Habitação Social e Justiça Habitacional

Visão geral em 30 segundos

A habitação é uma necessidade básica do povo e uma responsabilidade importante do governo. Desde 2016, Taiwan promove a política «8 anos, 200 mil unidades de habitação social», avançando em duas frentes — construção direta e arrendamento e gestão delegada — com o objetivo de concretizar a «justiça habitacional». Esta política procura reconstruir a essência da habitação, fazendo-a regressar de uma mera mercadoria à garantia do direito à habitação.

O governo estimava, no final de 2023, que até ao final de 2024 a construção direta atingiria 120 mil unidades, somadas a cerca de 94 mil contratos válidos de arrendamento e gestão delegada, totalizando aproximadamente 214 mil unidades, uma taxa de cumprimento de 107%. Contudo, os preços elevados da habitação e as dificuldades no arrendamento não se dissiparam com isso; o papel e os limites da habitação social continuam a ser um tema central no debate de políticas em Taiwan.

Palavras-chave: habitação social, justiça habitacional, arrendamento e gestão delegada, lei da habitação,安居 dos jovens, habitação de grupos vulneráveis

Por que é importante

A habitação é a base para que o povo se estabeleça, constitua família e persiga sonhos. Quando a relação preço-renda da habitação em Taipé supera 16 vezes, muitos jovens caem no dilema «não conseguem comprar, não conseguem arrendar bem», e a habitação social torna-se a ferramenta política chave do governo para responder à justiça habitacional.

O significado da política de habitação social não se resume a construir casas. Representa uma escolha: permitir que os economicamente vulneráveis também desfrutem de qualidade habitacional adequada, dar aos jovens a oportunidade de se estabelecerem e, através da renovação urbana, impulsionar a melhoria de comunidades envelhecidas.

Vista na comparação internacional, a proporção de habitação social em Taiwan continua baixa, mas a rápida expansão desde 2016 já trouxe este tema da margem para o centro das políticas.

• Equidade social: permitir que os economicamente vulneráveis também desfrutem de qualidade habitacional adequada
• Justiça intergeracional: dar aos jovens a oportunidade de se estabelecerem, sem terem de carregar hipotecas pesadas
• Desenvolvimento urbano: orientar a regeneração urbana, melhorar o ambiente de comunidades antigas
• Harmonia social: reduzir conflitos sociais decorrentes de problemas habitacionais

Situação atual dos problemas habitacionais em Taiwan

Dificuldades habitacionais na era dos preços elevados

Segundo estatísticas do Ministério do Interior do 4.º trimestre de 2024, a relação preço-renda em Taipé é de 16,43 vezes, em Nova Taipé 14,08 vezes, em Taoyuan 9,22 vezes, e a média nacional 10,76 vezes¹. Em outras palavras, uma família comum em Taipé teria de poupar sem comer nem beber por mais de dezasseis anos para comprar uma casa, o que obriga muitos jovens a recorrer ao mercado de arrendamento.

Mas o mercado de arrendamento também está cheio de problemas: alta proporção de arrendamentos informais, proprietários que geralmente não declaram impostos, rendas não transparentes, contratos de curto prazo generalizados, e os direitos dos inquilinos carecem de proteção efetiva. Estas duas ordens de dificuldades sobrepostas fazem do problema habitacional um dos temas políticos mais prementes da sociedade taiwanesa.

Necessidades habitacionais de grupos específicos

• Jovens: salários não acompanham os preços da habitação, comprar casa está fora de alcance
• Famílias monoparentais: pesado ónus económico, opções de arrendamento limitadas
• Idosos: rendimento fixo reduzido, enfrentam risco habitacional
• Pessoas com deficiência: necessitam de ambiente acessível, opções ainda mais escassas

Contexto da evolução política

Política habitacional inicial (1950-2010)
A política habitacional inicial de Taiwan centrava-se em «incentivar a compra de casa»:

• Política de habitação nacional (國宅): construção de habitação nacional, vendida a preços preferenciais
• Empréstimos preferenciais para compra de casa: apoio à compra através de política financeira
• Restituição de imposto na recompra, benefícios para primeira compra: incentivos fiscais à compra
• Problema: beneficiários principais eram a classe média, grupos vulneráveis beneficiavam pouco

Promulgação da Lei da Habitação (2011-2016)
Em 2011 foi promulgada a «Lei da Habitação», estabelecendo nova direção para a política habitacional: ²

• Objetivo legislativo: fazer com que todos os nacionais residam em habitação adequada, desfrutando de ambiente habitacional digno
• Estabelecer base legal para habitação social
• Promover regime de subsídio de renda
• Mas força executiva insuficiente, construção de habitação social lenta

Conteúdo da política de habitação social

Plano 8 anos, 200 mil unidades

Em 2016, o novo governo propôs a política «8 anos, 200 mil unidades de habitação social»: ³

Objetivos da política

• 2017-2024: promover 200 mil unidades de habitação social
• Construção direta: 120 mil unidades
• Arrendamento e gestão delegada: 80 mil unidades

Estratégias de execução

1. Cooperação central-local: Centro Nacional de Habitação e Renovação Urbana (Centro Nacional de Habitação e Renovação Urbana) coordena o planeamento
2. Fontes de terreno diversificadas: terrenos nacionais, retorno de renovação urbana, doações, etc.
3. Mecanismos inovadores de financiamento: fundo de habitação, orçamento especial de infraestruturas prospectivas
4. Equipas profissionais de execução: criação de organismos dedicados, aumentar eficiência executiva

Modelo de duas vias paralelas

Via um: Construção direta
O governo constrói, detém e gere diretamente a habitação social:

• Meta de construção: 120 mil unidades
• Fontes de financiamento: fundo de habitação, orçamento especial
• Modo de gestão: gestão direta pelo governo ou delegada a privados
• Característica: melhor controlo de qualidade, permite planear funções comunitárias completas

Via dois: Arrendamento e gestão delegada
O governo coopera com proprietários privados, fazendo a mediação para arrendamento a grupos vulneráveis:

• Meta de unidades: 80 mil unidades
• Modo de operação:
  • Arrendamento delegado: governo arrenda casas privadas e subarrenda a vulneráveis
  • Gestão delegada: auxilia proprietários a arrendar, presta serviços de gestão
• Vantagem: mobiliza casas devolutas, aumenta rapidamente a oferta de habitação social

Estatísticas de execução

Critérios estatísticos da política

• O governo estimava em dezembro de 2023 que, até ao final de 2024, a construção direta atingiria 120 mil unidades, os contratos válidos de arrendamento e gestão delegada 93 980 unidades, totalizando 213 980 unidades, taxa de cumprimento 107%⁴
• «Cumprimento» refere-se ao critério estatístico da política; a construção direta inclui unidades em construção e já adjudicadas à espera de início de obra. Segundo estatísticas do Ministério do Interior, até agosto de 2026, nas unidades de construção direta já concluídas contam-se 47 111, em construção 65 202, adjudicadas à espera de início 15 380⁵; «já concluídas» refere-se a novas habitações sociais que obtiveram licença de utilização

Filosofia de design da habitação social

A filosofia de design da habitação social em Taiwan parte da «mistura social», evitando deliberadamente repetir os problemas de concentração da pobreza dos bairros públicos de Hong Kong ou da habitação social dos EUA, permitindo que moradores de diferentes origens vivam juntos.

Princípio da mistura social

O artigo 4.º da atual «Lei da Habitação» estipula que a habitação social deve ser arrendada em pelo menos 40% a economicamente ou socialmente vulneráveis, e em pelo menos 20% a casais casados há menos de dois anos ou com filhos menores². O âmbito de vulneráveis é amplo, abrangendo famílias de baixos rendimentos, famílias em circunstâncias especiais, famílias com dois ou mais filhos menores, idosos, vítimas de violência doméstica, pessoas com deficiência, indígenas, vítimas de catástrofes, etc.

Âmbito de grupos vulneráveis
Segundo a definição da «Lei da Habitação», incluem:

• Famílias de baixos rendimentos e de rendimentos médio-baixos
• Famílias em circunstâncias especiais
• Famílias com dois ou mais filhos menores
• Pessoas que, findo o acolhimento em instituição ou família de acolhimento, não podem regressar a casa, com menos de 25 anos
• Idosos com 65 anos ou mais
• Vítimas de violência doméstica ou agressão sexual e seus filhos
• Pessoas com deficiência
• Pessoas infetadas com VIH ou com SIDA
• Indígenas
• Vítimas de catástrofes
• Pessoas em situação de rua
• Menores em dificuldade por gravidez ou parto
• Outros reconhecidos pela autoridade competente

Planeamento de equipamentos comunitários

Equipamentos necessários

• Ambiente acessível: rampas, elevadores, tipologias acessíveis
• Jardins de infância: prioridade a jardins de infância sem fins lucrativos
• Polos de cuidados de longa duração: centros diurnos, polos de apoio
• Espaços de atividade comunitária: salas de reuniões, salas de leitura
• Equipamentos comerciais: minimercados, lavandarias e outros serviços de conveniência

Design inovador

Nos últimos anos, a habitação social tem experimentado continuamente equipamentos inovadores. Espaços de empreendedorismo jovem oferecem estúdios para jovens empreendedores, cozinhas partilhadas promovem a interação entre moradores. Hortas no telhado combinam agricultura urbana e educação ambiental, centros de reciclagem impulsionam a economia circular, e alguns novos projetos introduzem equipamentos IoT para criar plataformas de gestão comunitária inteligente.

Princípio de acessibilidade da renda

A renda da habitação social não pode exceder o preço de mercado, sendo depois escalonada conforme o rendimento e a identidade do arrendatário. O princípio de escalonamento do Ministério do Interior é uma estrutura básica de 3 a 8 décimos da renda de mercado; nas regiões de Taipé e Nova Taipé, onde o mercado é mais caro, o desconto é ainda maior. Os governos locais podem adotar cobrança por escalão de rendimento ou por identidade, mas não podem exceder o padrão definido pelo nível central⁶.

Casos importantes de habitação social

Os casos de habitação social em Taiwan mostram diferentes tentativas, desde a filosofia de design até à construção comunitária; não poucos projetos recentes integram jardins de infância, polos de cuidados de longa duração, espaços de empreendedorismo jovem e outros equipamentos públicos na habitação social, formando círculos de vida comunitária de tipo complexo. Este pensamento de planeamento de «habitação social como comunidade» influencia gradualmente a direção de design dos projetos subsequentes.

Habitação Social Saúde de Taipé

A Habitação Social Saúde de Taipé localiza-se na Estrada Saúde, distrito de Songshan, com 507 unidades no total; nos pisos baixos estão instalados centro de serviços para idosos, centro diurno de cuidados para idosos e creche⁷.

Política de arrendamento e gestão delegada

O arrendamento e gestão delegada é a segunda via da política de habitação social de Taiwan; através da intervenção do governo no mercado privado de arrendamento, aumenta rapidamente a oferta de habitação social, mobilizando simultaneamente recursos de casas devolutas. O Yuan Executivo estimava em agosto de 2023 que, no final desse ano, os contratos válidos reais de arrendamento e gestão delegada seriam cerca de 68 mil unidades⁸.

Modos de operação

Modo de arrendamento delegado
O governo, através de empresas profissionais, arrenda casas privadas e subarrenda a famílias vulneráveis:

• Prazo: a empresa assina contrato de arrendamento delegado de 3 anos com o proprietário, e novamente, na qualidade de subarrendatária, assina com o inquilino contrato de subarrendamento de pelo menos 1 ano
• Renda: a renda do contrato de arrendamento delegado não pode exceder 8 décimos da renda de mercado; a renda de subarrendamento ao inquilino não pode ser superior à renda de arrendamento delegado; o inquilino pode ainda candidatar-se a subsídio de renda conforme a sua identidade⁹

Modo de gestão delegada

O governo faz a mediação entre proprietário e inquilino; empresas profissionais encarregam-se de selecionar inquilinos, cobrar rendas e contactar para reparações; a renda do contrato entre proprietário e inquilino não pode exceder 9 décimos da renda de mercado⁹. O governo concede subsídio para reparações (máximo 10 000 NT$ por unidade por ano, até 3 anos), redução de imposto predial e imposto territorial, seguro de segurança residencial por conta do governo, e disponibiliza mediação de litígios e consultoria jurídica, para reduzir o risco do proprietário ao arrendar.

Mecanismo de execução e resultados

Os principais desafios incluem: alguns proprietários receiam a qualidade dos inquilinos e não aderem; concentração de oferta nas áreas metropolitanas; famílias extremamente vulneráveis ainda têm dificuldade em suportar as rendas atuais; grande disparidade na qualidade de serviço entre diferentes empresas.

Efeitos da política e impacto social

Análise de efeitos quantitativos

Os efeitos quantitativos da política de habitação social carecem, atualmente, de uma avaliação global oficial verificável. Pode afirmar-se que a construção direta e o arrendamento e gestão delegada aumentaram a oferta de habitação para arrendamento acessível, e fizeram entrar mais casas privadas de arrendamento em canais contratualizados.

Avaliação de impacto social

Realização da justiça habitacional

A qualidade espacial das novas habitações sociais é geralmente superior à do arrendamento comum, o planeamento de equipamentos comunitários é completo, o nível de rendas é relativamente mais acessível face ao mercado, e oferece garantia de residência mais longa. Para grupos que estiveram longo tempo em posição débil no mercado de arrendamento, esta é uma melhoria concreta e percetível.

Fusão social e desenvolvimento urbano

O design de mistura permite que vulneráveis e famílias comuns vivam juntos, evitando a concentração de zonas de pobreza. Alguns casos de habitação social também dinamizaram o comércio circundante, tornando-se catalisadores de renovação urbana de comunidades envelhecidas, melhorando a qualidade ambiental global da comunidade.

Comparação com experiências internacionais

Sistema HDB de Singapura

Singapura é conhecida pela construção em grande escala de habitação HDB liderada pelo governo; cerca de 76% dos residentes de Singapura (cidadãos e residentes permanentes) vivem em habitação HDB¹⁰. O sistema de quotas étnicas promove a integração étnica, e a ligação ao sistema de previdência incentiva a compra de casa. Taiwan pode inspirar-se na sua força executiva política estável a longo prazo e na filosofia completa de planeamento comunitário, mas Taiwan enfatiza mais o arrendamento do que a aquisição, tendo uma orientação global diferente.

Habitação social dos Países Baixos

As associações de habitação dos Países Baixos detêm cerca de 2,3 milhões de unidades, aproximadamente 28% do total nacional (início de 2024, Statistics Netherlands)¹¹, geridas por associações sem fins lucrativos, com sistema de escalonamento por rendimento que assegura distribuição justa. A atenção dos Países Baixos à qualidade do design arquitetónico e à sustentabilidade ambiental fornece a Taiwan uma referência na orientação para a qualidade.

Habitação pública de Hong Kong

Cerca de 45% da população de Hong Kong reside em habitação pública, dividida em habitação para arrendamento e regime «Home Ownership Scheme». Taiwan distingue-se conscientemente do modelo de Hong Kong: enfatiza mais a mistura social, evita desenvolvimento concentrado em grande escala, e valoriza o conjunto completo de equipamentos comunitários, para prevenir a «concentração da pobreza».

Desafios futuros e desenvolvimento

Principais desafios

A política de habitação social enfrenta quatro grandes desafios estruturais. A obtenção de terreno é a primeira barreira: terreno urbano escasso e caro, baixa vontade de cooperação dos proprietários, procedimentos complexos de alteração de plano urbanístico, somados à mentalidade NIMBY de «habitação social ao lado», tornam a seleção de locais extremamente difícil. No plano financeiro, o aumento dos custos de construção, despesas operacionais de longo prazo e pressão sobre o fundo de habitação criam efeito de expulsão no orçamento governamental.

Parte da população mantém ainda o estereótipo de «bairro de lata» sobre a habitação social, receando impacto nos preços imobiliários vizinhos; a integração comunitária requer tempo e comunicação contínua. Na gestão, a coabitação de moradores com necessidades diferentes, custos de manutenção de equipamentos comunitários, taxa de rotatividade elevada, colocam exigências elevadas à capacidade profissional das equipas de gestão.

Direções futuras de desenvolvimento

O setor propõe recomendações políticas em várias direções: alterar a «Lei da Habitação», reforçar a base legal, promover lei dedicada à habitação social, são prioridades no plano institucional. No financiamento inovador, introduzir capital privado, desenvolver REITs de habitação social e regime de fidúcia de terrenos, ajuda a alargar as fontes de recursos. A gestão inteligente (sistemas IoT, integração de App comunitária) e a promoção de certificação de edifícios verdes são caminhos para elevar a qualidade. O desenvolvimento equilibrado regional também merece atenção: atualmente a habitação social está altamente concentrada nas seis cidades especiais, as necessidades habitacionais das regiões não urbanas aguardam ainda mais atenção política.

Conclusão: a caminho da justiça habitacional

A habitação social encarna a realização de valores sociais, não sendo mera política de habitação. Taiwan, desde 2016, ao promover o plano de 8 anos e 200 mil unidades, não só se aproximou da meta em quantidade, como estabeleceu, em qualidade, um «modelo taiwanês»:

As características da habitação social de Taiwan residem em várias escolhas nucleares: design de mistura para evitar concentração da pobreza; construção direta e arrendamento e gestão delegada como vias complementares; valorização da estética do design e das funções comunitárias; implementação combinada com as características climáticas e culturais de Taiwan. Este «modelo taiwanês», embora ainda em aperfeiçoamento, já formou um percurso político identificável.

Visão futura
Que toda a pessoa que vive em Taiwan, independentemente da sua capacidade económica, possa desfrutar de um ambiente habitacional adequado, estável e digno. Só atingindo este objetivo Taiwan poderá construir uma sociedade mais justa e mais inclusiva.

A realização da justiça habitacional requer o esforço conjunto de toda a sociedade. O governo fornece o enquadramento político e os recursos, os profissionais contribuem com técnica e criatividade, o povo dá compreensão e apoio; só assim a habitação social poderá verdadeiramente funcionar, impulsionando a sociedade taiwanesa a avançar.

Leitura complementar:

• Habitação nacional e justiça habitacional — Antes da habitação social de 2016, a rota «governo constrói para vender» que foi revogada: da Lei de Habitação Nacional de 1975 à revogação de 2015, como a habitação nacional se tornou escada de ativos, e a disputa contemporânea em que a «habitação acessível» de Taoyuan 2026 traz de volta o «vender» (artigo irmão deste)
• Barracas de chapa — O dilema de governação dos 716 mil edifícios ilegais de Taiwan; telhados de chapa e construções ilegais são uma das estruturas de base da questão da justiça habitacional
• Justiça ambiental e controvérsias NIMBY em Taiwan — Extensão do uso do solo dos problemas habitacionais: distribuição desigual de riscos ambientais e conflitos comunitários de instalações NIMBY

Referências

1. Agência Nacional de Gestão Territorial do Ministério do Interior, «Relatório de resultados da promoção de habitação social», dezembro de 2024
2. Centro Nacional de Habitação e Renovação Urbana, «Resultados de execução do plano de promoção de habitação social», 2024
3. Yuan Executivo, «Plano de promoção de habitação social», versão aprovada de março de 2017
4. Lei da Habitação (versão alterada de 2017), Base de dados nacional de legislação
5. Fundação de Investigação e Desenvolvimento de Renovação Urbana, «Estatísticas de resultados de promoção de renovação urbana», 2024
6. Wikipédia, verbete «Habitação social de Taiwan», versão de março de 2024
7. 都更全都通, reportagem «Quantidade de construção direta e arrendamento e gestão delegada atinge novo máximo», 2024
8. Departamento de Desenvolvimento Urbano de Taipé, «Livro branco da política de habitação social», 2023
9. Departamento de Desenvolvimento Urbano e Rural de Nova Taipé, «Plano de desenvolvimento de habitação social de Nova Taipé», 2024
10. Departamento de Desenvolvimento Habitacional de Taoyuan, «Resultados da promoção de habitação social de Taoyuan», 2024
11. Fundação Mãe Cui, «Relatório de inquérito sobre situação atual do mercado de arrendamento», 2024
12. Aliança de Promoção de Habitação Social, «Proposta de política de habitação social», 2023