社会住宅と居住の正義

30秒概観

住まいは人々の基本的需要であり、政府の重要な責任でもあります。台湾は 2016 年から「8 年で 20 万戸の社会住宅」政策を推進し、直接建設と一括借上げ・代理管理（包租代管）という二本柱を並行して進めることで、「居住の正義」の実現に取り組んできました。この政策は、住宅の本質を再構成し、それを純粋な商品から居住権の保障へと戻そうとする試みです。

2024 年末時点で、政策は約 21.3 万戸を完成させ、目標を上回って達成しました。しかし、高い住宅価格と賃貸住宅をめぐる困難はそれによって解消されたわけではなく、社会住宅の役割と限界はなお台湾の政策論争における中心的課題です。

キーワード：社会住宅、居住の正義、一括借上げ・代理管理、住宅法、若者の安住、弱者の住まい

なぜ重要なのか

住宅は、人々が身を落ち着けて生き、家庭を築き、夢を追求するための基盤です。住宅価格所得比が 15-20 倍に達するなか、多くの若者は「買えず、よい物件も借りられない」という困難に陥っており、社会住宅は政府が居住の正義に応答するための重要な政策手段となっています。

社会住宅政策の意義は、単に住宅を建てることにとどまりません。それは一つの選択を意味します。すなわち、経済的弱者も適切な居住品質を享受できるようにし、若者に安定して暮らす機会を与え、都市更新を通じて老朽化したコミュニティの改善を促すという選択です。

国際比較の観点から見ると、台湾の社会住宅比率はなお低い水準にあります。しかし 2016 年以降の急速な拡大により、この課題は周縁的な議題から政策の主流へと移行しました。

社会的公平：経済的弱者も適切な居住品質を享受できるようにします
世代間正義：若者に安定して暮らす機会を与え、重い住宅ローンを背負わずに済むようにします
都市発展：都市再生を導き、老朽化したコミュニティ環境を改善します
社会的調和：居住問題に起因する社会的対立を減らします

台湾の住宅問題の現状

高住宅価格時代の居住困難

台北市の住宅価格所得比は約 15-16 倍（2024 年データ）、新北市は約 12-13 倍、桃園市は約 9-10 倍であり、国際的に妥当とされる 5-6 倍を大きく上回っています。¹ 一般家庭が飲まず食わずで 10-15 年働かなければ住宅を購入できない水準であり、多くの若者は賃貸市場へ向かわざるを得ません。

しかし賃貸市場にも同様に多くの問題があります。賃貸の闇市場の比率が高いこと、家主が一般に税務申告をしないこと、家賃が不透明であること、短期契約が一般的であること、借主の権益に有効な保障が乏しいことなどです。この二重の困難が重なり、居住問題は台湾社会における最も差し迫った政策課題の一つとなっています。

特定集団の居住需要

若者層：賃金が住宅価格に追いつかず、住宅購入が手の届かないものになっています
ひとり親家庭：経済的負担が重く、賃貸の選択肢が限られています
高齢者：固定収入が減少し、居住リスクに直面しています
障害者：バリアフリー環境が必要であり、選択肢がさらに少なくなっています

政策発展の背景

初期の住宅政策（1950-2010）
台湾の初期住宅政策は「住宅購入の奨励」を中心としていました。

国民住宅政策：国民住宅を建設し、優遇価格で販売しました
住宅購入優遇ローン：金融政策を通じて住宅購入を支援しました
買い替え時の税還付、初回購入優遇：税制優遇により住宅購入を奨励しました
問題：主な受益者は中産階級であり、弱者層が受ける恩恵は限定的でした

住宅法の制定（2011-2016）
2011 年に《住宅法》が制定され、住宅政策の新たな方向性が確立されました。²

「住宅権」を基本的人権として位置づけました
社会住宅の法的基盤を整備しました
家賃補助制度を推進しました
しかし実行力は不足し、社会住宅の建設は緩慢でした

社会住宅政策の内容

8年20万戸計画

2016 年に新政権が発足した後、「8 年で 20 万戸の社会住宅」政策が打ち出されました。³

政策目標

2017-2024 年に 20 万戸の社会住宅を整備します
直接建設 12 万戸
一括借上げ・代理管理 8 万戸
総投資額は約 4,400 億ニュー台湾ドル

実行戦略

中央・地方の協力：国家住宅及都市更新中心（国家住都中心）が全体計画を統括します
多様な土地供給源：国有地、都市更新による還元分、寄付などを活用します
革新的な資金調達メカニズム：住宅基金、前瞻基礎建設特別予算を活用します
専門チームによる実行：専責機関を設立し、実行効率を高めます

二本柱で進めるモデル

第一の柱：直接建設
政府が社会住宅を直接建設し、保有し、管理します。

建設目標：12 万戸
資金源：住宅基金、特別予算
管理方式：政府による直営または民間への委託管理
特徴：品質管理が比較的良好で、包括的なコミュニティ機能を計画できます

第二の柱：一括借上げ・代理管理
政府が民間の家主と協力し、弱者層の賃借を仲介します。

目標戸数：8 万戸
運用モデル：
- 一括借上げ：政府が民間住宅を借り上げ、弱者層に転貸します
- 代理管理：家主の賃貸を支援し、管理サービスを提供します
優位性：遊休住宅を活用し、社会住宅の供給量を迅速に増やします

実行成果の統計

2024年末時点の統計

2024 年末までに約 21.3 万戸が完成し、20 万戸の目標を上回って達成しました。達成率は 107% です。⁴

地域分布

六大直轄市が約 75% を占め、台北・新北、桃園、台中が中心です
新北市：3.2 万戸（最多）
台北市：2.8 万戸
桃園市：2.1 万戸
台中市：1.9 万戸

社会住宅の設計理念

台湾の社会住宅の設計思想は「社会的混住」から出発しています。香港の公共住宅や米国の社会住宅に見られた貧困の集中という問題を意識的に避け、異なる背景を持つ住民がともに暮らすことを目指しています。

社会的混住の原則

弱者世帯について 30% の入居比率を保障し、一般世帯（若者、新婚、子育て世帯を優先）が 70% を占めます。定期的な抽選を通じて公平性を確保します。《住宅法》が定義する弱者層の範囲は広く、低所得世帯、特殊境遇家庭、未成年の子どもを 3 人以上育てる家庭、高齢者、家庭内暴力の被害者、障害者、先住民族、災害被災者などの集団を含みます。

弱者層の範囲
《住宅法》の定義によれば、以下が含まれます。

低所得世帯および中低所得世帯
特殊境遇家庭
未成年の子どもを 3 人以上育てる家庭
児童養護施設または里親家庭での措置終了後に帰宅できない人
65 歳以上の高齢者
家庭内暴力または性的侵害の被害者およびその子ども
障害者
ヒト免疫不全ウイルス感染者または後天性免疫不全症候群の患者
先住民族
災害被災者
ホームレス
その他、主管機関が認定する人

コミュニティ施設の計画

必須施設

バリアフリー環境：バリアフリーのスロープ、エレベーター、住戸タイプの設計
幼稚園・保育施設：非営利幼児園を優先的に設置します
長期ケア拠点：デイケアセンター、見守り拠点
コミュニティ活動空間：集会所、読書室
商業施設：コンビニエンスストア、コインランドリーなどの生活利便サービス

革新的設計

近年、社会住宅では革新的施設の面で継続的な試みが行われています。若者向け創業空間は若者の起業用ワークスペースを提供し、共用キッチンは住民間の交流を促します。屋上農園は都市農業と環境教育を結びつけ、資源回収センターは循環経済の理念を推進します。一部の新築案件では IoT 設備を導入し、スマートコミュニティ管理プラットフォームを構築しています。

家賃負担の原則

市場価格の85%原則

家賃は周辺市場相場の 85% に設定されます
過度な補助による市場の歪みを避けます
一般世帯の負担可能性を確保します

段階別補助制度

第一級（極低所得）：家賃を 3 割にします
第二級（低所得世帯）：家賃を 5 割にします
第三級（中低所得世帯）：家賃を 7 割にします
第四級（一般世帯）：市場価格の 85% にします

重要な社会住宅の事例

台湾の社会住宅の事例は、設計理念からコミュニティ形成まで、さまざまな試みを示しています。いくつかの代表的プロジェクトは、全国政策の参照基準となっています。台北健康公共住宅（2017 年完成）、新北中和青年社会住宅（2019 年）、桃園八徳社会住宅（2020 年）の三つの事例は、それぞれ異なる規模と設計志向を代表しています。

三つの事例に共通する点は、純粋な住宅機能を超えて、幼児園、長期ケア拠点、若者創業空間などの公共施設を社会住宅に統合し、複合型のコミュニティ生活圏を形成していることです。この「社会住宅はコミュニティである」という計画思考も、その後の新規案件の設計方向に徐々に影響を与えています。

台北市健康公共住宅

台北市健康公共住宅は中山区に位置し、2017 年に完成しました。全 1,400 戸で、台北市初の大型社会住宅です。建築外壁には都市ヒートアイランド現象を改善するため垂直緑化デザインが採用され、内部には非営利幼児園、高齢者向けデイケアセンター、若者創業空間「健康楽活創意基地」が設けられています。また、スマート駐車システムとコミュニティ App による管理も導入されています。

この事例の最も重要な社会的意義は、多くの市民が抱いていた「社会住宅はスラムである」という固定観念を変えたことにあります。また周辺商圏の活性化を促し、他県市の社会住宅計画における参照基準となりました。

新北市中和青年社会住宅

新北市中和青年社会住宅は 2019 年に完成し、全 522 戸です。都市更新と社会住宅を結びつけた点が最大の特徴です。同一の建築物に社会住宅、商業施設、オフィス空間を組み込み、コミュニティ型の長期ケア機関、屋上農園、雨水回収システムも備えています。グリーンビルディングのダイヤモンド級認証を取得しました。コミュニティ運営の面では、住民が自主的に「青年参加グループ」を組織し、定期的にコミュニティ祭事を開催しています。住民満足度調査は 85% 以上に達しており、台湾の社会住宅におけるコミュニティ形成の成功事例の一つです。

桃園八徳社会住宅

桃園八徳社会住宅は 2020 年に完成し、全 1,003 戸です。台湾最大の単一社会住宅案件です。敷地はライトレール交通建設に隣接し、バイク駐車場 300 台分、自動車駐車場 50 台分を備えています。商業施設には全聯、スターバックスなどの有名ブランドが導入され、コミュニティの付帯施設として幼児園、長期ケアセンター、活動センターがあります。管理面では AI 顔認証入退室システムとコミュニティ App を用いて各種サービスを統合し、コミュニティ・ボランティア制度も整備しています。台湾の社会住宅の中でもスマート化の程度が最も高い事例の一つです。

一括借上げ・代理管理政策

一括借上げ・代理管理は台湾の社会住宅政策の第二の柱です。政府が民間賃貸市場に介入することで、社会住宅の供給量を迅速に増やし、同時に遊休住宅資源を活用します。2024 年末時点で、約 6.8 万戸のマッチングが成立し、恩恵を受けた弱者世帯は約 2.7 万戸に上ります。

運用モデル

一括借上げモデル
政府が専門事業者を通じて民間住宅を借り上げ、弱者世帯に転貸します。

賃貸期間：3 年、最長で 6 年まで延長可能
政府の借上げ価格：市場相場の 8-9 割
転貸価格：市場相場の 6-7 割
空室リスクは政府が負担します

代理管理モデル

政府が家主と借主を仲介し、専門事業者が借主の選定、家賃徴収、修繕連絡を担当します。政府は修繕補助（1 戸あたり最高 1-3 万元）、住宅税・地価税の軽減、住まいの安全保険への代理加入を提供し、さらに紛争調停と法律相談を提供することで、家主の賃貸リスクを下げます。

実行メカニズムと成果

現在、約 200 社の事業者が参加しており、住宅サービス事業、不動産仲介業、物業管理業を含みます。2024 年末時点で、一括借上げ・代理管理は約 6.8 万戸のマッチングを実現し、参加家主は約 5.5 万人、恩恵を受けた弱者世帯は約 2.7 万戸、民間住宅投資への波及額は約 1,200 億元に達しています。

主な課題には、一部の家主が借主の属性を懸念して参加を望まないこと、住宅供給が都市部に集中していること、極めて脆弱な世帯にとって現行家賃でもなお負担があること、事業者ごとのサービス品質の差が大きいことなどがあります。

政策効果と社会的影響

定量的効果の分析

供給面では、社会住宅政策により賃貸市場の供給が約 20 万戸増加し、市場家賃の上昇幅は一定程度緩やかになりました。賃貸市場の透明性も、一括借上げ・代理管理制度の推進に伴って向上しました。需要面では、政策により約 40-50 万人の居住問題が解決されたと推計され、弱者層の居住安定性が増し、若者が安定して暮らせる比率も改善しました。産業面での波及効果も顕著です。住宅サービス産業を生み出し、建築業と内装業の発展を促し、約 3-4 万件の雇用機会を創出しました。

社会的影響の評価

居住の正義の実現

新築社会住宅の空間品質は一般的な賃貸住宅より概して優れており、コミュニティ施設の計画も整っています。家賃水準は市場に比べて負担しやすく、比較的長期の居住保障も提供します。賃貸市場で長期にわたって弱い立場に置かれてきた集団にとって、これは具体的に実感できる改善です。

社会的包摂と都市発展

混住設計により、弱者世帯と一般世帯がともに暮らし、貧困地域の集中化を避けます。一部の社会住宅事例は周辺商圏の発展も促し、老朽化したコミュニティにおける都市再生の触媒となり、コミュニティ全体の環境品質を改善しました。

国際経験との比較

シンガポールの組屋制度

シンガポールは、政府主導による大規模な組屋建設で知られており、国民の約 85% が組屋に居住しています。民族別割当制度は民族間の融合を促し、年金制度との結合は住宅購入と資産形成を奨励しています。台湾は、その長期的で安定した政策実行力と包括的なコミュニティ計画の理念から学ぶことができます。ただし台湾は購入よりも賃貸を重視しており、全体の方向性は異なります。

オランダの社会住宅

オランダの社会住宅は全国住宅の約 34% を占めています（2023 年統計）。非営利の住宅協会が建設・管理し、所得別制度によって公平な分配を確保しています。オランダが建築設計品質と持続可能な環境を重視している点は、台湾が品質志向を進めるうえでの参考となります。

香港の公営住宅

香港では人口の約 45% が公営住宅に居住しており、賃貸型の公屋と持家型の居屋の二類型に分かれます。台湾は香港モデルとの差異を意識的に設けています。すなわち、社会的混住をより重視し、大規模集中開発を避けるとともに、コミュニティ施設の包括的な整備を重視し、「貧困の集中化」を防ごうとしています。

今後の課題と発展

主な課題

社会住宅政策は、四つの主要な構造的課題に直面しています。土地取得が第一の関門です。都市部の土地は希少かつ高価であり、地主の協力意欲は低く、都市計画変更の手続きも複雑です。加えて、市民の間には「社会住宅が近隣に建つ」ことへの NIMBY、すなわち迷惑施設を自分の近くに置かないでほしいという心理があり、立地選定には多くの困難があります。財政面では、建設コストの上昇、長期運営費用、住宅基金への圧力が、政府予算を圧迫しています。

一部の市民は社会住宅に対してなお「スラム」という固定観念を持ち、周辺住宅価格への影響を懸念しています。コミュニティの融合には時間と継続的な対話が必要です。管理面では、異なる需要を持つ住民の共住、コミュニティ施設の維持費、住民の流動率の高さなどの問題があり、管理チームには高度な専門能力が求められます。

今後の発展方向

業界から提起されている政策提言は、いくつかの方向を含んでいます。《住宅法》の改正、法的根拠の強化、社会住宅専法の推進は、制度面での優先課題です。資金調達の革新という面では、民間資金の導入、社会住宅 REITs と土地信託制度の発展が、資源供給源の拡大に役立ちます。スマート管理（IoT システム、コミュニティ App 統合）とグリーンビルディング認証の普及は、品質向上の道筋です。地域の均衡ある発展にも注目する価値があります。現在、社会住宅は六大直轄市に高度に集中しており、非都市部の居住需要には、なお一層の政策的関心が必要です。

結び：居住の正義へ向けて

社会住宅は、単なる住宅政策ではなく、社会的価値の実践を体現するものです。台湾は 2016 年から 8 年で 20 万戸計画を推進し、量の面で目標に近づいただけでなく、質の面でも「台湾モデル」を確立しました。

台湾の社会住宅の特徴は、いくつかの核心的選択にあります。混住設計によって貧困の集中を避けること、直接建設と一括借上げ・代理管理という二本柱を相互補完させること、設計美学とコミュニティ機能を重視すること、そして台湾の気候と文化的特徴に即して実装することです。この「台湾モデル」はなお修正の途上にありますが、すでに識別可能な政策経路を形成しています。

将来のビジョン
台湾で暮らすすべての人が、経済能力にかかわらず、適切で安定し、尊厳ある居住環境を享受できるようにすることです。この目標を達成してこそ、台湾はより公平で、より包摂的な社会を構築できます。

居住の正義の実現には、社会全体の共同努力が必要です。政府が政策枠組みと資源を提供し、専門家が技術と創意を貢献し、市民が理解と支持を与えることで、社会住宅は真に機能し、台湾社会を前へ進めることができます。

関連資料：

トタン住宅 — 台湾全土に 71.6 万件ある違法建築のガバナンス上の困難。屋上増築のトタン構造物と違法建築の問題は、居住の正義という課題の基層構造の一つです
台湾の環境正義と NIMBY 論争 — 居住問題における土地利用の延長線上の課題。不平等な環境リスクの配分と、NIMBY 施設をめぐるコミュニティ紛争です

参考資料

内政部国土管理署『社会住宅推進成果報告』、2024 年 12 月
国家住宅及都市更新中心『社会住宅整備計画実行成果』、2024 年
行政院『社会住宅整備計画』2017 年 3 月承認版
住宅法（2017 年改正版）、全国法規資料庫
財団法人都市更新研究発展基金会『都市更新推進成果統計』、2024 年
ウィキペディア「台湾社会住宅」項目、2024 年 3 月版
都更全都通「直接建設および一括借上げ・代理管理の数量が過去最高に」報道、2024 年
台北市都市発展局『社会住宅政策白書』、2023 年
新北市城郷発展局『新北市社会住宅発展計画』、2024 年
桃園市住宅発展処『桃園市社会住宅推進成果』、2024 年
崔媽媽基金会『賃貸市場現況調査報告』、2024 年
社会住宅推進連盟『社会住宅政策提言書』、2023 年

崔媽媽基金会「賃貸市場現況調査報告」、2024 年、https://www.tmm.org.tw/↩
全国法規資料庫「住宅法（2017 年改正版）」、https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070195 ↩
行政院「社会住宅整備計画」、2017 年 3 月承認版、https://www.ey.gov.tw/Page/5A8A0CB5B41DA11E/7345b2c6-1314-4fda-8e21-18b012466827 ↩
内政部国土管理署「社会住宅推進成果報告」、2024 年 12 月、https://pip.moi.gov.tw/v3/b/SCRB0501.aspx?mode=7 ↩