社会住宅と居住正義

30秒概観

住居は人々の基本的ニーズであるとともに、政府の重要な責任でもあります。台湾では2016年より「8年20万戸社会住宅」政策が推進されており、直接建設と包租代管という二つの軌道を進めることで、「居住正義」の実現に努めています。この政策は住居の本質を再構築しようとする試みであり、単なる商品から居住権の保障へと回帰させることを目指しています。

政府の予測では、2023年末時点で、直接建設による12万戸と包租代管による有効契約約9.4万戸を合わせ、合計約21.4万戸が達成され、達成率は107%に達すると見込まれています¹。しかし、高価格な住宅事情と賃貸の困難さは解消されておらず、社会住宅の役割と制約は依然として台湾の政策議論における核心的な議題となっています。

キーワード：社会住宅、居住正義、包租代管、住宅法、若者の安住、弱者居住

なぜ重要なのか

住居は、人々が安心して生活し、家庭を築き、夢を追求するための基盤です。台北市の価格所得比が16倍を超えている現状では、多くの若者が「買えない、借りられない」という窮状に陥っており、社会住宅は政府が居住正義に応えるための重要な政策ツールとなっています。

社会住宅政策の意味は単に建物を建てることだけではありません。それは、経済的に弱い立場にある人々も適切な住環境を享受でき、若者に安息の機会を提供し、都市更新によって老朽化したコミュニティの改善を促すという選択を意味しています。

国際比較の観点から見ると、台湾の社会住宅比率は依然として低い部類に入りますが、2016年以降の急速な拡大により、この問題は周辺的なものから政策の主流へと移行しました。

社会的公平：経済的に弱い立場にある人々にも適切な住環境を享受できること
世代間正義：若者に安息の機会を提供し、重い住宅ローンを背負わせないこと
都市開発：都市再生を導き、老朽化したコミュニティの環境を改善すること
社会的調和：住居問題によって生じる社会的な対立を減少させること

台湾の住宅事情の現状

高価格時代における居住の困難さ

内政部が2024年第4四半期に発表した統計によると、台北市の価格所得比は16.43倍、新北は14.08倍、桃園は9.22倍、全国平均では10.76倍です²。これは、一般家庭が家を買うためには16年近く働かなければならないことを意味し、多くの若者が賃貸市場に頼らざるを得なくなっています。

しかし、賃貸市場にも問題が山積しています。闇市的な取引の割合が高いこと、大家が納税を怠りがちであること、家賃の不透明さ、短期契約が一般的であることなどがあり、借り手の権利が十分に保障されていません。これら二重の困難さが重なり合い、居住問題は台湾社会における最も喫緊の政策課題の一つとなっています。

特定の属性を持つ人々の居住ニーズ

若年層：給与が価格に追いつかず、購入は遠い夢となっている
ひとり親家庭：経済的負担が大きく、賃貸の選択肢が限られる
高齢者：固定収入の減少により、住居リスクに直面している
障がいを持つ方々：バリアフリーな環境が必要であり、選択肢はさらに少ない

政策進化の背景

初期の住宅政策（1950年～2010年）
台湾の初期の住宅政策は「購入奨励」が中心でした。

国営住宅政策：国民向け住宅を建設し、優遇価格で販売した
購入優遇ローン：金融政策を通じて購入を支援した
再購入税減免、初回購入割引：税制上の優遇措置で購入を促した
問題点：主な受益者は中産階級であり、弱い立場にある人々への恩恵は限定的でした。

住宅法の制定（2011年～2016年）
2011年に『住宅法』が制定され、住宅政策の新たな方向性が確立されました³。

立法目的：すべての国民が適切な住居に住み、尊厳ある居住環境を享受できるようにすること
社会住宅の法的基盤を構築した
家賃補助制度を推進した
しかし、実行力が不十分であり、社会住宅の建設は緩やかでした。

社会住宅政策の内容

8年20万戸計画

新政権が2016年に発足後、「8年20万戸社会住宅」政策が提唱されました⁴。

政策目標

2017年～2024年にかけて20万戸の社会住宅を建設すること
直接建設による12万戸
包租代管による8万戸

実行戦略

中央と地方の協力：国家住都中心（国家住宅および都市更新センター）が統括計画を行う
多様な土地の確保：国有地、再開発からの配分、寄付など
革新的な資金調達メカニズム：住宅基金、前瞻基礎建設特別予算
専門チームによる実行：専門機関を設立し、実行効率を高める

二軌道並行モデル

軌道一：直接建設
政府が社会住宅を直接建設、保有、管理します。

建設目標：12万戸
資金源：住宅基金、特別予算
管理方法：政府直営または民間委託による管理
特徴：品質管理が行き届いており、完備したコミュニティ機能の計画が可能であること

軌道二：包租代管
政府が民間大家と協力し、弱い立場にある人々への賃貸を仲介します。

目標戸数：8万戸
運用モデル：
- 包租（リース）：政府が民間の物件を借り上げ、それを弱者に転貸する
- 代管（管理）：大家の賃貸を支援し、管理サービスを提供する
利点：遊休不動産を活性化させ、社会住宅供給量を迅速に増加させること

実行成果の統計

政策統計の基準

政府は2023年12月に予測したところによると、2024年末までに直接建設で12万戸、包租代管で有効契約9.398万戸を合わせ、合計21.398万戸が達成され、達成率は107%でした¹。
「達成」は政策の統計上の基準であり、直接建設の部分には建設中および入札済み・着工待ちの社会住宅が含まれます。内政部の統計例によれば、2026年8月末時点での直接建設の達成数では、完工47,111戸、建設中65,202戸、入札済み・着工待ち15,380戸であり⁵、完工とは新築社会住宅が使用許可を取得したことを指します。

社会住宅の設計理念

台湾の社会住宅の設計哲学は「社会的混在」を出発点としており、香港の公営住宅やアメリカの社会住宅のような貧困集中化の問題を意図的に避けることで、異なる背景を持つ居住者が共に暮らすことを目指しています。

社会的混在の原則

現行『住宅法』第4条では、社会住宅の少なくとも40%は経済的または社会的弱者へ賃貸され、少なくとも20%は結婚後2年以内または未成年の子供を養育する世帯に賃貸されると規定されています³。弱者の範囲は広く、低所得世帯、特別な境遇にある家庭、未成年の子供が二人以上いる家庭、高齢者、DV被害者、障がいを持つ方々、先住民、被災者などのグループが含まれます。

弱者属性の範囲
『住宅法』の定義に基づくと、以下が含まれます。

低所得世帯および中低所得世帯
特別な境遇にある家庭
未成年の子供が二人以上いる家庭
養育施設や里親家庭での安置終了後、帰宅できない25歳未満の方
65歳以上の高齢者
家庭内暴力または性的侵害の被害者とその子供
障がいを持つ方々
HIV感染者または後天性免疫不全症候群（AIDS）患者
先住民
被災者
遊民
妊娠や出産によって困難に直面している未成年者
その他、主管機関が認定した方

コミュニティ施設の計画

必須設備

バリアフリー環境：バリアフリーのスロープ、エレベーター、住戸設計
幼稚園：非営利の保育園を優先的に設置
長期介護拠点：デイケアセンター、ケアポイント
コミュニティ活動空間：集会所、読書室
生活支援施設：コンビニエンスストア、洗濯店などの生活サービス

革新的な設計

近年、社会住宅は革新的な設備を試みています。青創（若者起業）スペースでは若者の創業スタジオが提供され、シェアキッチンは住民間の交流を促進しています。屋上農園は都市農業と環境教育を結びつけ、資源回収センターは循環経済の理念を推進し、一部の新築物件にはIoT設備を導入したスマートコミュニティ管理プラットフォームも導入されています。

家賃負担の原則

社会住宅の家賃は市場相場を超えてはならず、入居者の所得と属性に応じて段階的に徴収されます。内政部の段階的基準では、基本構造が市場家賃の3割から8割であり、双北（台北・新北）の一部の地域では相場が高いため割引率をさらに調整しています。地方自治体は所得別または属性別に徴収することが可能ですが、中央が定めた標準を超えることはできません⁶。

主要な社会住宅事例

台湾の社会住宅の事例は、設計理念からコミュニティ形成に至るまでの様々な試みを示しており、多くの新築物件では幼稚園、長期介護拠点、若者創業スペースなどの公共施設が社会住宅に統合され、複合的なコミュニティ生活圏を形成しています。このような「社会住宅＝コミュニティ」という計画思想は、後続の新規プロジェクトの設計方向にも影響を与えています。

台北市健康公宅（けんこうこうたく）

台北市の健康公宅は松山区の健康路に位置し、合計507戸があり、低層階には高齢者サービスセンター、高齢者デイケアセンター、保育センターが設置されています⁷。

包租代管政策

包租代管は台湾の社会住宅政策における第二の軌道であり、政府が民間賃貸市場に介入することで、社会住宅の供給量を迅速に増やし、遊休不動産の資源を活性化させています。行政院の予測では、2023年8月時点で、年末までに包租代管による実際の有効契約は約6.8万戸になるとされています⁸。

運用モデル

包租（リース）モデル
政府が専門業者を通じて民間の物件を借り上げ、それを弱者世帯に転貸します。

賃貸期間：業者は大家と3年間の包租契約を結び、その後、二重の大家として入居者と最低1年間の転貸契約を結びます。
家賃：包租契約時の家賃は市場家賃の8割を超えてはならず、入居者に転貸する家賃も包租家賃を超えてはなりません。入居者はさらに属性に応じて家賃補助を申請できます⁹。

代管（管理）モデル
政府が大家と入居者を仲介し、専門業者が入居者の選定、家賃徴収、修繕連絡を担当します。大家と入居者の契約家賃は市場家賃の9割を超えてはいけません⁹。政府は修繕費用の補助（世帯あたり年間最大1万台湾ドル、最長3年間）、固定資産税・土地税の減免、住居安全保険の代行加入を提供し、紛争調停や法律相談を行うことで、大家のリスクを低減させています。

実行メカニズムと成果

主な課題としては、一部の大家が入居者の質を懸念して参加をためらうこと、物件が都市部に集中していること、極めて弱い立場にある世帯にとって現行の家賃がいまだに負担であること、そして異なる業者間のサービス品質に大きな差があるといった問題が挙げられます。

政策効果と社会的影響

定量的な効果分析

社会住宅政策の定量的な効果については、現時点では検証可能な公式な全体評価は不足しています。確かなことは、直接建設と包租代管によって、支払可能な賃貸住居の供給が増加し、より多くの民間の賃貸物件が契約ルートに乗っていることです。

社会的影響の評価

居住正義の実現

新築社会住宅の空間品質は一般の賃貸物件よりも優れており、コミュニティ施設の計画も充実しており、家賃水準も市場相場に対してより手の届きやすいものであり、より長期的な住居保障を提供しています。これは、長年賃貸市場で弱い立場にあった人々にとって具体的な改善となっています。

社会的融合と都市開発

混在設計により、弱者層と一般世帯が共に生活し、貧困地域の集中化を防いでいます。一部の社会住宅の事例は周辺商店街の発達を促し、老朽化したコミュニティの都市再生の触媒となり、全体的なコミュニティ環境の質を改善しています。

国際経験との比較

シンガポールの組屋制度

シンガポールは政府主導の大規模な組屋建設で知られており、約76%のシンガポール居住者（市民および永住者）が組屋に住んでいます¹⁰。人種配分制度は集団間の融合を促進し、年金制度と結びつくことで不動産購入を奨励しています。台湾は、その長期にわたる安定した政策実行力と完全なコミュニティ計画の理念から学ぶことができますが、台湾は所有よりも賃貸をより重視しているため、全体的な方向性には違いがあります。

オランダの社会住宅

オランダでは、住宅協会が約230万戸の住居を保有しており、これは全国の住居の約28%（2024年初頭、オランダ統計局）¹¹を占めています。これらは非営利の住宅協会によって建設・管理され、所得段階制度によって公平な分配が確保されています。オランダが建築設計の品質と持続可能な環境を重視している点は、台湾が品質志向から参考とできる点です。

香港の公営住宅

香港では約45%の住民が公営住宅に住んでおり、賃貸公営住宅と居屋という二つのタイプがあります。台湾は、この香港のモデルとは意図的に区別を設けています。より社会的混在を重視し、大規模な集中開発を避けつつ、コミュニティ施設の完全な配套（整備）にも配慮することで、「貧困の集中化」を防いでいる点です。

将来の課題と発展

主要な課題

社会住宅政策は四つの主要な構造的課題に直面しています。土地の確保が第一関門です。都市の土地は少なく高価であり、地主の協力意欲も低く、都市計画の変更手続きは複雑です。さらに、住民が「隣に社会住宅ができること」に対する近隣忌避心理もあり、立地の選定は困難を極めています。財政面では、建設コストの上昇や長期的な運営費用、住宅基金への負担が政府予算に圧力をかけています。

一部の人々は依然として社会住宅に対して「スラム街」という固定観念を持っており、周辺の不動産価格に影響を与えることを懸念しています。コミュニティの融合には時間と継続的な対話が必要です。管理面では、異なるニーズを持つ入居者の共生、コミュニティ施設の維持コスト、高い入居者流動率といった問題が、管理チームの高い専門能力を要求しています。

将来の発展方向性

業界から提案されている政策提言はいくつかの方向に及びます。『住宅法』の修正、法的根拠の強化、社会住宅専用法の推進は制度面での優先課題です。資金調達の革新においては、民間資金の導入や、社会住宅REITs（不動産投資信託）および土地信託制度の開発が資源拡大に役立ちます。スマート化管理（IoTシステム、コミュニティアプリ統合）とグリーン建築認証の普及は品質向上の道筋です。地域バランスの発展も注目に値します。現在、社会住宅は六都（主要都市圏）に高度に集中しており、非都市部の居住ニーズにはさらなる政策的配慮が必要です。

結び：居住正義へ向けて

社会住宅は単なる住居政策ではなく、社会価値を実践するものです。台湾が2016年から「8年20万戸計画」を推進してきたことは、数量面で目標に近づいただけではなく、「台湾モデル」という質的なものを確立したと言えます。

台湾の社会住宅の特徴は、いくつかの核心的な選択にあります。混在設計による貧困集中化の回避、直接建設と包租代管の二軌道の補完的関係、設計美学とコミュニティ機能の重視、そして台湾の気候や文化的な特色を取り入れた実現です。この「台湾モデル」はまだ修正途上にありますが、識別可能な政策経路を形成しています。

未来の展望
台湾に住むすべての人々が、経済力に関わらず、適切で安定し、尊厳ある居住環境を享受できること。この目標を達成することによってのみ、台湾はより公平で包摂的な社会を築くことができます。

居住正義の実現には、全社会の共同努力が必要です。政府が政策的枠組みと資源を提供し、専門家が技術と創意工夫を貢献し、市民が理解と支援を与えることによってのみ、社会住宅は真に機能し、台湾社会を進歩させる力となります。

関連資料：

国営住宅と居住正義 — 2016年社会住宅以前の「政府が建てて売る」路線：1975年の国営住宅条例から2015年の廃止まで、国営住宅がいかにして資産の梯子となり、2026年の桃園で「売り」を回収しようとする現代の争い（本稿の姉妹編）
トタン屋根 — 全土71.6万件の違法建築物の治理困境。トタン屋根や違法建設の問題は、居住正義という議題の基層的な構造の一つである。
台湾の環境正義と近隣忌避の論争 — 居住問題における土地利用の延伸：不平等な環境リスク配分と近隣施設によるコミュニティ衝突

参考資料

内政部国土管理局，『社会住宅推進成果報告』、2024年12月
国家住都中心，『社会住宅興辦計畫執行成果』、2024年
行政院，《社会住宅興辦計畫》，2017年3月承認版
住宅法（2017年修正版），全国法規データベース
財団法人都市更新研究開発基金会，『都市更新推進成果統計』、2024年
Wikipedia，《台湾社会住宅》項目，2024年3月版
都更全都通，《直接建設および包租代管数が過去最高を更新する報道》，2024年
台北市都市開発局，『社会住宅政策白書』、2023年
新北市民生活開発局，『新北市民社会住宅発展計画』、2024年
桃園市住宅開発処，『桃園市社会住宅推進成果』、2024年
崔ママ基金会，『賃貸市場現状調査報告』、2024年
社会住宅推進聯盟，『社会住宅政策提言書』、2023年

都更全都通（2023年12月21日）：直接建設および包租代管数が過去最高を更新 — 「2024年末には目標達成するだけでなく、直接建設社会住宅が12万戸、包租代管有効契約数が9.398万戸となり、合計21.398万戸で達成率は107%となる」↩²
内政部不動産情報プラットフォーム：113年第4四半期価格負担能力公表内容 — 全国平均10.76倍、台北市16.43倍、新北14.08倍、桃園9.22倍↩
全国法規データベース：住宅法第4条 — 現行条文：少なくとも40%を経済的または社会的弱者に賃貸、少なくとも20%を婚育世帯に賃貸すること、および13項の弱者属性↩²
行政院，《社会住宅興辦計畫》，2017年3月承認版 — 8年20万戸政策の承認文書↩
内政部不動産情報プラットフォーム：社会住宅推進成果 — リアルタイム統計表。直接建設は完工、建設中、入札済み・着工待ちの3つの欄があり、数値は2026年8月31日時点の達成数↩
工商時報（2024-03-26）：内政部の社会住宅家賃段階的徴収 — 「社会住宅の基本構造は市場家賃の3割から8割」であり、地方自治体は所得別または属性別に徴収できる↩
台北市社会住宅募集網：健康社会住宅 — 台北市松山区健康路285～323号に位置し、合計507戸↩
行政院（2023-08-02）：社会住宅政策成果 — 「包租代管は年末までに約6.8万戸の有効契約が見込まれる」↩
内政部国土管理局：社会住宅包租代管第4期計画 — 包租契約家賃は市場家賃の8割を超えてならず、代管は9割を超えない。3年間の包租契約、最低1年間の転貸契約。修繕費は世帯あたり年間最大1万台湾ドル、最長3年間↩²
シンガポール建屋開発局：HDB主要統計 2024/2025 — HDB住宅に住むシンガポール居住者の割合：76.0%↩
オランダ統計局 CBS（2024-12） — 「Woningcorporaties bezitten 2,3 miljoen woningen (28 procent)」、2024年1月1日時点↩