へと至ったのでしょうか。

政府が建てて売った世代の住宅

台湾が最初に「人びとが住宅を買えない」問題に対応した方法は、住宅を建てるための資金を貸すことでした。1957 年に制定された《興建国民住宅貸款条例》では、政府の役割は銀行に近く、人びとが自分で住宅を建てるための資金を支援しました。政府自身が建設に乗り出す契機となったのは、1975 年 7 月 12 日に公布された《国民住宅条例》です。同じ日に、旧来の貸付条例は廃止されました。³

この 1975 年の条例は、その根幹において居住正義への約束でした。原始第 3 条は明確に、国民住宅は「収入の比較的低い家庭および軍・公・教職員家庭に販売または賃貸するため」のものだと定めていました。⁴言い換えれば、この住宅は低所得の人びとと軍公教職員に売るためのものであり、市場で金のある人なら誰でも買えるように建てられたものではありませんでした。

さらに重要なのが第 12 条です。国民住宅の転売には主管機関の同意が必要であり、かつ譲受人も国民住宅の購入資格を備えていなければならないとされていました。⁴この条文こそ、物語全体の要です。これは国民住宅の外側に一つの壁をめぐらせるものでした。政府が補助によって資格のある人に住宅を安く売る。その人が将来売る場合も、次の資格ある人にしか売れない。住宅は持ち主を変えられますが、永遠に「支援を必要とする人びと」の輪のなかで流通します。安さは外へ漏れず、補助は誰かが一度に現金化して持ち去ることもありません。

📝 キュレーター・ノート
この壁は、国民住宅でもっとも過小評価され、もっとも早く忘れられた設計です。後に人びとは国民住宅を「早く買った人への利益供与」と批判しましたが、実際に批判が向けられるべきなのは 1975 年版ではありません。当時の国民住宅には閉じた循環があり、補助は逃げませんでした。補助を本当に流出させたのは、数十年後に誰かがこの壁を自ら撤去したことです。国民住宅を論じる文章が「住宅が値上がりし、買った人が得をした」ことだけを見るなら、もっとも重要な瞬間を見落とします。閉じた循環は、いつ、誰によって、なぜ取り壊されたのか、という点です。

1982 年、条例は大幅に改正され、もともと十数条だったものが 45 条へ拡張されました。この改正では、短期転売を防ぐためのロックが加えられました。国民住宅を買った場合、「2 年居住」してからでなければ売れない、という制限です。⁵ただし注意すべきなのは、この時点でも中核となる壁は残っていたことです。譲受人は依然として国民住宅の資格を持たなければなりませんでした。2 年居住は、買ってすぐ転売することを防ぐだけで、輪の境界そのものには手を触れていませんでした。

1982 年に体質を本当に変えたものがあるとすれば、それは同時に別の集団へ入口を開いたことです。販売促進のため、国民住宅は軍公教職員にも申請購入を開放しました。その結果、皮肉な方向転換が生じました。もともと条文上でケアすべき対象と明記されていた「収入の比較的低い家庭」は、実際の配分では後回しにされ、より安定した収入があり、頭金を払いやすい軍公教職員が主力となりました。安い住宅の入口は、静かに、もっとも必要とする人びとから、まだ何とか暮らしていける人びとへと移っていきました。

台北の高密度な住宅の肌理です。国民住宅の世代に建てられた住宅の多くは、このような街区に組み込まれ、後に立地とともに価値を上げました。Photo: 迷惘的人生, CC BY-SA 2.0 via Wikimedia Commons.

では、なぜ当時の人びとはそれでも国民住宅の抽選に殺到したのでしょうか。国民住宅の分譲価格は、もともと市場価格より低く抑えられていたからです。一戸に当選できれば、ほとんど宝くじに当たるのと同じでした。鍵を受け取った瞬間、市場価格より約 3 割安い差額を手にしたことになり、転売すれば現金になります。⁶この「当選は宝くじに当たるようなもの」という雰囲気自体は、間違っていません。それこそ居住正義があるべき姿です。買えない人が、運と資格によっても、住宅購入の入口に乗れるようにするものだからです。

間違っていたのは、その車が後にドアを閉め忘れたことです。

2002 年、その壁は取り壊されました

多くの人は、国民住宅が投機対象になったのは、1982 年に軍公教職員の購入を開放した瞬間から運命づけられていたと考えています。しかし、本当にゲートを撤去したのは、あまり語られない年、2002 年でした。

その年の 12 月 11 日、立法院は《国民住宅条例》第 19 条を改正しました。変わったことは二つあり、それぞれ単独では大きく見えませんが、組み合わさると国民住宅の運命を丸ごとひっくり返しました。第一に、居住年限が 2 年から 1 年へ短縮されました。第二に、これが致命的でした。「譲受人は国民住宅の資格を備える必要がある」という制限が撤廃されたのです。⁷

1975 年から国民住宅を囲んでいたあの壁は、この瞬間に押し倒されました。

以後、国民住宅は 1 年住めば、誰にでも売れるようになりました。収入の比較的低い家庭である必要はなく、軍公教職員である必要もなく、いかなる資格にも合致する必要がありません。もともと「支援を必要とする人びと」の間でだけ流通していた住宅は、正式に自由市場へ放り込まれ、隣にある全額で買われた民間マンションと何ら変わらなくなりました。

市場価格 3000 万台湾ドルの住宅が、6000 万～7000 万台湾ドルの住宅になる……貧しい人から奪って富める人を救う、国家が金を出して金持ちの住宅を建て替える

ここで、よく誤って語られる細部を一つ固定しておく必要があります。なぜなら、それはこのゲートを理解する鍵だからです。国民住宅条例には確かに「当初購入価格から減価償却を差し引く」という計算式（第 21 条）がありました。一見すると、「転売は原価でしかできない」という投機防止のロックのように見えます。しかし、そうではありません。この式は、政府が違反世帯を強制的に買い戻す際、元の居住者にいくら補償するかを計算する方法であり、住宅を市場でいくらで売れるかとは、まったく別の問題です。⁵したがって正確な言い方はこうです。国民住宅の投機防止策は、もともと「購入者資格制限」という閉じた循環だけであり、それが 2002 年に撤去されたのであって、「原価買い戻し制度が緩和された」わけではありません。この差は重要です。何を批判しているのかが正しいかどうかを決めるからです。

閉じた循環が取り外されると、残りは時間と立地に委ねられました。

成功国民住宅の敷地では、その後 MRT が開通し、商圏が成熟し、大安区全体の住宅価格が上昇しました。国民住宅そのものは変わらず、1985 年に建てられた住宅のままでした。しかし、その足元にある台北市の一等地の価値は、30 年で十数倍になりました。当時 40 万台湾ドルの頭金を用意できなかった人は入れず、入れた人は、手元の住宅が予想もしなかった財産へと育ちました。公共補助で建てられた住宅の値上がり益は、最後にはすべて個人に帰属しました。そしてこの値上がり益は、あの壁が残っていれば、公共の手に残せた可能性がありました。

📝 キュレーター・ノート
公平にいえば、国民住宅が急騰した主因は立地であり、国民住宅という身分そのものではありません。台北の好立地にあるどの住宅でも、30 年あれば値上がりします。都市中心部を離れた国民住宅の多くは普通の中古住宅であり、売れない空き施設のようなものもありました。したがって、この記事が本当に問うべきなのは、「国民住宅はなぜ値上がりするのか」ではありません。住宅は当然値上がりします。問うべきなのは、政府が公共の資金で住宅を建て、価格差を補助したのに、なぜ同時にゲートを設けて、公共投資が育てた値上がり益の少なくとも一部を公共へ戻さなかったのか、ということです。この問いに香港には答えがあり、英国には教訓があり、台湾には丸 50 年の空白がありました。

三大国民住宅は、安い住宅から高級住宅へ育ちました

この設けられなかったゲートの代償がどれほど大きいかを見るには、台北のいくつかの住所へ入っていく必要があります。まず、誤解されやすいことを一つ述べます。台北の好立地にある、驚くほど高値の国民住宅は、「中低所得世帯向けの安置住宅」が一夜にして高級住宅になったという劇的な物語ではありません。その来歴は、眷村改築と一般市民向け分譲の組み合わせです。

大安国民住宅を例にすると、1,296 戸のうち、軍側に戻されたものが 628 戸で約 48%、警察が 186 戸で約 14%、残る 479 戸、約 37% が一般市民に販売されました。²成功国民住宅の前身は「成功新村」で、1980 年に当時の陸軍総司令である郝柏村氏と台北市長の李登輝（りとうき）氏が改築契約を結び、もとの眷属世帯は約 515 戸、約 20% を占め、残り 8 割は外部に公開販売されました。⁸したがって、より正確には、これらは「政府補助によって販売された公共住宅」であり、補助は元眷属世帯と一般分譲世帯の手に入ったのであって、低所得世帯の安置住宅が成り上がったわけではありません。ただし、先に述べた通り、1982 年以降、販売促進のために軍公教職員へ開放され、本当に低所得の世帯はむしろ押し出されたという線は成立します。安い住宅の利益は、最初からもっとも必要な人びとへ正確に届いていたわけではありません。

来歴を整理したうえで数字を見ると、その衝撃は正しい場所に向かいます。

成功国民住宅は、1985 年に売れ残っていた時点で 1 坪 6.7 万台湾ドルでした。現在、不動産仲介プラットフォーム上の直近 1 年の平均は約 87 万台湾ドルで、台北三大国民住宅のなかで唯一まだ 100 万台湾ドルを突破していません。²隣の大安国民住宅は、同じく直近 1 年の平均が 1 坪約 96 万台湾ドルで、すでに一戸単位では 100 万台湾ドルを突破し、2025 年 11 月には 1 坪 105 万台湾ドルの成約がありました。²

もっとも極端なのは正義国民住宅です。もともとは約 175 戸の軍眷を安置する住宅で、忠孝東路三段、SOGO に隣接する台北でもっとも中心的な商業地の一つに位置していました。26 年に及ぶ調整と都市更新を経て、高級住宅「台北之星」へ変わり、2024 年 11 月の成約価格は 1 坪 204 万～240 万台湾ドルでした。²軍眷の安置に始まった公共住宅用地が、最後には台北の最高級住宅へ育ったのです。

さらに、新隆国民住宅があります。中正紀念堂のそばにあり、1986 年にはもともと 1 坪 4.7 万台湾ドルでしたが、2022 年には不動産仲介プラットフォーム上で 1 坪約 105.8 万台湾ドルとなりました。⁹概算で 22 倍です。

📊 国民住宅の価格：分譲価格から現在へ

国民住宅	起点（年/原価）	現在（不動産仲介プラットフォーム）
成功国民住宅	1985 / 1 坪 6.7 万	直近 1 年平均約 87 万
大安国民住宅	—	直近 1 年約 96 万、一戸では 100 万超え
新隆国民住宅	1986 / 1 坪 4.7 万	2022 年約 105.8 万
正義国民住宅	軍眷 175 戸を安置	都市更新後 204～240 万（2024/11）

（住宅価格はいずれも不動産仲介プラットフォームの成約情報に基づくもので、公式統計ではありません）

これらの数字を広げて見ると、弁護士の林智群氏が 2025 年に、ある「国家が成功国民住宅の都市更新に金を出す」提案を批判した際の言葉は、とりわけ鋭く響きます。氏は、それは「市場価格 3000 万台湾ドルの住宅を、6000 万～7000 万台湾ドルの住宅にする」ことに等しく、「貧しい人から奪って富める人を救う、国家が金を出して金持ちの住宅を建て替える」ものだと述べました。¹⁰学術界の見方はさらに冷静です。巷仔口社会学の研究者は、かつての政府の国民住宅は「販売を主として」おり、住宅政策は一貫して持ち家率を押し上げることを目標としてきたため、結局のところ台湾の住宅は「確かに富を蓄積する道具」になったと指摘しています。¹¹

これが、設けられなかったゲートが 50 年後に差し出した請求書です。政府が建てた安い住宅は、買えない次の人を継続して受け止めるエスカレーターにはなりませんでした。それは、最初に乗った人びとだけを受け止めるエレベーターとなり、彼らが上へ行った後、梯子は引き上げられました。

そのゲートを、香港は補地価と呼び、英国は教訓と呼びます

ここまで来ると、自然な反問が出てきます。政府が安い住宅を建てて人びとに売り、そのうえ人びとが売って利益を得ることを認めない。そんなことは可能なのか、という問いです。

可能です。隣の香港は、台湾が終始設けなかったこのゲートを設けました。

香港政府の「居屋」は、国民住宅と似た論理で、市場価格の 6～7 割で中低所得世帯に住宅を売ります。ただし、そこには「補地価」と呼ばれる仕組みがあります。所有者が将来、公開市場で居屋を売ろうとする場合、購入時の割引率に応じて、まず政府へ地価を追加で納めなければなりません。つまり、当時政府が譲った利益の部分を、一部の値上がり益とともに公庫へ戻す仕組みです。¹²値上がり益はすべて個人に帰属するわけではなく、一部は公共へ返す必要があります。台湾の国民住宅には、この補地価の関門が一度もありませんでした。安く買い、居住期限を満たせば、市場価格で売れる。その間の価格差と値上がり益は、きれいに自分の懐へ入ります。

香港の「居屋」である海富苑です。香港政府は市場価格の 6～7 割で居屋を中低所得世帯に売りますが、台湾の国民住宅にはないゲートを設けました。補地価です。Photo: Thomasman, CC BY-SA 3.0 via Wikimedia Commons.

香港が台湾が写すべきだったが写さなかった答案だとすれば、英国はより残酷な鏡です。

1980 年、サッチャー政権は「購入権」（Right to Buy）を導入し、公営住宅の借家人が大幅な割引で自分の住む公営住宅を買えるようにしました。政策は非常に人気を博し、前後して約 190 万戸の公営住宅が売却されました。代償は何だったのでしょうか。英国の社会住宅比率は、1980 年の 31% から 2023 年の 16% へと半減しました。¹³公共ストックはいったん個人へ売られると、戻ってきません。シンクタンク Common Wealth は一つの勘定を示しています。当時の「割引」によって譲渡された権益の価値だけで 1940 億ポンド、台湾ドルに換算して約 8 兆台湾ドルに達する、というものです。原文はこう述べています。

✦ "The equity given away through the discount is worth £194 billion…"（割引によって譲り渡された権益だけで、価値は 1940 億ポンドに達します。）——シンクタンク Common Wealth

_ロンドンの市政公営住宅（council housing）です。1980 年のサッチャー政権の「購入権」は、この種の公営住宅を割引価格で借家人に売却しました。40 年後、英国の社会住宅比率は半減し、16% にまで下がりました。Photo: Reading Tom, CC BY 2.0 via Wikimedia Commons._

さらに皮肉なその後があります。当時売却された公営住宅のうち、現在では 41% が、より高い家賃の民間賃貸住宅になっています。¹³政府が住宅を割引で借家人に売り、借家人、または次の所有者が、より高い家賃で他の人へ貸し戻す。公共補助は一周し、最後には賃貸市場の価格を押し上げました。台湾の国民住宅という「梯子を引き上げたエレベーター」は、英国では 100 万倍に拡大された形で現れました。

シンガポールの HDB 組屋です。国民の約 8 割が住んでいます。政府は「売る」ために建て、99 年の借地権を与えています。最低居住年限を設けても、組屋の値上がり益の私有化は防ぎきれていません。Photo: Martinpasquier, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons.

もっともよく成功例として挙げられるシンガポールでさえ、この問題を止められていません。シンガポール政府が建てて人びとに「売る」組屋（HDB）は、99 年の借地権で、国民の約 8 割が組屋に住み、「居住者にその住宅を」という模範生のように見えます。しかし最低居住年限や転売付加費を設けても、組屋の値上がり益の私有化を抑えきれていません。学者の Chua Beng Huat 氏は、この本来なら不平等をならすための公共補助が、実際には世代間の富の格差を深めたと明確に指摘しています。早く買った人は組屋の値上がりで資産を蓄積し、遅れて来た世代はより高い価格を払わなければ買えません。組屋を買って売る循環には、現地で「チェリーを二口かじる」（two bites of the cherry）という非常に的確な言い方があります。¹⁴

📝 キュレーター・ノート
香港、英国、シンガポールを並べて見ると、一つのことが分かります。政府が「建てて売る」ことを選ぶ限り、値上がり益の私有化は、ほとんど振り払えない影です。違いは、ゲートを設けるかどうか、そしてそのゲートがどれだけ堅いかにあります。香港は補地価を設け、少なくとも一部を残しました。シンガポールは条件を設けましたが、それでも漏れています。英国はほとんど大放出し、その結果、公共ストックは丸ごと持ち去られました。台湾の国民住宅は、このスペクトラムのなかでもっとも無防備な端にあり、香港の補地価というゲートすらありませんでした。だからこそ 50 年後、台湾は分岐点に立っています。香港に学んでゲートを補うのか。それとも別の道に学び、そもそも売らないのか、という分岐点です。

85% という美しい数字と、買えない次世代

1999 年末になると、国民住宅という道は、先に自ら行き詰まりました。

問題は単に売れないことだけではありませんでした。国民住宅は長期にわたり価格設定が高めで、立地は遠く、建てるたびに売れ残りました。一方で、民間からは、政府が「社会資源を濫用して」売れない住宅を建てているという抗議が起こり始めました。二つの力に挟まれ、政府は 1999 年末に国民住宅の新規事業を停止しました。³高く、遠く、売れないこの機械は、停止しました。

停止後、国民住宅は帳簿上で十数年横たわり、2015 年に正式にプラグを抜かれました。行政院は 2013 年 3 月 14 日に廃止案を通過させ、立法院は 2014 年 12 月に通過、2015 年 1 月 7 日、《国民住宅条例》は正式に廃止されました。¹⁵公式に示された理由は美しいものでした。台湾の持ち家率はすでに 85% に達し、「人びとの住宅購入を助ける」という任務は達成された。今後は賃貸専用の社会住宅へ移る、という説明です。¹⁵

この 85% という数字こそ、物語全体でもっとも一瞬立ち止まって考えるべき部分です。

✦ 持ち家率は 84.4% です。しかしこの数字のなかには、「親と同居」している人まで含めることで生じる大きな上振れと、本当には自分で住宅を買えない若い世代が隠れています。

数字の上では、台湾の持ち家率は確かに 84.4% に達しています。¹⁶問題は、この数字が「親と同居」するケースを大量に含んでいることです。住宅は親のものでも、若者がそこに住んでいれば「持ち家あり」に数えられます。この美しい総数から、本当に自分で最初の一戸を買わなければならない世代へカメラを向けると、景色はまったく違います。

全国の住宅価格所得比は、2014 年には 8.41 倍でしたが、2024 年には 10.76 倍となり、10 年で約 28% 上昇しました。¹⁷世界銀行の基準では、5.1 倍を超えると「深刻に負担不可能」とされます。台北市の 2024 年第 3 四半期のピークは 16.60 倍でした。台北の一世帯が飲まず食わずで 16 年以上働いて、ようやく一戸を買える水準です。¹⁷

住宅ローンの圧力も同時に悪化しています。全国の住宅ローン負担率は、2014 年の約 36% から 2024 年には約 47% へ上昇しました。台北市の最新四半期は約 64% です。¹⁷つまり、台北の一世帯が歯を食いしばって住宅を買った場合、毎月の収入のほぼ 3 分の 2 を住宅ローンに充てなければなりません。賃貸市場も避難所にはなりませんでした。2024 年の家賃指数は前年比 2.45% 上昇し、28 年ぶりの高水準となりました。¹⁸初めて住宅を買う人の年齢も、この 10 年でまるまる約 5 歳上がり、30～35 歳から 35～40 歳へ後ろ倒しになりました。¹⁷

華視新聞の公式報道です。2023 年 7 月、民間団体が凱達格蘭大道でデモを行い、「居住正義」を訴えました。買えず、借りても安定しない世代の不安は、国民住宅に設けられなかったゲートが残した長い尾です。

この二つの画面を重ね合わせると、85% という公式理由には亀裂が現れます。政府が「持ち家率 85%、任務完了」と言っていた同じ時期に、成功国民住宅は 1 坪 100 万台湾ドルに迫り、若者は最初の一戸を買うために十数年飲まず食わずでいなければならない状況でした。85% は前世代のストックであり、10.76 倍は次世代の入場券です。ある政策は前者によって勝利を宣言し、後者を次世代に背負わせました。国民住宅という梯子を引き上げたエレベーターが最後に閉じ込めたのは、まさに入口に立ち、買えず、借りても安定しない若者でした。

2016 年に道を変えました。政府は売らず、賃貸へ移りました

国民住宅のプラグが抜かれた後、台湾の居住正義はまったく別の道へ移りました。政府はもう住宅を建てて売るのではなく、建てて貸すようになりました。

この道の法的基礎は、2011 年に制定され、2012 年末に施行された《住宅法》です。同法第 3 条第 2 号は、社会住宅を非常に明確に定義しています。「社会住宅：政府が興辦し、または民間による興辦を奨励し、専ら賃貸の用に供する住宅およびその必要な付属施設」を指す、というものです。¹⁹「専ら賃貸」という四文字は、中央法のレベルで「賃貸専用」という路線に押印したものです。売るという行為は、社会住宅から排除されました。

台北市の明倫社会住宅です。2016 年以降、台湾の居住正義の主力は、このような「賃貸専用」の社会住宅へ移りました。政府が保有し、賃貸し、住民に売却しません。Photo: Solomon203, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons.

2016 年に新政権が発足すると、この路線は旗艦政策になりました。8 年で 20 万戸の社会住宅を整備し、直接建設と包租代管の二本立てで進める、という政策です。その後の物語、すなわち 20 万戸をどう建てるのか、包租代管をどう運用するのか、混住設計で社会住宅へのレッテル貼りをどう避けるのかは、別の記事の主題です。ここで覚えておくべきことは一つだけです。2015 年に国民住宅は幕を下ろし、2016 年に社会住宅が引き継ぎました。台湾の居住正義の主旋律は、「買えるように助ける」から「借りられるように助ける」へと変わりました。（この賃貸専用の路線がどう進み、どのような成果と問題を持つのかについては、姉妹編《社会住宅と居住正義》を参照してください。）

頼清徳（らい・せいとく／ライ・チンドー）氏の就任後、この路線はさらに大きく掲げられました。「100 万賃貸世帯」です。内訳は、直接建設を新たに 13 万戸、累計 25 万戸へ増やし、さらに包租代管 25 万戸、家賃補助 50 万戸を加えるというものです。²⁰

⚠️ 三種類の「社会住宅」は合算できません

「直接建設」「包租代管」「家賃補助」は三つの異なる制度であり、効果には大きな差があります。まとめて「社会住宅の成果」として足し合わせることはできません。OURs 都市改革組織の廖庭輝氏は非常に率直に、「包租代管 1 戸を補助する予算で、平均して 2 戸以上の家賃補助ができる」と指摘しています。²¹同じ資金でも、使う道具が違えば、支援できる戸数は 2 倍以上変わります。この三者を足して美しい総数として発表するのは、中央と地方の双方が好むレトリックです。

しかも、この大きな数字は後に自ら縮みました。2025 年 12 月、国土署はもともと約束していた直接建設 13 万戸を 4 万戸へ下方修正しました。²²公式には現実的な調整だと説明され、民間団体は公約破りだと批判しました。2025 年 9 月時点で、公式には全国の社会住宅は 22.2 万戸とされていますが、この数字は「直接建設 12.1 万戸（建設中・落札済みを含む）」と「包租代管有効契約 10.1 万戸」を合わせたものです。²⁰その年に実際に新規落札されたものは、国家住宅及都市更新センターで 2025 年に 1,662 戸でした。²⁰

ここでは政府側にも公平に一言述べる必要があります。世間には「頼清徳は社会住宅を一戸も建てていない」という言い方がありますが、これは政治的誇張です。国家住宅及都市更新センターでは 2025 年に確かに 1,662 戸が落札され、進んでいます。²⁰しかし、進捗が当初の約束から大幅に遅れており、新計画も行政院の承認をまだ得ていないことも事実です。中央と地方の双方にそれぞれの言い分があり、この記事は双方を並べ、どちらかの肩を持つものではありません。

2026 年、桃園は「売る」を取り戻し、ゲートも取り付けました

「賃貸専用」が 10 年にわたり主旋律となった後、2026 年、誰かが廃止された「政府が建てて売る」という道を再び拾い上げました。拾い上げたのは桃園です。

2026 年 5 月 29 日、桃園市議会は党派を超えて《桃園市手の届く住宅興辦管理自治条例》を三読可決し、6 月に行政院へ送って承認を待つことになりました。²³この「手の届く住宅」は、骨格としては国民住宅の復活版です。政府が住宅を建て、市場価格の約 5～6 割、1 坪 20 万台湾ドル台で人びとに売ります。対象は 25～44 歳の婚育家庭、設籍満 1 年、自名義の持ち家なしという条件です。初回は約 107 戸で、空港 MRT A18、A20 駅周辺に位置し、3～4 年で 3,000 戸を建てることを目標としています。²³

桃園青埔特区です。空港 MRT A18、A20 周辺の新興再開発区で、桃園の初回の手の届く住宅はこの駅区周辺に置かれます。Photo: Heeheemalu, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons.

しかし今回、桃園は国民住宅が 50 年間しなかったことを一つ行いました。あのゲートを、取り付け直したのです。

手の届く住宅の条例には、三つの投機防止のロックが明確に書かれています。転売価格は当初購入価格を超えてはならない、政府のマッチングプラットフォームを通じてのみ取引できる、私的転売は禁止するというものです。²³これはほとんど、2002 年に取り壊されたあの壁を 50 年後に再び築いたものであり、しかもより高く築いたものです。当時の国民住宅の閉じた循環は「誰に売るか」だけを制限していました。桃園は今回、「いくらで売るか」まで固定しました。安く買った人は、将来も原価で、政府のプラットフォームを通じて、次の資格ある人へ売ることしかできません。値上がり益はこの輪のなかに残され、誰かが一度に現金化して持ち去ることは認められません。

📝 キュレーター・ノート
桃園のこのゲートは、国民住宅が 50 年前に漏らした一枚の答案を補うものに等しいです。当時の国民住宅最大の穴は、「安く買い、市場価格で売り、その間の値上がり益を個人が得る」ことでした。桃園は今回、「転売価格は当初購入価格を超えてはならない」と直接法条文に書き込みました。これは歴史に向かって、あの壁は当時取り壊されるべきではなかった、と述べることに等しいです。この角度から見れば、手の届く住宅は国民住宅の復活であると同時に、国民住宅の一つの謝罪でもあります。一つの法律条文によって、あのエレベーターは梯子を引き上げるべきではなかったと認めているからです。

しかし、この道が姿を現すとすぐ、中央政府と衝突しました。

買えるようにするのか、借りられるようにするのか。中央と地方の空中戦

内政部の態度は明確です。売ること自体に問題がある、という立場です。次長の董建宏氏はこの方向に直接疑問を呈し、「手の届く住宅が販売型住宅である場合、相対的にケアできる人びとは少なくなる」と述べ、さらに「自由転売の過程で物権上の争議やその後の行政管理上の問題が生じる」と指摘しました。²⁴氏は《住宅法》における社会住宅の「貸して売らない」精神へ戻るべきだと主張しています。平たく言えば、内政部の考えはこうです。住宅はいったん売られれば、公共ストックの一回限りの流出になる。売った後にどう管理するかをあれこれ考えるより、最初から売らず、永遠に政府の手元に残して貸し続けるべきだ、というものです。

両者が語っているのは、実際には二種類の異なる居住正義です。

桃園側の応答は、この二者択一の枠組みを壊そうとするものです。桃園市都市発展局長の江南志氏は、「居住正義の推進は、『二者択一』の単一論理に陥るべきではない」と述べました。²⁵市長の張善政氏は 2026 年 6 月 4 日、自ら行政院へ赴き、桃園の手の届く住宅を中央政策へ組み込むよう求めました。報道によれば、氏は手の届く住宅と社会住宅を居住政策の「二つの翼」と表現し、相互補完であって競合ではないと述べました。買いたい人もいれば、借りるしかない人もいる。二つの需要をそれぞれ受け止めるべきで、二者択一を迫るべきではない、という考えです。²⁶

天下雑誌の公式番組です。頼政権が約束した 13 万戸の直接建設社会住宅がなぜ大幅に縮小したのかを通じて、台湾の居住正義の険しい現状を別の側面から見ることができます。

行政院は今回、一口に拒絶しませんでした。院長の卓榮泰氏の態度は明らかに軟化し、桃園のやり方を否定せず、「中央と地方の政策がそろうこと」を望むと述べました。²⁷廃止から 11 年が過ぎ、公式理由として「持ち家率 85%、任務完了」とまで書かれた政策路線が、一つの地方政府の手によって、再び中央の扉を叩き開いたのです。

_ウィーンのカール・マルクス・ホーフ（Karl-Marx-Hof）です。1933 年の完成以来、現在も市政府が保有し、賃貸専用です。100 年売らなければ、ストックはずっと公共の手に残ります。Photo: C.Stadler/Bwag, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons._

この中央と地方の衝突が本質的に争っているのは、50 年前に答えるべきだったにもかかわらず、ずっと回避されてきた問いです。政府は人びとが「買えるように」助けるべきなのか、それとも「借りられるように」助けるべきなのか、という問いです。

50 年後、台湾はようやくそのゲートの付け方を学びました

成功国民住宅のあの住所へ戻りましょう。

1985 年、老里長の石忠勝夫妻は貯蓄をすべてはたき、40 万台湾ドルの頭金を用意して、1 坪 6.7 万台湾ドルの住宅を買いました。その瞬間の国民住宅は、完全な居住正義の約束でした。政府が安い住宅を建て、買えない人を住宅購入の入口に乗せる、という約束です。唯一の見落としは、出口にゲートを設け忘れたことでした。この住宅が将来値上がりしたとき、公共補助と立地によって育った価格差をどう分けるのか、誰も定めませんでした。その結果、40 年後、同じ住所は 1 坪 100 万台湾ドルに迫り、当時の頭金では 1 坪も買えません。梯子は、最初に乗った人びとの足元で、静かに引き上げられました。

香港はそのゲートを補地価と呼び、英国は 8 兆台湾ドル相当の権益という代償を払って、設けなければならないことを学びました。シンガポールは条件を設けてもなお漏れました。台湾は丸 50 年遠回りし、2002 年には自ら唯一残っていた半分の壁まで取り壊しました。そして 2026 年になって、ようやく一つの地方政府が、「転売価格は当初購入価格を超えてはならない」という数文字を、「手の届く住宅」と呼ばれる条例へ書き込みました。それこそ、国民住宅が当時設けず、香港の人びとが補地価と呼ぶ、あのゲートです。

したがって、この物語の本当の問題は、「政府が住宅を建てられるか」ではありません。国民住宅は、政府が建てられることを証明しました。桃園も再び建てようとしています。本当の問題は、「買えるように助けた」後、その値上がり益が誰に帰属すべきかです。最初に乗った一人に帰属するのか、それともまだ入口で並んでいる次の世代に帰属するのか、という問題です。

桃園市議会が三読の日に採決ボタンを押した人びとは、おそらく気づいていなかったかもしれません。彼らは同時に、50 年前に取り壊されたあの壁へ、最後の一つのれんがを補っていました。このれんがが、もう梯子を引き上げないエスカレーターを築けるのか、それとも中央と地方の政策がそろわない駆け引きのなかで再び詰まるのか。その答えは、成功国民住宅の次の住所価格が、私たちのために記録するでしょう。

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関連して読む：

• 社会住宅と居住正義 — 2016 年以降の「賃貸専用」社会住宅路線。8 年 20 万戸、直接建設と包租代管の二本立て、混住設計によって社会住宅へのレッテル貼りをどう避けるのかを扱います（本記事の姉妹編であり、2015 年の国民住宅退場後の物語へ続きます）
• 台湾の少子化危機 — 住宅を買えないことと子どもを産めないことは、同じ構造的亀裂の両端です。世代正義のもう一つの側面です
• トタン屋根の増築住宅 — 買えず、借りても安定しないとき、台湾の人びとはどのようにもっとも厳しい方法で、自分のための居場所を継ぎ足してきたのかを扱います
• 台湾の環境正義と NIMBY 論争 — 社会住宅や嫌悪施設は誰の家の隣に建てられるべきか。居住正義と空間正義の交差点です

参考資料

画像出典

本文では 8 枚のクリエイティブ・コモンズ授権画像を使用し、すべて public/article-images/society/ にキャッシュして、出典サーバーへの直リンクを避けています。また、公式チャンネルの動画 2 本（華視新聞、天下雑誌）を埋め込んでいます。

• 台北市住宅スカイライン（象山視角） — Photo: Heeheemalu, 2026, CC BY-SA 4.0（hero）
• 台北市士林区の集合住宅街景 — Photo: 迷惘的人生, 2022, CC BY-SA 2.0
• 香港土瓜湾海富苑（居屋） — Photo: Thomasman, 2008, CC BY-SA 3.0
• ロンドン Brookfield Estate 市政公営住宅 — Photo: Reading Tom, CC BY 2.0
• シンガポール・ラベンダー地区 HDB 組屋 — Photo: Martinpasquier, 2014, CC BY-SA 4.0
• 台北市明倫社会住宅 — Photo: Solomon203, 2023, CC BY-SA 4.0
• 桃園青埔高速鉄道特区スカイライン — Photo: Heeheemalu, 2023, CC BY-SA 4.0
• ウィーン Karl-Marx-Hof 社会住宅 — Photo: C.Stadler/Bwag, CC BY-SA 4.0
• 動画：華視新聞〈716 凱道遊行喊「居住正義」〉（YouTube 公式チャンネル）、天下雑誌〈為何社宅政策大轉彎〉8 分鐘看懂天下 Ep.74（YouTube 公式チャンネル）

1. 成功國宅當年沒人要（Yahoo 好宅報報） — 成功国民住宅が 1985 年の完成初期に売れ残り、値下げと 4 年無利子ローンを組み合わせてようやく完売したこと、また老里長の石忠勝氏が夫妻で 40 万台湾ドルの頭金を用意して購入した経緯を報じています。↩
2. 大安區 3 大國宅身價飆（ETtoday 房產雲） — 不動産仲介プラットフォームが大安、成功、正義など台北好立地の国民住宅について、直近 1 年の成約平均単価を統計したものです。大安国民住宅の 2025 年 11 月の 1 坪 105 万台湾ドル超え、正義国民住宅の都市更新後 204～240 万台湾ドル、各国民住宅の眷村改築と一般分譲の戸数構成を含みます。↩
3. 行政院廃止国民住宅条例プレスリリース（行政院） — 国民住宅条例が 1975 年に公布され、前身が 1957 年の貸付条例であり、1999 年に売れ残りと民間抗議のため新規事業を停止したこと、廃止時点で民国 65 年以降に累計約 39 万余戸、約 158 万人を支援したという広義のデータを公式に説明しています。↩
4. 國民住宅條例（民國 64 年）（維基文庫） — 1975 年の原始条文の一次資料です。第 3 条で国民住宅の販売・賃貸対象を収入の比較的低い家庭および軍公教職員家庭とし、第 12 条で転売には主管機関の同意が必要で、譲受人も国民住宅購入資格を備える必要があるという閉じた循環の設計を含みます。↩
5. 國民住宅條例 1982 年版第 19、21 條（法源法律網） — 1982 年大改正条文の一次資料です。第 19 条では 2 年居住しなければ転売できない制限を加え、第 21 条では政府が違反世帯を強制買い戻しする際の「当初購入価格から減価償却を差し引く」補償計算式を定めています（転売価格の上限ではありません）。↩
6. 國宅大限／2002 修法（鏡傳媒） — 国民住宅政策史に関する深掘り報道です。国民住宅の分譲価格が市場価格より約 3 割低く、当選が宝くじに当たるような価格差を持っていた現象、2002 年法改正前後の転換の文脈を含みます。↩
7. 國民住宅條例沿革（全國法規資料庫） — 国民住宅条例の完全な改正沿革を示す公式一次資料です。2002 年（民国 91 年）12 月 11 日の第 19 条改正で、居住年限を 2 年から 1 年へ短縮し、譲受人に国民住宅資格を求める制限を撤廃したことを記録しています。↩
8. 成功新村到成功國宅（中央研究院人社中心 GIS） — 学術機関による成功国民住宅の前身、成功新村の歴史考証です。1980 年に陸軍総司令の郝柏村氏と台北市長の李登輝氏が改築契約を結び、元眷属世帯が約 515 戸で、残りは外部に公開販売されたという分譲構造を含みます。↩
9. 新隆國宅（大家房屋） — 不動産仲介プラットフォームによる中正紀念堂そばの新隆国民住宅紹介です。1986 年の当初価格 1 坪 4.7 万台湾ドルと、2022 年の約 105.8 万台湾ドルという価格対照を含みます。↩
10. 林智群批劫貧濟富（自由時報） — 弁護士の林智群氏が 2025 年に「国家が成功国民住宅の都市更新に金を出す」提案を批判した報道です。「市場価格 3000 万台湾ドルが 6000 万～7000 万台湾ドルになる」「貧しい人から奪って富める人を救う、国家が金を出して金持ちの住宅を建て替える」というコメントを逐字引用しています。↩
11. 國宅與社會住宅（巷仔口社會學） — 社会学者による台湾の国民住宅と社会住宅政策の分析です。国民住宅は本来社会福祉として機能すべきだったが、最終的には個人の資産蓄積の道具になったという構造的問題を指摘しています。↩
12. 補地價安排（香港房屋委員會） — 香港房屋委員会による、居屋などの資助房屋における補地価制度の公式説明です。所有者が公開市場で転売する前に、当初割引率に応じて政府へ地価を追加納付する制度設計を示しています。↩
13. Wrong to Sell（Common Wealth） — 英国のシンクタンク Common Wealth による 1980 年購入権政策の研究です。割引によって譲渡された権益価値が 1940 億ポンドに達し、社会住宅比率が 31% から 16% へ半減し、売却された公営住宅の約 41% が民間賃貸住宅になったことを推計しています。↩
14. Chua Beng Huat 談組屋（Academia.sg） — シンガポールの学者 Chua Beng Huat 氏による HDB 組屋制度への評論です。公共補助が実際には世代間の富の不平等を深めたこと、売買循環が俗に「チェリーを二口かじる」（two bites of the cherry）と呼ばれる現象を指摘しています。↩
15. 國宅條例廢止（自由時報） — 《国民住宅条例》廃止の流れを報じています。行政院が 2013 年 3 月 14 日に廃止案を通過させ、立法院が 2014 年 12 月に通過し、2015 年 1 月 7 日に廃止が公布されたこと、また公式に持ち家率 85% 達成と賃貸専用社会住宅への転換を理由とした説明を含みます。↩
16. 內政部不動產資訊平台（內政部） — 内政部の公式住宅統計プラットフォームです。全国持ち家率 84.4% などの住宅指標を提供しており、親との同居などを含むことで構造的に高めに出るデータを含みます。↩
17. 房價所得比與房貸負擔率（政大不動產研究中心） — 政治大学と内政部が協力する住宅価格負担能力統計です。全国の住宅価格所得比が 2014 年の 8.41 倍から 2024 年の 10.76 倍へ、台北の 2024 年第 3 四半期が 16.60 倍、全国の住宅ローン負担率が約 47%、台北が約 64%、初回購入者年齢が約 5 歳後ろ倒しになったことなどのデータを含みます。↩
18. 房租指數年增 2.45% 創 28 年新高（鉅亨網引中華民國統計資訊網） — 主計総処の物価統計データベースを引用し、2024 年の家賃指数が前年比 2.45% 上昇し、過去 28 年で最高となったことを報じています。1999～2021 年は毎年の上昇幅が 1% 未満だったのに対し、2022 年以降は上昇が加速し、賃貸市場の構造的圧力を反映しています。↩
19. 住宅法（全國法規資料庫） — 《住宅法》全文の公式一次資料です。第 3 条第 2 号で、社会住宅を「政府が興辦し、または民間による興辦を奨励し、専ら賃貸の用に供する住宅およびその必要な付属施設」と逐字定義し、賃貸専用の法的基礎を確立しています。↩
20. 13 萬砍到 4 萬（中時新聞網） — 国土署が直接建設社会住宅を 13 万戸から 4 万戸へ下方修正したことを報じています。2025 年 9 月時点で全国の社会住宅 22.2 万戸（直接建設 12.1 万戸、建設中・落札済みを含む＋包租代管 10.1 万戸）、国家住宅及都市更新センターの 2025 年新規落札 1,662 戸などのデータを含みます。↩
21. 包租代管の予算効率（鳴人堂） — OURs 都市改革組織の廖庭輝氏の評論です。「包租代管 1 戸を補助する予算で、平均して 2 戸以上の家賃補助ができる」と逐字で指摘し、直接建設、包租代管、家賃補助の三者を社会住宅成果として合算してはならないと注意を促しています。↩
22. 百萬租屋家庭計畫調整（中時新聞網） — 頼清徳氏の「100 万賃貸世帯」政策における直接建設戸数調整の争議を報じています。公式側は現実的調整とし、民間団体は公約破りとする異なる見方を並べています。↩
23. 桃園可負擔住宅三讀（聯合新聞網） — 桃園市議会が 2026 年 5 月 29 日に《桃園市手の届く住宅興辦管理自治条例》を三読可決したことを報じています。市場価格の 5～6 割、25～44 歳の婚育家庭・設籍満 1 年・持ち家なしに限定、転売価格は当初購入価格を超えてはならず政府プラットフォームを通じる必要があること、初回約 107 戸が空港 MRT A18／A20 周辺、3～4 年で 3,000 戸を目標とすることなどを含みます。↩
24. 內政部主張只租不賣（自由時報） — 内政部次長の董建宏氏による桃園の手の届く住宅への応答を報じています。「手の届く住宅が販売型住宅である場合、相対的にケアできる人びとは少なくなる」および「自由転売の過程で物権上の争議やその後の行政管理問題が生じる」という発言を逐字引用し、住宅法の賃貸専用精神へ戻るべきだとする主張を伝えています。↩
25. 桃園回擊居住正義非 2 選 1（中時新聞網） — 桃園市都市発展局長の江南志氏が「居住正義の推進は『二者択一』の単一論理に陥るべきではない」と逐字で応答し、手の届く住宅と社会住宅は相互補完であると主張したことを報じています。↩
26. 張善政赴行政院爭取（中時新聞網） — 桃園市長の張善政氏が 2026 年 6 月 4 日に行政院へ赴き、手の届く住宅を中央政策へ組み込むよう求めたことを報じています。また、手の届く住宅と社会住宅を居住政策の「二つの翼」と形容し、相互補完であって競合ではないと述べたことを伝えています。↩
27. 卓榮泰盼政策對齊（Newtalk 新聞） — 行政院長の卓榮泰氏が桃園の手の届く住宅に対して態度を軟化させ、否定せず、中央と地方の政策がそろうことを望むと応答したことを報じています。↩