Vivienda social y justicia habitacional

Panorama en 30 segundos

La vivienda es una necesidad básica de la población y también una responsabilidad central del Estado. Desde 2016, Taiwán impulsa la política de “200.000 unidades de vivienda social en 8 años”, con una estrategia de doble vía que combina construcción directa y arrendamiento con administración delegada, orientada a hacer realidad la “justicia habitacional”. Esta política intenta reconfigurar la naturaleza de la vivienda, para que deje de ser una mercancía pura y vuelva a ser una garantía del derecho a habitar.

A finales de 2024, la política había completado alrededor de 213.000 unidades, superando la meta establecida. Sin embargo, los altos precios inmobiliarios y las dificultades del mercado de alquiler no desaparecieron con ello, y el papel y los límites de la vivienda social siguen siendo asuntos centrales del debate público en Taiwán.

Palabras clave: vivienda social, justicia habitacional, arrendamiento y administración delegada, Ley de Vivienda, asentamiento juvenil, vivienda para grupos vulnerables

Por qué importa

La vivienda es la base para que las personas puedan asentarse, formar una familia y perseguir sus proyectos de vida. Cuando la relación entre el precio de la vivienda y el ingreso alcanza entre 15 y 20 veces, muchas personas jóvenes quedan atrapadas en la dificultad de “no poder comprar y no poder alquilar bien”. La vivienda social se convierte así en una herramienta clave mediante la cual el gobierno responde a la demanda de justicia habitacional.

El significado de la política de vivienda social no consiste solo en construir viviendas. Representa una opción: permitir que las personas económicamente vulnerables también accedan a una calidad habitacional adecuada, ofrecer a los jóvenes la posibilidad de vivir con estabilidad y promover, mediante la renovación urbana, la mejora de comunidades envejecidas.

Desde una perspectiva comparada internacional, la proporción de vivienda social en Taiwán sigue siendo baja. Pero la rápida expansión desde 2016 ha llevado este tema desde los márgenes hacia el centro de la política pública.

• Equidad social: permitir que los sectores económicamente vulnerables también accedan a una calidad habitacional adecuada
• Justicia generacional: ofrecer a los jóvenes oportunidades de vivienda estable, sin cargar con hipotecas excesivas
• Desarrollo urbano: orientar la regeneración urbana y mejorar el entorno de comunidades envejecidas
• Armonía social: reducir las tensiones sociales derivadas de los problemas de vivienda

Situación actual del problema habitacional en Taiwán

La dificultad de habitar en la era de los altos precios

La relación entre el precio de la vivienda y el ingreso en la ciudad de Taipéi es de aproximadamente 15 a 16 veces los ingresos anuales, según datos de 2024; en la ciudad de Nuevo Taipéi, de unas 12 a 13 veces; y en Taoyuan, de unas 9 a 10 veces, muy por encima del estándar internacional razonable de 5 a 6 veces.¹ Una familia promedio necesitaría no comer ni gastar durante 10 a 15 años para poder comprar una vivienda, por lo que muchas personas jóvenes se ven obligadas a acudir al mercado de alquiler.

Pero el mercado de alquiler también está lleno de problemas: una alta proporción de alquileres informales, propietarios que en general no declaran impuestos, rentas opacas, contratos de corto plazo generalizados y falta de protección efectiva de los derechos de los inquilinos. La superposición de estas dos dificultades convierte la vivienda en uno de los temas de política pública más urgentes de la sociedad taiwanesa.

Necesidades habitacionales de grupos específicos

• Jóvenes: los salarios no alcanzan el ritmo de los precios inmobiliarios, por lo que comprar vivienda queda fuera de alcance
• Familias monoparentales: alta carga económica y opciones limitadas de alquiler
• Personas mayores: reducción de ingresos fijos y exposición a riesgos habitacionales
• Personas con discapacidad: necesidad de entornos accesibles y una oferta aún más escasa

Antecedentes de la evolución de la política

Primeras políticas de vivienda (1950-2010)
Las primeras políticas habitacionales de Taiwán se centraron sobre todo en “fomentar la compra de vivienda”:

• Política de vivienda nacional: construcción de viviendas nacionales para venderlas a precios preferenciales
• Préstamos preferenciales para compra de vivienda: apoyo a la adquisición mediante políticas financieras
• Devoluciones fiscales por recompra y beneficios para primera vivienda: incentivos tributarios para estimular la compra
• Problema: los principales beneficiarios fueron las clases medias, con beneficios limitados para grupos vulnerables

Promulgación de la Ley de Vivienda (2011-2016)
En 2011 se promulgó la Ley de Vivienda, que estableció una nueva orientación para la política habitacional:²

• Incorporar el “derecho a la vivienda” como derecho humano básico
• Establecer la base jurídica de la vivienda social
• Impulsar un sistema de subsidios al alquiler
• Pero la capacidad de ejecución fue insuficiente y la construcción de vivienda social avanzó lentamente

Contenido de la política de vivienda social

Plan de 200.000 unidades en 8 años

Tras la llegada al poder del nuevo gobierno en 2016, se presentó la política de “200.000 unidades de vivienda social en 8 años”:³

Objetivos de política

• Promover 200.000 unidades de vivienda social entre 2017 y 2024
• Construir directamente 120.000 unidades
• Incorporar 80.000 unidades mediante arrendamiento y administración delegada
• Inversión total aproximada de 440.000 millones de nuevos dólares taiwaneses

Estrategias de ejecución

1. Cooperación entre gobierno central y gobiernos locales: coordinación general a cargo del Centro Nacional de Vivienda y Renovación Urbana
2. Fuentes diversificadas de suelo: tierras estatales, cuotas obtenidas mediante renovación urbana, donaciones, entre otras
3. Mecanismos innovadores de financiamiento: fondo de vivienda y presupuesto especial para infraestructura prospectiva
4. Ejecución por equipos profesionales: creación de instituciones especializadas para aumentar la eficiencia de implementación

Modelo de doble vía

Vía uno: construcción directa
El gobierno construye, posee y administra directamente la vivienda social:

• Meta de construcción: 120.000 unidades
• Fuentes de financiamiento: fondo de vivienda y presupuesto especial
• Modalidad de gestión: operación directa por el gobierno o gestión encomendada al sector privado
• Características: mejor control de calidad y posibilidad de planificar funciones comunitarias integrales

Vía dos: arrendamiento y administración delegada
El gobierno coopera con propietarios privados y vincula la oferta con arrendatarios vulnerables:

• Meta: 80.000 unidades
• Modelo operativo:
  • Arrendamiento: el gobierno arrienda viviendas privadas y luego las subarrienda a grupos vulnerables
  • Administración delegada: ayuda a los propietarios a alquilar sus viviendas y ofrece servicios de gestión
• Ventajas: activa viviendas ociosas y aumenta rápidamente la oferta de vivienda social

Estadísticas de resultados

Datos hasta finales de 2024

• A finales de 2024 se habían completado alrededor de 213.000 unidades, superando la meta de 200.000 unidades, con una tasa de cumplimiento del 107%.⁴

Distribución regional

• Las seis municipalidades especiales concentran alrededor del 75%, principalmente Taipéi, Nuevo Taipéi, Taoyuan y Taichung
• Ciudad de Nuevo Taipéi: 32.000 unidades, la cifra más alta
• Ciudad de Taipéi: 28.000 unidades
• Ciudad de Taoyuan: 21.000 unidades
• Ciudad de Taichung: 19.000 unidades

Concepto de diseño de la vivienda social

La filosofía de diseño de la vivienda social en Taiwán parte de la “mezcla social”. Busca evitar deliberadamente la repetición de problemas de concentración de pobreza asociados con la vivienda pública de Hong Kong o la vivienda social de Estados Unidos, permitiendo que residentes de distintos orígenes vivan juntos.

Principio de mezcla social

Se reserva un 30% de las plazas para familias vulnerables y el 70% para hogares generales, con prioridad para jóvenes, recién casados y familias con hijos, mediante sorteos periódicos para garantizar la equidad. La Ley de Vivienda define de forma amplia los grupos vulnerables e incluye hogares de bajos ingresos, familias en circunstancias especiales, familias con tres o más hijos menores de edad, personas mayores, víctimas de violencia doméstica, personas con discapacidad, pueblos indígenas, damnificados, entre otros.

Alcance de los grupos vulnerables
Según la definición de la Ley de Vivienda, incluye:

• Hogares de bajos ingresos y de ingresos bajos-medios
• Familias en circunstancias especiales
• Familias con tres o más hijos menores de edad
• Personas que, tras finalizar una colocación en instituciones de acogida, educación o cuidado, o en familias de acogida, no pueden regresar a su hogar
• Personas mayores de 65 años
• Víctimas de violencia doméstica o agresión sexual y sus hijos
• Personas con discapacidad
• Personas infectadas con el virus de inmunodeficiencia humana o con síndrome de inmunodeficiencia adquirida
• Pueblos indígenas
• Damnificados
• Personas sin hogar
• Otras personas reconocidas por la autoridad competente

Planificación de instalaciones comunitarias

Instalaciones necesarias

• Entorno accesible: rampas accesibles, ascensores y diseño de unidades habitacionales
• Jardines de infancia: prioridad para jardines de infancia sin fines de lucro
• Puntos de atención de larga duración: centros de atención diurna y puntos de cuidado comunitario
• Espacios comunitarios: salas de reunión y salas de lectura
• Instalaciones comerciales: tiendas de conveniencia, lavanderías y otros servicios de proximidad

Diseño innovador

En los últimos años, la vivienda social ha seguido ensayando instalaciones innovadoras. Los espacios de emprendimiento juvenil ofrecen talleres para jóvenes emprendedores, mientras que las cocinas compartidas fomentan el intercambio entre residentes. Los huertos en azoteas combinan agricultura urbana y educación ambiental; los centros de reciclaje promueven la idea de economía circular, y algunos proyectos nuevos incorporan dispositivos IoT para crear plataformas inteligentes de gestión comunitaria.

Principio de carga del alquiler

Principio del 85% del precio de mercado

• El alquiler se fija en el 85% del valor de mercado del entorno
• Se evitan subsidios excesivos que distorsionen el mercado
• Se garantiza la capacidad de pago de los hogares generales

Sistema de subsidios por niveles

• Primer nivel, ingresos extremadamente bajos: alquiler al 30%
• Segundo nivel, hogares de bajos ingresos: alquiler al 50%
• Tercer nivel, hogares de ingresos bajos-medios: alquiler al 70%
• Cuarto nivel, hogares generales: 85% del precio de mercado

Casos importantes de vivienda social

Los casos de vivienda social en Taiwán muestran distintos intentos, desde el concepto de diseño hasta la construcción comunitaria. Varios proyectos representativos se han convertido en referencias para la política nacional. La vivienda pública Jiankang de Taipéi, finalizada en 2017; la vivienda social juvenil de Zhonghe, en Nuevo Taipéi, de 2019; y la vivienda social de Bade, en Taoyuan, de 2020, representan respectivamente distintas escalas y orientaciones de diseño.

Los tres casos tienen en común que van más allá de la función puramente residencial e integran en la vivienda social instalaciones públicas como jardines de infancia, puntos de atención de larga duración y espacios de emprendimiento juvenil, formando circuitos comunitarios de vida de carácter mixto. Esta lógica de planificación, según la cual “la vivienda social es comunidad”, también ha influido gradualmente en el diseño de proyectos posteriores.

Vivienda pública Jiankang de la ciudad de Taipéi

La vivienda pública Jiankang de la ciudad de Taipéi está ubicada en el distrito de Zhongshan. Finalizada en 2017, cuenta con 1.400 unidades y fue la primera vivienda social de gran escala de Taipéi. Su fachada adopta un diseño de vegetación vertical para mitigar el efecto de isla de calor urbana. En su interior incluye un jardín de infancia sin fines de lucro, un centro de atención diurna para personas mayores y un espacio de emprendimiento juvenil llamado “Base Creativa Jiankang Lohas”, además de incorporar un sistema inteligente de estacionamiento y gestión comunitaria mediante app.

La importancia social más relevante de este caso fue cambiar el estereotipo de muchas personas que equiparaban la vivienda social con un “barrio marginal”. También impulsó la revitalización del distrito comercial circundante y se convirtió en una referencia para la planificación de vivienda social en otras ciudades y condados.

Vivienda social juvenil de Zhonghe, ciudad de Nuevo Taipéi

La vivienda social juvenil de Zhonghe, en la ciudad de Nuevo Taipéi, fue finalizada en 2019 y cuenta con 522 unidades. Su principal característica es la integración de renovación urbana y vivienda social. El mismo edificio incorpora vivienda social, centro comercial y oficinas, además de una institución comunitaria de atención de larga duración, un huerto en la azotea y un sistema de recolección de aguas lluvias. Obtuvo la certificación de edificio verde en nivel diamante. En materia de gobernanza comunitaria, los residentes organizaron por sí mismos un “grupo de participación juvenil”, que celebra periódicamente actividades festivas comunitarias. Las encuestas de satisfacción residencial superaron el 85%, por lo que es considerado uno de los casos exitosos de construcción comunitaria en la vivienda social taiwanesa.

Vivienda social de Bade, Taoyuan

La vivienda social de Bade, en Taoyuan, fue finalizada en 2020 y cuenta con 1.003 unidades. Es el mayor proyecto individual de vivienda social de todo Taiwán. El predio está junto a infraestructura de tren ligero, dispone de 300 espacios de estacionamiento para motocicletas y 50 para automóviles, y sus instalaciones comerciales incorporan marcas conocidas como PX Mart y Starbucks. Los servicios comunitarios incluyen jardín de infancia, centro de atención de larga duración y centro de actividades. En gestión, utiliza un sistema de control de acceso con reconocimiento facial mediante IA y una app comunitaria que integra distintos servicios. También estableció un sistema de voluntariado comunitario y es uno de los casos de vivienda social con mayor grado de inteligencia tecnológica en Taiwán.

Política de arrendamiento y administración delegada

El arrendamiento y la administración delegada constituyen la segunda vía de la política taiwanesa de vivienda social. Mediante la intervención del gobierno en el mercado privado de alquiler, aumentan rápidamente la oferta de vivienda social y, al mismo tiempo, activan recursos habitacionales ociosos. Hasta finales de 2024, se habían vinculado alrededor de 68.000 unidades, beneficiando a unas 27.000 familias vulnerables.

Modelo operativo

Modelo de arrendamiento
El gobierno, a través de empresas profesionales, arrienda viviendas privadas y luego las subarrienda a familias vulnerables:

• Plazo de arrendamiento: 3 años, prorrogable hasta un máximo de 6 años
• Precio de arrendamiento del gobierno: 80% a 90% del valor de mercado
• Precio de subarriendo: 60% a 70% del valor de mercado
• El gobierno asume el riesgo de vacancia

Modelo de administración delegada

El gobierno vincula a propietarios e inquilinos, mientras empresas profesionales se encargan de seleccionar arrendatarios, cobrar alquileres y coordinar reparaciones. El gobierno ofrece subsidios de reparación, de hasta 10.000 a 30.000 nuevos dólares taiwaneses por unidad; reducciones del impuesto a la vivienda y del impuesto sobre el valor del suelo; contratación de seguro de seguridad del hogar en nombre del propietario; además de mediación de conflictos y asesoría jurídica, con el fin de reducir el riesgo que asumen los propietarios al alquilar.

Mecanismo de ejecución y resultados

Actualmente participan alrededor de 200 empresas, incluidas firmas de servicios habitacionales, corretaje inmobiliario y administración de propiedades. Hasta finales de 2024, el sistema de arrendamiento y administración delegada había vinculado aproximadamente 68.000 unidades, con la participación de unos 55.000 propietarios, el beneficio de unas 27.000 familias vulnerables y una movilización de inversión privada en vivienda de alrededor de 120.000 millones de nuevos dólares taiwaneses.

Los principales desafíos incluyen la reticencia de algunos propietarios a participar por preocupación sobre el perfil de los inquilinos, la concentración de la oferta en áreas metropolitanas, la persistencia de cargas de alquiler para familias en situación de vulnerabilidad extrema y la marcada variación en la calidad del servicio entre distintas empresas.

Efectos de la política e impacto social

Análisis cuantitativo de efectos

Por el lado de la oferta, la política de vivienda social ha añadido alrededor de 200.000 unidades al mercado de alquiler, ha moderado en cierta medida el crecimiento de los alquileres y ha incrementado la transparencia del mercado conforme avanza el sistema de arrendamiento y administración delegada. Por el lado de la demanda, se estima que la política ha resuelto los problemas habitacionales de unas 400.000 a 500.000 personas, ha aumentado la estabilidad residencial de grupos vulnerables y también ha mejorado la proporción de jóvenes con vivienda estable. Los efectos indirectos sobre la industria también son significativos: ha impulsado el surgimiento de la industria de servicios habitacionales, ha dinamizado la construcción y la remodelación, y ha creado unas 30.000 a 40.000 oportunidades de empleo.

Evaluación del impacto social

Realización de la justicia habitacional

La calidad espacial de la vivienda social nueva suele ser superior a la de los alquileres ordinarios. La planificación de instalaciones comunitarias es integral, el nivel de renta es más asequible que en el mercado y ofrece una protección habitacional de más largo plazo. Para grupos que durante años han ocupado una posición vulnerable en el mercado de alquiler, se trata de una mejora concreta y perceptible.

Integración social y desarrollo urbano

El diseño de mezcla social permite que familias vulnerables y hogares generales vivan juntos, evitando la concentración territorial de la pobreza. Algunos casos de vivienda social también han impulsado el desarrollo de áreas comerciales cercanas, convirtiéndose en catalizadores de regeneración urbana en comunidades envejecidas y mejorando la calidad del entorno comunitario en su conjunto.

Comparación con experiencias internacionales

Sistema de HDB en Singapur

Singapur es conocido por un sistema de vivienda pública liderado por el gobierno y construido a gran escala, donde alrededor del 85% de la población vive en viviendas HDB. El sistema de cuotas étnicas promueve la integración entre grupos, y su articulación con el sistema de pensiones fomenta la compra de vivienda y la acumulación de patrimonio. Taiwán puede aprender de su capacidad de ejecución sostenida y estable en el largo plazo, así como de su concepto integral de planificación comunitaria. Sin embargo, Taiwán pone más énfasis en el alquiler que en la adquisición, por lo que la orientación general es distinta.

Vivienda social en los Países Bajos

La vivienda social neerlandesa representa alrededor del 34% del parque habitacional nacional, según estadísticas de 2023. Es construida y administrada por asociaciones de vivienda sin fines de lucro, y utiliza un sistema de clasificación por ingresos para garantizar una distribución equitativa. La importancia que los Países Bajos otorgan a la calidad del diseño arquitectónico y a la sostenibilidad ambiental ofrece a Taiwán una referencia orientada a la calidad.

Vivienda pública en Hong Kong

Alrededor del 45% de la población de Hong Kong vive en vivienda pública, dividida en vivienda pública de alquiler y vivienda subsidiada para compra. Taiwán se distingue de manera deliberada del modelo de Hong Kong: pone más énfasis en la mezcla social, evita desarrollos concentrados a gran escala y, al mismo tiempo, presta atención a la dotación integral de instalaciones comunitarias para prevenir la “concentración de pobreza”.

Desafíos futuros y desarrollo

Principales desafíos

La política de vivienda social enfrenta cuatro grandes desafíos estructurales. La obtención de suelo es la primera barrera: el suelo urbano es escaso y costoso, los propietarios tienen poca disposición a cooperar, los procedimientos de modificación de planes urbanísticos son complejos y, además, el rechazo vecinal a que “construyan vivienda social al lado” dificulta mucho la selección de emplazamientos. En el plano fiscal, el aumento de los costos de construcción, los gastos operativos de largo plazo y la presión sobre el fondo de vivienda también desplazan otros rubros del presupuesto público.

Parte de la población todavía mantiene el estereotipo de que la vivienda social equivale a un “barrio marginal” y teme que afecte los precios inmobiliarios de los alrededores. La integración comunitaria requiere tiempo y comunicación sostenida. En el plano de la gestión, la convivencia de residentes con necesidades distintas, los costos de mantenimiento de instalaciones comunitarias y una rotación relativamente alta de inquilinos plantean exigencias elevadas a la capacidad profesional de los equipos administradores.

Líneas de desarrollo futuro

Las recomendaciones de política formuladas por el sector abarcan varias direcciones: reformar la Ley de Vivienda, fortalecer la base jurídica e impulsar una ley especial sobre vivienda social son prioridades institucionales. En innovación financiera, la introducción de capital privado, el desarrollo de REITs de vivienda social y los sistemas de fideicomiso de tierras ayudarían a ampliar las fuentes de recursos. La gestión inteligente, mediante sistemas IoT e integración de apps comunitarias, junto con la promoción de certificaciones de edificio verde, constituye una vía para elevar la calidad. El desarrollo territorial equilibrado también merece atención: actualmente la vivienda social está fuertemente concentrada en las seis municipalidades especiales, mientras las necesidades habitacionales de las zonas no urbanas aún requieren mayor atención de política pública.

Conclusión: hacia la justicia habitacional

La vivienda social encarna la práctica de valores sociales, no una simple política de construcción de viviendas. Desde que Taiwán comenzó en 2016 a impulsar el plan de 200.000 unidades en 8 años, no solo se acercó al cumplimiento de la meta cuantitativa, sino que también estableció, en términos cualitativos, un “modelo taiwanés”:

Las características de la vivienda social taiwanesa se basan en varias decisiones centrales: usar el diseño de mezcla social para evitar la concentración de pobreza, combinar de manera complementaria la construcción directa con el arrendamiento y la administración delegada, valorar la estética del diseño y las funciones comunitarias, e implementar todo ello de acuerdo con el clima y la cultura de Taiwán. Aunque este “modelo taiwanés” sigue en proceso de ajuste, ya ha formado una trayectoria de política pública reconocible.

Visión de futuro
Que toda persona que viva en Taiwán, sin importar su capacidad económica, pueda disfrutar de un entorno habitacional adecuado, estable y digno. Solo al alcanzar este objetivo Taiwán podrá construir una sociedad más justa e inclusiva.

La realización de la justicia habitacional requiere el esfuerzo conjunto de toda la sociedad. El gobierno debe aportar el marco de política y los recursos; los profesionales, la técnica y la creatividad; y la ciudadanía, comprensión y apoyo. Solo así la vivienda social podrá cumplir verdaderamente su función e impulsar el avance de la sociedad taiwanesa.

Lecturas complementarias:

• Vivienda nacional y justicia habitacional — La vía de “construir para vender” que fue abandonada antes de la vivienda social de 2016: desde la Ordenanza de Vivienda Nacional de 1975 hasta su derogación en 2015, cómo la vivienda nacional se convirtió en una escalera patrimonial y el debate contemporáneo de 2026 sobre la vivienda asequible de Taoyuan que vuelve a introducir la idea de “vender” (artículo hermano de este texto)
• Viviendas de chapa metálica — El dilema de gobernanza de 716.000 construcciones ilegales en todo Taiwán; las ampliaciones de chapa en azoteas y la construcción irregular son parte de la estructura subyacente del debate sobre justicia habitacional
• Justicia ambiental y controversias NIMBY en Taiwán — La extensión territorial del problema habitacional: distribución desigual de riesgos ambientales y conflictos comunitarios en torno a instalaciones rechazadas por los vecinos

Referencias

1. Agencia de Administración Territorial del Ministerio del Interior, “Informe de resultados de promoción de vivienda social”, diciembre de 2024
2. Centro Nacional de Vivienda y Renovación Urbana, “Resultados de ejecución del plan de promoción de vivienda social”, 2024
3. Yuan Ejecutivo, “Plan de promoción de vivienda social”, versión aprobada en marzo de 2017
4. Ley de Vivienda (versión modificada de 2017), Base Nacional de Leyes y Reglamentos
5. Fundación de Investigación y Desarrollo de Renovación Urbana, “Estadísticas de resultados de promoción de renovación urbana”, 2024
6. Wikipedia, entrada “Vivienda social en Taiwán”, versión de marzo de 2024
7. Urban Renewal Wealth, reportaje “La construcción directa y el arrendamiento con administración delegada alcanzan cifras récord”, 2024
8. Departamento de Desarrollo Urbano de la ciudad de Taipéi, “Libro blanco de política de vivienda social”, 2023
9. Departamento de Desarrollo Urbano y Rural de la ciudad de Nuevo Taipéi, “Plan de desarrollo de vivienda social de Nuevo Taipéi”, 2024
10. Oficina de Desarrollo Habitacional de la ciudad de Taoyuan, “Resultados de promoción de vivienda social de Taoyuan”, 2024
11. Fundación Tsuei Ma-ma, “Informe de investigación sobre la situación actual del mercado de alquiler”, 2024
12. Alianza para la Promoción de la Vivienda Social, “Propuesta de política de vivienda social”, 2023