社會住宅與居住正義

30秒概覽

居住是人民的基本需求，也是政府的重要責任。台灣自 2016 年推動「8 年 20 萬戶社會住宅」政策，透過直接興建與包租代管雙軌並進，致力實現「居住正義」。這場政策試圖重構住房的本質，讓它從純粹的商品回歸為居住權的保障。

2024 年底，政策已完成約 21.3 萬戶，超額達成目標，但高房價與租屋困境並未隨之消解，社會住宅的角色與限制仍是台灣政策辯論的核心議題。

關鍵字：社會住宅、居住正義、包租代管、住宅法、青年安居、弱勢居住

為什麼重要

住房是人民安身立命、建立家庭、追求夢想的基礎。當房價所得比高達 15-20 倍，許多年輕人陷入「買不起、租不好」的困境，社會住宅成為政府回應居住正義的關鍵政策工具。

社會住宅政策的意義不只是蓋房子。它代表一種選擇：讓經濟弱勢者也能享有合宜居住品質，給年輕人安居的機會，並以城市更新帶動老舊社區改善。

從國際比較角度看，台灣的社宅比例仍屬偏低，但 2016 年以來的快速擴張，已讓這個議題從邊緣走向政策主流。

• 社會公平：讓經濟弱勢也能享有合宜居住品質
• 世代正義：給年輕人安居的機會，不必背負沉重房貸
• 城市發展：引導都市再生，改善老舊社區環境
• 社會和諧：減少因居住問題產生的社會對立

台灣住宅問題現況

高房價時代的居住困境

台北市房價所得比約 15-16 倍（2024 年資料），新北市約 12-13 倍，桃園市約 9-10 倍，遠超過國際合理標準的 5-6 倍。¹ 一般家庭不吃不喝需要 10-15 年才能買房，許多年輕人被迫轉向租屋市場。

但租屋市場同樣問題叢生：租屋黑市比例高、房東普遍不報稅、租金不透明、短期租約普遍，房客權益缺乏有效保障。這兩重困境交疊，讓居住問題成為台灣社會最迫切的政策議題之一。

特殊族群居住需求

• 青年族群：薪資追不上房價，買房遙不可及
• 單親家庭：經濟負擔重，租屋選擇有限
• 高齡者：固定收入減少，面臨居住風險
• 身心障礙者：需要無障礙環境，選擇更加稀少

政策演進背景

早期住宅政策（1950-2010）
台灣早期住宅政策以「鼓勵購屋」為主：

• 國宅政策：興建國民住宅，以優惠價格出售
• 購屋優惠貸款：透過金融政策支持購屋
• 重購退稅、首購優惠：稅制優惠鼓勵買房
• 問題：主要受益者為中產階級，弱勢族群受惠有限

住宅法的制定（2011-2016）
2011年制定《住宅法》，確立住宅政策新方向：²

• 將「住宅權」列為基本人權
• 建立社會住宅法律基礎
• 推動租金補貼制度
• 但執行力度不足，社會住宅興建緩慢

社會住宅政策內容

8年20萬戶計畫

2016年新政府上任後，提出「8年20萬戶社會住宅」政策：³

政策目標

• 2017-2024年興辦 20 萬戶社會住宅
• 直接興建 12 萬戶
• 包租代管 8 萬戶
• 總投資額約 4,400 億新台幣

執行策略

1. 中央地方合作：國家住宅及都市更新中心（國家住都中心）統籌規劃
2. 多元土地來源：國有地、都更分回、捐贈等
3. 創新融資機制：住宅基金、前瞻基礎建設特別預算
4. 專業團隊執行：成立專責機構，提升執行效率

雙軌並進模式

軌道一：直接興建
政府直接興建、持有、管理社會住宅：

• 興建目標：12 萬戶
• 資金來源：住宅基金、特別預算
• 管理方式：政府直營或委託民間管理
• 特色：品質控制較佳，可規劃完整社區機能

軌道二：包租代管
政府與民間房東合作，媒合弱勢承租：

• 目標戶數：8 萬戶
• 運作模式：
  • 包租：政府承租民間房屋，再轉租給弱勢
  • 代管：協助房東出租，提供管理服務
• 優勢：盤活閒置房屋，快速增加社宅供給量

執行成果統計

截至2024年底統計

• 2024 年底已完成約 21.3 萬戶，超額達成 20 萬戶目標，達成率 107%⁴

地區分布

• 六都占約 75%，以雙北、桃園、台中為主
• 新北市：3.2萬戶（最多）
• 台北市：2.8萬戶
• 桃園市：2.1萬戶
• 台中市：1.9萬戶

社會住宅設計理念

台灣社宅的設計哲學從「社會混居」出發，刻意避免重複香港公屋或美國社宅的貧窮集中問題，讓不同背景的住戶共同生活。

社會混居原則

弱勢家庭保障 30% 入住比例，一般家庭（青年、新婚、育兒優先）佔 70%，透過定期抽籤確保公平性。《住宅法》定義的弱勢族群範圍廣泛，涵蓋低收入戶、特殊境遇家庭、育有三名以上未成年子女家庭、高齡者、家暴受害者、身心障礙者、原住民、災民等群體。

弱勢族群範圍
根據《住宅法》定義包括：

• 低收入戶及中低收入戶
• 特殊境遇家庭
• 育有未成年子女三人以上家庭
• 於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家者
• 六十五歲以上之老人
• 受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女
• 身心障礙者
• 感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者
• 原住民
• 災民
• 遊民
• 其他經主管機關認定者

社區設施規劃

必要設施

• 無障礙環境：無障礙坡道、電梯、房型設計
• 幼兒園：優先設置非營利幼兒園
• 長照據點：日照中心、關懷據點
• 社區活動空間：集會所、閱讀室
• 商業設施：超商、洗衣店等便民服務

創新設計

近年社宅在創新設施上持續嘗試。青創空間提供青年創業工作室，共享廚房則促進居民交流互動。屋頂農園結合城市農業與環境教育，資源回收中心推動循環經濟理念，部分新建案更導入 IoT 設備打造智慧社區管理平台。

租金負擔原則

市價85折原則

• 租金設定為周邊市場行情的 85 折
• 避免過度補貼造成市場扭曲
• 確保一般家庭負擔能力

分級補貼制度

• 第一級（極低收入）：租金打 3 折
• 第二級（低收入戶）：租金打 5 折
• 第三級（中低收入戶）：租金打 7 折
• 第四級（一般戶）：市價 85 折

重要社會住宅案例

台灣社宅案例展示了從設計理念到社區營造的不同嘗試，幾個代表性項目已成為全國政策的參考標竿。台北健康公宅（2017 完工）、新北中和青年社宅（2019）、桃園八德社宅（2020）三個案例，分別代表不同規模與設計取向。

三個案例的共同點，在於超越純住宅功能，將幼兒園、長照據點、青年創業空間等公共設施整合進社宅，形成複合型的社區生活圈。這種「社宅即社區」的規劃思維，也逐漸影響後續新案的設計方向。

台北市健康公宅

台北市健康公宅位於中山區，2017 年完工，共 1,400 戶，是台北市第一個大型社會住宅。建築外牆採垂直綠化設計以改善都市熱島效應，內設非營利幼兒園、銀髮族日照中心，以及青年創業空間「健康樂活創意基地」，並導入智慧停車系統與社區 App 管理。

這個案例最重要的社會意義，在於改變了許多民眾對社會住宅等同「貧民窟」的刻板印象，也帶動了周邊商圈的活化，成為其他縣市社宅規劃的參考標竿。

新北市中和青年社會住宅

新北市中和青年社宅 2019 年完工，共 522 戶，以結合都市更新與社宅為最大特色。同一棟建築納入社宅、商場與辦公空間，並設有社區型長照機構、屋頂農園與雨水回收系統，獲得綠建築鑽石級認證。社區治理面，住戶自組「青年參與小組」，定期舉辦社區節慶活動，居民滿意度調查達 85% 以上，是台灣社宅社區營造的成功案例之一。

桃園八德社宅

桃園八德社宅 2020 年完工，共 1,003 戶，是全台最大單一社會住宅案。基地緊鄰輕軌交通建設，設有 300 個機車停車位與 50 個汽車停車位，商業設施引進全聯、星巴克等知名品牌，社區配套包含幼兒園、長照中心與活動中心。管理面採用 AI 人臉辨識門禁系統與社區 App 整合各種服務，並建立社區志工制度，是台灣社宅中智慧化程度最高的案例之一。

包租代管政策

包租代管是台灣社宅政策的第二軌，透過政府介入民間租屋市場，快速增加社宅供給量，同時盤活閒置房屋資源。截至 2024 年底，已媒合約 6.8 萬戶，受益弱勢家庭約 2.7 萬戶。

運作模式

包租模式
政府透過專業廠商承租民間房屋，再轉租給弱勢家庭：

• 租期：3年，最長可延長至6年
• 政府承租價格：市場行情 8-9 折
• 轉租價格：市場行情 6-7 折
• 政府承擔空租風險

代管模式

政府媒合房東與房客，專業廠商負責篩選房客、收租與修繕聯繫。政府提供修繕補助（每戶最高 1-3 萬元）、房屋稅地價稅減徵、代為投保居家安全險，並提供糾紛調處與法律諮詢，以降低房東出租風險。

執行機制與成果

目前約 200 家業者參與，涵蓋住宅服務事業、不動產經紀業與物業管理業。截至 2024 年底，包租代管已媒合約 6.8 萬戶，參與房東約 5.5 萬人，受益弱勢家庭約 2.7 萬戶，帶動民間房屋投資約 1,200 億元。

主要挑戰包括：部分房東因擔心房客素質而不願參與、房源集中在都會區、極弱勢家庭對現行租金仍有負擔，以及不同廠商服務品質差異較大等問題。

政策效果與社會影響

量化效果分析

在供給面，社宅政策增加租屋市場供給約 20 萬戶，市場租金漲幅有所趨緩，租屋市場透明度也隨包租代管制度的推動而提升。在需求面，政策估計解決約 40-50 萬人的居住問題，弱勢族群居住穩定性增加，青年安居比例也有所改善。產業面的連帶效益同樣顯著：催生住宅服務產業、帶動建築與裝修業發展，創造就業機會約 3-4 萬個。

社會影響評估

居住正義實現

新建社宅的空間品質普遍優於一般租屋，社區設施規劃完整，租金水準相對市場更可負擔，也提供較長期的居住保障。對長期在租屋市場弱勢地位的族群，這是具體可感的改善。

社會融合與都市發展

混居設計讓弱勢與一般家庭共同生活，避免貧窮區域集中化。部分社宅案例也帶動了周邊商圈發展，成為老舊社區的都市再生觸媒，改善了整體社區環境品質。

國際經驗比較

新加坡組屋制度

新加坡以政府主導、大規模興建組屋聞名，約 85% 國民居住於組屋。種族配額制度促進族群融合，與年金制度結合則鼓勵購屋置產。台灣可借鑑其長期穩定的政策執行力與完整的社區規劃理念，但台灣更強調租賃而非購置，整體方向有所不同。

荷蘭社會住宅

荷蘭社會住宅約佔全國住宅 34%（2023 年統計），由非營利的住宅協會興建管理，並以所得分級制度確保公平分配。荷蘭對建築設計品質與永續環境的重視，提供了台灣在品質導向上的參考。

香港公營房屋

香港約 45% 人口居住於公營房屋，分為出租公屋與居屋兩種類型。台灣有意識地與香港模式作出區分：更強調社會混居、避免大規模集中開發，同時注重社區設施的完整配套，以防止「貧窮集中化」。

未來挑戰與發展

主要挑戰

社會住宅政策面臨四個主要結構性挑戰。土地取得是第一道關卡：都市土地稀少且昂貴，地主配合意願低，都市計畫變更程序複雜，加上民眾對「社宅蓋在旁邊」的鄰避心理，讓選址困難重重。財政面，興建成本攀升、長期營運費用與住宅基金壓力，也對政府預算形成排擠。

部分民眾對社宅仍存有「貧民窟」刻板印象，擔憂影響周邊房價，社區融合需要時間與持續溝通。管理層面，不同需求住戶共居、社區設施維護成本、住戶流動率偏高等問題，對管理團隊的專業能力提出高度要求。

未來發展方向

業界提出的政策建議涵蓋幾個方向：修正《住宅法》、強化法源依據、推動社宅專法，是制度面的優先工作。融資創新方面，引入民間資金、發展社會住宅 REITs 與土地信託制度，有助於擴大資源來源。智慧化管理（IoT 系統、社區 App 整合）與綠建築認證的推廣，則是品質提升的路徑。區域平衡發展也值得關注：目前社宅高度集中在六都，非都市地區的居住需求尚待更多政策關注。

結語：邁向居住正義

社會住宅體現了社會價值的實踐，而非單純的房屋政策。台灣從 2016 年開始推動 8 年 20 萬戶計畫，不僅在量的方面接近達標，更在質的方面建立了「台灣模式」：

台灣社宅的特色在於幾個核心選擇：以混居設計避免貧窮集中、直接興建與包租代管雙軌互補、重視設計美學與社區機能，並結合台灣氣候與文化特色落地。這套「台灣模式」雖仍在修正中，但已形成一種可識別的政策路徑。

未來的願景
讓每一個在台灣生活的人，不論經濟能力如何，都能享有合宜、穩定、有尊嚴的居住環境。達到這個目標，台灣才能建構一個更公平、更包容的社會。

居住正義的實現需要全社會的共同努力。政府提供政策框架與資源，專業者貢獻技術與創意，民眾給予理解與支持，才能讓社會住宅真正發揮作用，推動台灣社會向前邁進。

延伸閱讀：

• 國宅與居住正義 — 2016 社宅之前那條被廢掉的「政府蓋來賣」路線：從 1975 國宅條例到 2015 廢止，國宅怎麼變成資產扶梯，以及 2026 桃園可負擔住宅把「賣」找回來的當代之爭（本文的姊妹篇）
• 鐵皮屋 — 全台 71.6 萬件違章建築的治理困境，鐵皮頂加與違建問題是居住正義議題的底層結構之一
• 台灣環境正義與鄰避爭議 — 居住問題的土地使用延伸：不平等的環境風險分配與鄰避設施的社區衝突

參考資料

1. 內政部國土管理署，《社會住宅推動成果報告》，2024年12月
2. 國家住宅及都市更新中心，《社會住宅興辦計畫執行成果》，2024年
3. 行政院，《社會住宅興辦計畫》，2017年3月核定版
4. 住宅法（2017年修正版），全國法規資料庫
5. 財團法人都市更新研究發展基金會，《都市更新推動成果統計》，2024年
6. 維基百科，《台灣社會住宅》條目，2024年3月版本
7. 都更全都通，《直接興建及包租代管數量創新高》報導，2024年
8. 台北市都市發展局，《社會住宅政策白皮書》，2023年
9. 新北市城鄉發展局，《新北市社會住宅發展計畫》，2024年
10. 桃園市住宅發展處，《桃園市社會住宅推動成果》，2024年
11. 崔媽媽基金會，《租屋市場現況調查報告》，2024年
12. 社會住宅推動聯盟，《社會住宅政策建議書》，2023年

1. 崔媽媽基金會，〈租屋市場現況調查報告〉，2024 年，https://www.tmm.org.tw/↩
2. 全國法規資料庫，〈住宅法（2017 年修正版）〉，https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070195↩
3. 行政院，〈社會住宅興辦計畫〉，2017 年 3 月核定版，https://www.ey.gov.tw/Page/5A8A0CB5B41DA11E/7345b2c6-1314-4fda-8e21-18b012466827↩
4. 內政部國土管理署，〈社會住宅推動成果報告〉，2024 年 12 月，https://pip.moi.gov.tw/v3/b/SCRB0501.aspx?mode=7↩