Нацжилищные комплексы и жилищная справедливость: дешевое жилье, построенное государством, в итоге создало чей имущественный лифт

# Нацжилищные комплексы и жилищная справедливость: дешевое жилье, построенное государством, в итоге создало чей имущественный лифт

На южной части улицы Фусинь в районе Даань Тайбэя находится квартал под названием «Жилой комплекс «Успех»». В 1985 году, когда его только построили, его никто не хотел.<sup id="fnref-1"><a href="#fn-1" class="footnote-ref" aria-label="Сноска 1">1</a></sup>

Государство установило цену в 67–71 тысячу тайваньских долларов за пин (≈3,3 м²), что тогда не считалось дешевым; из-за непродаж в итоге цену снизили до 67 тысяч и привязали четырёхлетний беспроцентный кредит — только так удалось распродать квартиры. Старый староста общины Ши Чжуншэн позже вспоминал, что он и жена собрали 400 тысяч первоначального взноса, потратив все накопления за жизнь, и только так купили одну из квартир.<sup id="fnref-1"><a href="#fn-1" class="footnote-ref" aria-label="Сноска 1">1</a></sup>

Сорок лет спустя по тому же адресу средняя цена сделок за последний год на платформах риелторов составляет около 870 тысяч за пин, максимальная сделка приблизилась к 980 тысячам.<sup id="fnref-2"><a href="#fn-2" class="footnote-ref" aria-label="Сноска 2">2</a></sup> От 67 тысяч до 870 тысяч — примерно в 12–14 раз. Тот первоначальный взнос, за который тогда пришлось потратить все сбережения, сегодня не хватит даже на один пин.

> **30-секундный обзор:** Национальные жилищные комплексы (нацжилища) — это дешевое жилье, которое с 1975 года государство «строило и продавало» людям, цель — помочь тем, кто не может купить, «сесть в поезд». Проблема в том, что от начала до конца в них не было установлено ни одного «шлюза возврата прироста стоимости»; в 2002 году даже единственный механизм против спекуляций разобрали, разрешив продавать нацжилища кому угодно. В итоге жилье, построенное за публичные субсидии, превратилось в частные активы ранних покупателей; в нескольких престижных районах Тайбэя нацжилища сейчас стоят близко к миллиону за пин, а некоторые пробили этот порог. В 2015 году закон о нацжилищах отменили, перейдя на курс «только аренда, не продажа» — социальное жилье (соцжилища); в мае 2026 года Таоюань на третьем чтении принял «Доступное жилье», вернув путь «государство строит, чтобы продать», и намеренно установил тот самый шлюз, которого не было тогда: при перепродаже цена не должна превышать первоначальную цену покупки. Минвнутри не согласен, настаивает на возврате к «только аренда, не продажа». «Помочь купить» или «помочь арендовать» — эти две линии жилищной справедливости на Тайване спорят уже полвека без финала.

```tw-timeline
1975 | Вступил в силу Закон о нацжилищах | Государство строит и продаёт, создаёт «закрытый контур прав покупателей» — субсидии циркулируют только среди нуждающихся
2002 | Сту эту стену снесли | Поправка убрала ограничения на права покупателей, нацжилища можно продать кому угодно через год проживания — официальный вход на свободный рынок
2015 | Закон о нацжилищах отменён | Официальная причина: уровень владения жильём достиг 85%, центр переходит на «только аренда, не продажа» — соцжилища
2026 | Таоюань устанавливает шлюз обратно | Доступное жилье: перепродажа не выше первоначальной цены покупки — через полвека нацжилищам достраивают ту стену
```

Речь пойдёт именно о этих пятидесяти годах, зажатых между двумя ценовыми ярлыками на дверях. Как доброе намерение правительства тратить деньги на дешёвое жилье, чтобы помочь людям «сесть в поезд», довело до того, что сегодня следующее поколение, стоящее на верхней ступени лестницы, не может ни купить, ни стабильно арендовать?

То поколение жилья, которое государство строило для продажи

Самый ранний способ Тайваня решить проблему «люди не могут купить жильё» — давать в долг на строительство. «Закон о кредитах на строительство национальных жилищных комплексов» 1957 года назначал государству роль банка: помогать деньгами, чтобы люди сами строили дома. Настоящим поводом для того, чтобы государство само сошло на стройку, стал «Закон о национальных жилищных комплексах», опубликованный 12 июля 1975 года. В тот же день старый кредитный закон был отменён.³

Этот закон 1975 года в своей сути был обещанием жилищной справедливости. Исходная статья 3 гласила прямо: нацжилища — это жилье «для продажи или аренды семьям с более низкими доходами, а также семьям военнослужащих, чиновников и учителей».⁴ Иными словами, эта партия жилья предназначалась для продажи малоимущим и военным/чиновникам/учителям, а не для кого угодно на рынке, у кого есть деньги.

Ещё более ключевой была статья 12. При перепродаже нацжилища требовалось согласие компетентного органа, и приобретатель также должен был обладать правом покупки нацжилища.⁴ Эта статья — ось всей истории. Она равнялась постройке стены вокруг нацжилищ: сегодня государство субсидирует и дешево продаёт квартиру подходящему человеку, а когда тот захочет продать, он сможет продать только следующему подходящему человеку. Квартира может менять хозяев, но навсегда остаётся в круге «людей, которым нужна помощь». Дешевизна не утекает наружу, субсидия не может быть один раз извлечена кем-то в чистом виде.

📝 Примечание куратора
Эта стена — самый недооценённый и самый рано забытый элемент дизайна нацжилищ. Позже все ругали нацжилища за «прибыль ранним покупателям», но ругали они уже не версию 1975 года — тогда у нацжилищ был замкнутый контур, субсидия не могла утечь. Настоящим моментом, когда субсидия утекла полностью, стало то, что через несколько десятилетий кто-то собственноручно эту стену разобрал. Статья о нацжилищах, которая видит только «жильё подорожало, купил — заработал», упускает самый важный момент: когда, кем и почему был разобран замкнутый контур.

В 1982 году закон прошёл крупную ревизию: из десятка статей стал 45. Эта реформа добавила замок против быстрой перепродажи: купивший нацжилище должен был «прожить 2 года» прежде чем продать.⁵ Но обратите внимание: в то время главная стена всё ещё стояла, приобретатель по-прежнему должен был обладать правом покупки нацжилища. Двухлетний срок проживания лишь предотвращал мгновенную перепродажу, границу круга не сдвигали.

Если в 1982 году что-то действительно изменило суть, то это то, что они вдобавок открыли дверь для другой группы людей. Для стимулирования продаж нацжилища начали открывать для покупки военными, чиновниками и учителями, и так произошёл ироничный поворот: изначально статья заявляла о заботе о «семьях с более низкими доходами», но в реальном распределении их отодвинули на второй план, а военные/чиновники/учителя с более стабильным доходом, способные оплатить первоначальный взнос, стали основной силой. Вход в дешёвое жильё незаметно сместился от самых нуждающихся к тем, кто живёт довольно неплохо.

Высокая плотность жилой ткани Тайбэя. Нацжилища того поколения в основном вписаны именно в такие кварталы, а позже вместе с локацией переродились. Фото: Заблудившийся в жизни, CC BY-SA 2.0 via Wikimedia Commons.

А почему тогда все всё равно ломали головы, пытаясь вытянуть нацжилище в лотерее? Потому что цена распределения нацжилищ изначально держалась ниже рыночной. Вытянуть квартиру — почти как выиграть в лотерею: в момент получения ключей в руках уже был зазор примерно в 30% ниже рыночной цены, перепродажа — это наличные.⁶ Эта атмосфера «выигрыш в лотерее равен выигрышу в жизни» сама по себе не ошибочна, она как раз и есть тот образ жилищной справедливости: позволить тем, кто не может купить, за счёт удачи и права также «сесть в поезд».

Ошибка в том, что этот поезд позже забыл закрыть дверь.

2002 год: стену снесли

Многие думают, что нацжилища стали объектом спекуляций с того момента 1982 года, когда открыли покупку для военных/чиновников/учителей. Настоящим моментом, когда шлюз разобрали, был менее упоминаемый год: 2002.

11 декабря того года Лифайюань поправил статью 19 «Закона о национальных жилищных комплексах». Поправили две вещи, каждая по себе невелика, но вместе они полностью перевернули судьбу нацжилищ. Первое: срок проживания сократили с 2 лет до 1 года. Второе, и это был фатальный удар, убрали ограничение «приобретатель должен обладать правом покупки нацжилища».⁷

Ту стену, которая с 1975 года огораживала нацжилища, в этот момент снесли.

С тех пор нацжилище, в котором прожил год, можно продать кому угодно. Не обязательно семье с низким доходом, не обязательно военным/чиновникам/учителям, не обязательно кому-то с какими-либо правами. Квартира, которая раньше циркулировала только среди «нуждающихся в помощи», официально вошла на свободный рынок и с соседней квартирой, купленной по полной цене, стала ничем не отличаться.

Здесь нужно зафиксировать деталь, которую часто пересказывают неверно, потому что она как раз ключ к пониманию этого шлюза. В законе о нацжилищах действительно есть формула расчёта «первоначальной цены покупки за вычетом износа» (статья 21), звучит она очень похоже на «перепродажа только по себестоимости» — замок против спекуляций. Но это не так. Эта формула — алгоритм того, сколько государство должно компенсировать исходному жильцу при принудительном заборе нарушителя, и никак не связано с тем, за сколько вы продадите квартиру на рынке.⁵ Поэтому точно говорить так: единственной защитой нацжилищ от спекуляций всегда был только «замкнутый контур прав покупателей», а его разобрали в 2002 году, а не «разблокировали механизм возврата по первоначальной цене». Разница важна, потому что она определяет, попадаете ли вы в цель своей критики.

Разобрав замкнутый контур, остальное отдали времени и локации.

У участка ЖК «Успех» позже прошло метро, сформировался коммерческий центр, цены на жильё во всём районе Даань потянулись вверх. Само нацжилище не менялось — это всё те дома 1985 года, но ценность той престижной тайбэйской земли у его ног за тридцать лет выросла в десятки раз. Тех, кто тогда не смог собрать 400 тысяч первоначального взноса, внутрь не пустили; а те, кто попал внутрь, держат в руках неожиданное богатство. Жильё, построенное за публичные субсидии, в итоге прирост стоимости ушёл полностью частным лицам. А этот прирост имел шанс остаться в публичных руках — достаточно было не сносить ту стену.

📝 Примечание куратора
Справедливости ради, нацжилища подорожали главным образом из-за локации, а не из-за статуса нацжилища. Любое жильё в престижном районе Тайбэя за тридцать лет подорожает. Нацжилища вне метрополий — многие просто обычные старые дома, даже непродаваемые «комары». Поэтому настоящий вопрос этой статьи не в «зачем нацжилища подорожали», жильё конечно подорожает. Вопрос в том: государство публичными деньгами построило дома, субсидировало разницу в цене, почему не установило заодно шлюз, чтобы публичные вложения, вырастившие прирост стоимости, хоть частично вернулись в публичные руки? На этот вопрос у Гонконга есть ответ, у Британии — урок, а у Тайваня — целая пятидесятилетняя пустота.

Три крупных нацжилищных комплекса: от дешёвого жилья к элитному

Чтобы увидеть цену этого неустановленного шлюза, нужно зайти в несколько тайбэйских адресов. Сначала проясним один момент, который легко понять неправильно: те несколько невероятно дорогих нацжилищ в престижных районах Тайбэя — это не драматическая история «жильё для малоимущих за одну ночь стало элитным». Их происхождение — перестройка поселений военных плюс обычная продажа гражданам.

Например, ЖК «Даань»: из 1296 квартир 628 достались военным — около 48%, 186 — полиции — около 14%, оставшиеся 479 — около 37% продали обычным гражданам.² ЖК «Успех» был «Новым поселением «Успех»», в 1980 году командующий сухопутными войсками Хао Боцун и мэр Тайбэя Ли Дэньхуэй подписали соглашение о перестройке, исходных семей военных было около 515 — около 20%, остальные 80% шли в открытую продажу.⁸ Так что точнее сказать: это «публично субсидируемые жилищные комплексы, проданные государством», субсидии попали в руки исходных семей военных и покупателей из открытой продажи, а не в руки малоимущих из поселений. Но упомянутая выше линия — в 1982 году для стимулирования продаж открыли для военных/чиновников/учителей, а настоящие малоимущие вытеснили — эта линия верна. Выгоды дешёвого жилья изначально не попали точно тем, кто нуждался больше всего.

Прояснив происхождение, смотрим на цифры — только так удар придёт в цель.

ЖК «Успех»: 1985 г. в период непродаж 67 тыс. за пин, сегодня средняя цена на платформе риелторов за последний год около 870 тыс. — из трёх крупных тайбэйских нацжилищ единственное, ещё не пробившее миллион.² Сосед ЖК «Даань», средняя цена за последний год около 960 тыс. за пин, уже есть сделки выше миллиона, в ноябре 2025 г. сделка по 1,05 млн за пин.²

Самый экстремальный — ЖК «Чжэньи». Изначально размещал около 175 семей военных, находится на 3-м участке улицы Чжунсяо Восток, вплотность к SOGO — одна из самых престижных коммерческих локаций Тайбэя. После целых 26 лет консолидации и перестройки превратился в элитный ЖК «Тайбэй Стар», в ноябре 2024 г. цена сделок — 2,04–2,4 млн за пин.² Публичная земля жилья, начавшаяся как размещение семей военных, в итоге выросла в топовую элитную недвижимость Тайбэя.

Ещё есть ЖК «Синьлун» у Мемориала Чжунчжэн, в 1986 г. изначально 47 тыс. за пин, к 2022 г. на платформе риелторов около 1,058 млн за пин,⁹ грубо — 22-кратный рост.

📊 Стоимость нацжилищ: от цены распределения до сегодня

Нацжилище	Старт (год/первоначальная цена)	Сегодня (платформа риелторов)
ЖК «Успех»	1985 / 67 тыс. за пин	Средняя за последний год ~870 тыс.
ЖК «Даань»	—	Средняя ~960 тыс., отдельные сделки выше миллиона
ЖК «Синьлун»	1986 / 47 тыс. за пин	2022 г. ~1,058 млн
ЖК «Чжэньи»	Размещение 175 семей военных	После перестройки 2,04–2,4 млн (11/2024)

(Цены жилья взяты из сделок на платформах риелторов, не официальная статистика)

Раскладываешь эти цифры — и слова адвоката Линь Чжицюня, который в 2025 г. критиковал предложение «государство платит за перестройку ЖК «Успех»», звучат особенно пронзительно. Он сказал, это равносильно превращению «жилья за 30 млн в жильё за 60–70 млн», это «грабят бедных, дают богатым, государство тратит деньги, чтобы помочь богатым перестроить дома».¹⁰ Академическое сообщество смотрит ещё холоднее: исследователи «Переулковой социологии» указывают, что правительственные нацжилища «всегда были ориентированы на продажу», жилищная политика всю дорогу ставила целью повышение уровня владения жильём, и в итоге тайваньское жильё «действительно стало инструментом накопления богатства».¹¹

Это счёт, который через полвека выставила та неустановленная дверь. Дешёвое жильё, построенное государством, не стало бесконечным эскалатором, подхватывающим следующего некупившегося, а стало лифтом, который подхватил только самых ранних севших в него, а потом убрал лестницу.

Тот шлюз, который в Гонконге называется «доплата за землю», а в Британии — «урок»

Проблема доведена до точки, где возникает естественный контрвопрос: реально ли государство построить дешёвое жильё, продать людям, но запретить им зарабатывать на перепродаже?

Реально. Соседний Гонконг как раз установил тот шлюз, которого у Тайваня никогда не было.

Гонконг продвигает «Жильё по схеме покупки жилья» (Home Ownership Scheme, HOS), логика похожа на нацжилища: по 60–70% от рыночной цены продают жильё малоимущим семьям. Но там есть дополнительный механизм — «доплата за землю» (premium payment). Если хозяин позже хочет продать HOS-жильё на открытом рынке, он должен сначала по той же скидочной пропорции, по какой купил, доплатить государству сумму за землю — то есть ту часть, которую государство уступило при продаже, плюс часть прироста стоимости, вернуть в казну.¹² Прирост не уходит полностью частному лицу, кусок должен вернуться в публичную казну. У тайваньских нацжилищ никогда не было этого шлюза «доплаты за землю». Купил дешево, прожил срок — можешь продать по полной рыночной цене, та разница в цене и прирост — чисто в твой карман.

ЖК «Хайфу» — HOS Гонконга. Гонконгское правительство по 60–70% от рыночной цены продаёт HOS малоимущим, но установило шлюз, которого не было у тайваньских нацжилищ: доплата за землю. Фото: Thomasman, CC BY-SA 3.0 via Wikimedia Commons.

Если Гонконг — это домашняя работа, которую Тайвань должен был списать, но не списал, то Британия — ещё более жесткое зеркало.

В 1980 г. правительство Тэтчер ввело «Право на покупку» (Right to Buy), позволяя жильцам муниципального жилья купить свою квартиру с очень большой скидкой. Политика была очень популярна, за время её действия продали около 1,9 млн квартир муниципального жилья. Цена? Доля социального жилья в Британии с 31% в 1980 г. упала вдвое до 16% в 2023 г.¹³ Публичный фонд, раз проданный частным лицам, уже не вернуть. Аналитический центр Common Wealth посчитал счёт: только стоимость тех «скидок», ушедших в права, достигает 194 млрд фунтов стерлингов, по курсу около 8 трлн тайваньских долларов. Их оригинальные слова:

✦ "The equity given away through the discount is worth £194 billion…" (Стоимость прав, ушедших через скидку, достигает 194 млрд фунтов стерлингов.) — аналитический центр Common Wealth

_Лондонское муниципальное жильё (council housing). «Право на покупку» Тэтчер 1980 г. продало такое жильё жильцам со скидкой, через сорок лет доля социального жилья упала вдвое до 16%. Фото: Reading Tom, CC BY 2.0 via Wikimedia Commons._

Ещё более ироничный эпилог: из проданных тогда муниципальных квартир 41% сегодня стали частными сдаваемыми в аренду с более высокой арендой.¹³ Государство со скидкой продало жильё жильцу, жилец (или следующий хозяин) сдаёт его другому за более высокую аренду, публичная субсидия сделала круг и в итоге подняла цены на рынке аренды. Тот тайваньский «лифт, убравший лестницу», в Британии — версия, увеличенная в миллион раз.

HDB-жильё Сингапура, около 80% нации там живут. Государство строит «для продажи», даёт 99-летние права на землю, даже установив минимальный срок проживания, не смогло остановить приватизацию прироста стоимости HDB. Фото: Martinpasquier, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons.

Даже Сингапур, который чаще всего берут как позитивный учебник, не удержал эту вещь. Сингапурское правительство строит «для продажи» HDB-жильё, даёт 99-летние права на землю, около 80% нации живут в HDB, выглядит как образец «жильцу — его жильё». Но даже установив минимальный срок проживания и сбор за перепродажу, не смогло подавить приватизацию прироста стоимости HDB. Учёный Чуа Бен Хуат прямо указывает: эта система публичных субсидий, изначально призванная выровнять неравенство, на практике уعمقляет межпоколенческий разрыв в богатстве: ранние покупатели за счёт прироста HDB накапливают активы, поздние поколения вынуждены покупать по более высоким ценам. Цикл покупки-продажи HDB у местных имеет очень точное выражение — «укусить вишню дважды» (two bites of the cherry).¹⁴

📝 Примечание куратора
Поставив Гонконг, Британию, Сингапур рядом, обнаруживаешь одну вещь: стоит только государству выбрать «строить для продажи» — приватизация прироста становится тенью, которой почти не сбросишь. Разница только в том, поставил ли ты шлюз и насколько он тугой. Гонконг поставил доплату за землю — удержал хотя бы часть; Сингапур поставил пороги — но всё равно течёт; Британия просто раздала нагло — публичный фонд унесли целиком. Тайваньские нацжилища — самый беззащитный конец этого спектра, даже гонконгской доплаты за землю не было. Поэтому через полвека Тайвань встал на перекрёстке: либо учить Гонконг — достраивать шлюз, либо идти по принципиально другой дороге — вообще не продавать.

Одна красивая цифра 85% и следующее поколение, которое не может купить

К 1999 г. концу эта дорога нацжилищ сама перестала идти.

Проблема не просто в «не продаётся». Нацжилища долго держали завышенные цены, выбирали отдалённые участки, строили партию — залеживалась партия; с другой стороны, гражданское общество начало протестовать против «злоупотребления социальными ресурсами» на эти непродаваемые дома. Две силы в тисках, правительство в конце 1999 г. прекратило строительство нацжилищ.³ Этот дорогой, отдалённый, непродаваемый аппарат заглох.

Заглохнув, нацжилища лежали в отчётах более десяти лет, пока в 2015 г. не выдернули вилку из розетки официально. Административный Юань в марте 2013 г. принял дело об отмене, Лифайюань в декабре 2014 г. прошёл, 7 января 2015 г. «Закон о национальных жилищных комплексах» официально отменён.¹⁵ Официальная причина очень красива: уровень владения жильём на Тайване уже достиг 85%, задача «помочь людям купить жильё» считается выполненной, дальше идём по «только аренда, не продажа» — социальное жильё.¹⁵

Эта цифра 85% — самое стоящее место во всей истории, где стоит остановиться на секунду.

✦ Уровень владения жильём 84,4%, но в этой цифре скрыто огромное количество «живут с папой и мамой», засчитанных как виртуально высокое, и целое поколение, которое реально не может купить.

По цифрам уровень владения жильём на Тайване действительно высок — 84,4%.¹⁶ Проблема в том, что в эту цифру входит огромное количество «живут с родителями»: дом у родителей, молодежь живёт внутри, тоже засчитаны в «имеют собственное жильё». Переключаешь объектив с этой красивой суммы на тех, кто реально должен купить первую квартиру в жизни — картина совсем другая.

Общественное соотношение цены жилья к доходу по всей стране: 2014 г. — 8,41, 2024 г. — 10,76, за десять лет выросло около 28%.¹⁷ Стандарт Всемирного банка: выше 5,1 — уже «тяжело небезопасно». А Тайбэй в третьем квартале 2024 г. на пике — 16,60, тайбэйская семья не еда не пьёт шестнадцать с лишним лет, чтобы купить квартиру.¹⁷

Давление ипотеки синхронно ухудшилось. Нагрузка по ипотеке по стране: 2014 г. ~36%, 2024 г. выросла до ~47%; Тайбэй последний квартал ~64%.¹⁷ То есть тайбэйская семья, скулив, купила квартиру — почти две трети месячного дохода уходит на ипотеку. Рынок аренды тоже не стал убежищем: 2024 г. индекс аренды вырос на 2,45%, рекорд за 28 лет.¹⁸ Возраст первопокупателей за десять лет вырос целых 5 лет, с 30–35 на 35–40 лет.¹⁷

Официальный репортаж Хвашь: июль 2023 г., общественные организации на Кайдао вышли с лозунгом «Жилищная справедливость». Тревога поколения, которое не может купить и не может стабильно арендовать — это длинный хвост, оставленный неустановленным шлюзом нацжилищ.

Наложишь эти две картинки — и у официальной причины 85% появляются трещины. Правительство говорит «уровень владения 85%, задача выполнена» в то же время, когда ЖК «Успех» за пин приближается к миллиону, молодежь покупает первую квартиру, не еда не пьёт более десяти лет. 85% — это накопление прошлого поколения, 10,76 — это входной билет следующего. Политика одной цифрой объявляет победу, а другого оставляет следующему поколению нести. Тот нацжилищный лифт, убравший лестницу, в итоге запер именно стоящих у двери, некупивших и нестабильно арендующих молодых.

2016 сменили дорогу: государство не продаёт, перешло на аренду

После выдергивания вилки у нацжилищ тайваньская жилищная справедливость сменила на принципиально другую дорогу: государство больше не строит дома, чтобы продать тебе, а строит, чтобы сдавать тебе в аренду.

Юридическим фундаментом этой дороги стал «Жилищный закон», принятый 2011 г., вступил в силу أواخر 2012 г. Его статья 3 пункт 2 определяет соцжилище мёртво: «Социальное жильё: жильё и необходимые сопутствующие сооружения, построенные государством или поощряемые к строительству гражданским сектором, исключительно для сдачи в аренду».¹⁹ Эти четыре слова «исключительно для сдачи в аренду» равносильно тому, что на уровне центрального закона поставили печать на линии «только аренда, не продажа». Действие «продать» исключено из соцжилья.

Тайбэйское соцжилище Миньлунь. После 2016 г. главной силой тайваньской жилищной справедливости стало такое «только аренда, не продажа» соцжилище: государство владеет, сдаёт в аренду, больше не продаёт в собственность жильцам. Фото: Solomon203, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons.

2016 г. новое правительство толкнуло эту линию в флагманскую политику: за восемь лет 200 тысяч соцжилищ, прямое строительство и субаренда двумя путями параллельно. Дальнейшая история (как строили 200 тысяч, как работает субаренда, как смешанное проектирование избегает стигматизации соцжилья) — тема другой статьи. Здесь нужно запомнить одно: 2015 г. нацжилища ушли, 2016 г. соцжилища подхватили, главная мелодия тайваньской жилищной справедливости сменилась с «помочь купить» на «помочь арендовать». (Как шла эта дорога «только аренда, не продажа», как она прошла — см. статью-побратим «Социальное жильё и жилищная справедливость».)

После вступления в должность Лай Чиньдэ расширил эту дорогу до «миллиона арендующих семей». Разбор: новое прямое строительство 130 тысяч, накопленно 250 тысяч, плюс субаренда 250 тысяч, плюс субсидия аренды 500 тысяч.²⁰

⚠️ Три вида «соцжилья» нельзя складывать

«Прямое строительство», «субаренда», «субсидия аренды» — три разные вещи, эффектность небо и земля, нельзя складывать в один «результат соцжилья» для внешней отчётности. ООРС Городская реформа Ляо Тиньхуэй указал прямо: «Бюджет на субсидию одной квартиры субаренды в среднем может субсидировать две и более квартиры субсидии аренды».²¹ Те же деньги, вложенные в разные инструменты, охватывают количество семей, отличающееся более чем в два раза. Складывать три вида и сообщать красивую сумму — любимый приём обеих сторон, центра и местностей.

И эта большая цифра потом сама сократилась. Декабрь 2025 г. Нацзёмное управление снизило изначально обещанные 130 тысяч прямого строительства до 40 тысяч.²² Официально называют прагматичной корректировкой, общественные организации — провалом обещаний. На сентябрь 2025 г. официально заявляют 222 тысячи соцжилищ по стране, но эта цифра сложена из «прямого строительства 121 тысяча (в т.ч. строящиеся, уже закупленные)» плюс «действующие контракты субаренды 101 тысяча».²⁰ Реально ново закупленных в этом году — 1662 квартиры по данным Жилищного центра 2025 г.²⁰

Здесь тоже нужно сказать справедливо за правительство. В народе есть мнение «Лай Чиньдэ не построил ни одной квартиры соцжилья» — это политическое преувеличение, Жилищный центр 2025 г. действительно имеет 1662 закупленные в работе.²⁰ Но прогресс сильно отстаёт от изначальных обещаний, новый проект снова застрял в Административном Юане не утверждён — это тоже факт. Центр и места у обеих сторон свои речевые уловки, статья держит обе стороны, не подписывается за никого.

2026: Таоюань вернул продажу, и установил шлюз обратно

Именно когда «только аренда, не продажа» была главной мелодией уже десять лет, 2026 г. кто-то подхватил отменённый путь «государство строит для продажи» заново. Подхватил Таоюань.

29 мая 2026 г. Совет Таоюань надпартийно на третьем чтении принял «Самoupравительный устав Таоюаня об организации и управлении доступным жильём», в июне направил в Административный Юань на утверждение.²³ Этот «Доступное жильё» по скелету — версия возвращения нацжилищ: государство строит дома, по ~50–60% от рыночной цены (два знака за пин) продаёт людям, целевая группа — 25–44 лет, семьи с детьми, прописка не менее года, нет собственного жилья. Первая партия ~107 квартир, падает в районе станций аэропортного экспресса А18, А20, цель 3–4 года — 3000 квартир.²³

Спецрайон Цинпу Таоюаня, район станций аэропортного экспресса А18, А20 нового района перепланировки. Первая партия доступного жилья Таоюаня падает именно в этот район станций. Фото: Heeheemalu, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons.

Но Таоюань на этот раз сделал то, чего нацжилища не сделали за полвека. Они шлюз установили обратно.

В уставе доступного жилья чёрным по белому написаны три замка против спекуляций: цена перепродажи не должна превышать первоначальную цену покупки, можно торговать только через государственную платформу подбора, частная перепродажа запрещена.²³ Это почти та самая стена, снесённая в 2002 г., через полвека возведённая заново, и возведённая выше: тогда нацжилища замкнутый контур ограничивал только «кому продать», Таоюань теперь замораживает и «за сколько продать». Купил дешево — в будущем тоже можешь продать только по первоначальной цене, через государственную платформу, следующему подходящему человеку. Прирост остаётся в этом кругу, не дать кому-то один раз извлечь его в чистом виде.

📝 Примечание куратора
Шлюз Таоюаня равен достройке той страницы домашней работы, которую нацжилища пропустили полвека назад. Главная дыра нацжилищ тогда — «купил дешево, продал по полной цене, прирост ушёл частнику»; Тауюань сейчас «перепродажа не выше первоначальной цены» прямо вписал в закон, равносильно обращению к истории: ту стену тогда не следовало сносить. С этого ракурса доступное жильё — это возвращение нацжилищ, и больше — признание ошибки нацжилищ: одной правовой нормой признать, что тот лифт не должен был убрать лестницу.

Однако эта дорога только показалась — и сразу столкнулась с центром.

Помочь купить или помочь арендовать: тот бой, который центр и места ведут на расстоянии

Позиция Минвнутри очень чётка: продажа сама по себе проблема. Замминистра Дун Цзяньхун прямо подверг этот курс сомнению, сказал: «Когда доступное жильё — это продаваемое жильё, относительно говоря, охватываемых людей будет меньше», и «в процессе свободной перепродажи возникнут споры по вещным правам и последующие проблемы административного управления».²⁴ Он выступает за возвращение к духу «Жилищного закона» — соцжильё «только аренда, не продажа». Простыми словами, Минвнутри имеет в виду: жильё, раз проданное — это однократная потеря публичного фонда; вместо того чтобы придумывать, как управлять «после продажи», лучше изначально не продавать, держать в руках государства и сдавать в аренду навсегда.

Две стороны говорят о двух разных жилищных справедливостях.

Ответ Таоюаня — пытается разобрать эту рамку «один из двух». Директор Управления городского развития Цзян Наньчжи сказал: «Раскрытие жилищной справедливости не должно попадать в одностороннюю логику "выбор из двух"».²⁵ Мэр Чжань Шаньчжэнь 4 июня 2026 г. лично поехал в Административный Юань, добиваться включения доступного жилья Таоюаня в центральную политику. По СМИ, он назвал доступное жильё и соцжильё «двумя крыльями» жилищной политики, дополняющими, а не конкурирующими: кто-то хочет купить, кто-то может только арендовать, два вида спроса каждый ловит свой, не должны загонять в выбор из двух.²⁶

Официальная передача Тянься чжачжи: почему обещанные Лай правительством 130 тысяч прямого строительства соцжилья крупно сократились, с одного бока смотрим на превратности тайваньской жилищной справедливости.

Административный Юань на этот раз не отказал категорично. Премьер Чжо Жуньтай явно смягчил позицию, не вето наложил на подход Таоюаня, только выразил надежду, что «политика центра и местностей смогут согласовать».²⁷ Политическая линия, отменённая одиннадцать лет назад, с официальной причиной «уровень владения 85%, задача выполнена», вдруг из рук местного правительства снова постучалась в дверь центра.

_Венский Карл-Маркс-Хоф (Karl-Marx-Hof), завершён 1933 г., до сих пор принадлежит городу, только аренда, не продажа. Сто лет не продают — фонд всегда в публичных руках. Фото: C.Stadler/Bwag, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons._

Этот центр-места бой — корень вопроса, который должен был быть ответен полвека назад, а все это время обходили: государство в итоге должно помочь людям «купить», или помочь людям «арендовать»?

Через полвека Тайвань наконец научился ставить тот шлюз

Вернёмся к адресу ЖК «Успех».

1985 г., староста Ши Чжуншэн с женой собрали все сбережения, 400 тысяч первоначального взноса, купили квартиру за 67 тысяч за пин. В тот момент нацжилища было полным обещанием жилищной справедливости: государство строит дешёвое жильё, помогает некупившимся «сесть в поезд». Его единственная недосмотренность — забыли на выходе поставить шлюз: никто не задал, как разделить тот прирост, который вырос за счёт публичной субсидии и локации. В итоге через сорок лет тот же адрес за пин приближается к миллиону, тот первоначальный взнос тогда не тянет даже на пин, лестницу у ног самых ранних севших в поезд тихо убрали.

Гонконг тот шлюз называет доплатой за землю, Британия ценой в 8 трлн прав научилась, что его нельзя не ставить, Сингапур поставил пороги — всё равно течёт. Тайвань обошел целых полвека, в 2002 г. даже собственноручно разобрал единственную полустену, и только в 2026 г. наконец одно местное правительство вписало в устав под названием «Доступное жильё» фразу «перепродажа не выше первоначальной цены покупки». Это именно тот шлюз, которого не было у нацжилищ, который гонконгцы называют доплатой за землю.

Поэтому настоящий вопрос этой истории никогда не был в «может ли государство построить жильё». Нацжилища доказали — может, Таоюань готовится построить снова. Настоящий вопрос — после «помочь купить», тому приросту чья доля: самому раннему севшему в поезд, или тем, кто до сих пор стоит у двери в очереди.

Те, кто нажал кнопку голосования на третьем чтении в Совете Таоюаня, возможно, не осознавали, что они одновременно заложили последний кирпич в ту стену, снесённую полвека назад. Смогут ли эти кирпичи сложить эскалатор, который больше не убирает лестницу, или снова застрянут в силовом балансе центра и местностей, которые не могут согласовать — следующая цена за пин ЖК «Успех» запишет ответ.

Дополнительное чтение:

• Социальное жильё и жилищная справедливость — линия «только аренда, не продажа» соцжилья после 2016 г.: восемь лет 200 тысяч, прямое строительство и субаренда двумя путями, как смешанное проектирование избегает стигматизации соцжилья (статья-побратим, продолжает историю после ухода нацжилищ 2015 г.)
• Кризис малородия на Тайване — не может купить жильё и не может родить детей — два конца одной структурной трещины, другой срез межпоколенческой справедливости
• Железняки — когда не может купить и не может стабильно арендовать, тайваньцы как самым измученным способом настраивают себе приют
• Экологическая справедливость и NIMBY-споры на Тайване — соцжильё, нежелательные объекты — у кого рядом строить, граница жилищной справедливости и пространственной справедливости

Публичные данные

Ниже перечислены правительственные открытые данные, которые позволяют вам самостоятельно проверить или опровергнуть аргументы статьи. Ссылки ведут на data.gov.tw или системы запроса компетентных органов; читатели, работающие с ИИ, также могут через тайваньский шлюз открытых данных MCP Twinkle Hub запрашивать те же наборы данных.

• Сервис запроса реальных сделок недвижимости Минвнутри (всеобщая регистрация реальных цен) (Департамент земельного управления Минвнутри, пакетное обновление каждые три месяца; код набора Twinkle Hub lvr-trades) — статья по одному адресу ЖК «Успех» говорила сорок лет, здесь можно проверить современные цены сделок любого нацжилищного сообщества, самостоятельно верифицировать наклон того «имущественного лифта»
• Распределение (аренда) тайбэйских нацжилищ (Управление городского развития Тайбэя, нерегулярное обновление) — официальные записи распределения и аренды той партии «дешёвого жилья, проданного государством», о которой говорится в статье
• Статистика подбора субаренды тайбэйского соцжилья (Управление городского развития Тайбэя, ежегодное обновление) — цифры исполнительного конца новой линии «2016 сменили дорогу: государство не продаёт, перешло на аренду»

Источники изображений

В статье использовано 8 изображений по лицензии CC, все закэшированы в public/article-images/society/, чтобы не нагружать исходные серверы горячими ссылками; также встроены 2 отрезка официальных видеоканалов (Хвашь, Тянься чжачжи).

• Небосклён жилья Тайбэя (вид со Сяньшань) — Photo: Heeheemalu, 2026, CC BY-SA 4.0 (hero)
• Уличный пейзаж квартир района Шылинь Тайбэя — Photo: Заблудившийся в жизни, 2022, CC BY-SA 2.0
• ЖК Хайфу в Тоьгуаване (HOS) — Photo: Thomasman, 2008, CC BY-SA 3.0
• Муниципальное жильё Брукфилд-Эстейт Лондона — Photo: Reading Tom, CC BY 2.0
• HDB-жильё в районе Раффлз-Спейс Сингапура — Photo: Martinpasquier, 2014, CC BY-SA 4.0
• Тайбэйское соцжилище Миньлунь — Photo: Solomon203, 2023, CC BY-SA 4.0
• Небосклён спецрайона Цинпу у высокоскоростного вокзала Таоюаня — Photo: Heeheemalu, 2023, CC BY-SA 4.0
• Муниципальное соцжильё Карл-Маркс-Хоф Вены — Photo: C.Stadler/Bwag, CC BY-SA 4.0
• Видео: Хвашь «Марш 716 на Кайдао кричит "Жилищная справедливость"» (официальный YouTube-канал), Тянься чжачжи «Почему политика соцжилья резко повернула» 8 минут понять Тянься Ep.74 (официальный YouTube-канал)

Ссылки