Социальное жильё и жилищная справедливость

Обзор за 30 секунд

Жильё — это базовая потребность людей и важная обязанность правительства. Тайвань, начиная с 2016 года, реализует политику «8 лет — 200 тысяч семей социального жилья», используя двойной подход — прямое строительство и аренда через посредников, чтобы достичь «жилищной справедливости». Эта политика пытается перестроить сущность жилья, вернув его от чисто товарного характера к гарантии права на проживание.

Правительство в конце 2023 года оценило, что к концу 2024 года будет построено 120 тысяч единиц прямого строительства, плюс около 94 тысяч договоров аренды через посредников, в общей сложности около 214 тысяч единиц, с темпом выполнения 107%. Однако высокие цены на жильё и проблемы с арендой не исчезли, и роль социального жилья и его ограничения остаются центральными темами политических дебатов в Тайване.

Ключевые слова: социальное жильё, жилищная справедливость, аренда через посредников, Жилищный закон, жильё для молодёжи, жильё для уязвимых групп

Почему это важно

Жильё — это фундамент, на котором люди строят свою жизнь, семью и достигают своих мечтаний. Когда коэффициент цены на жильё к доходу в Тайбэе превышает 16 раз, многие молодые люди оказываются в ловушке «не могу купить, не могу арендовать», и социальное жильё становится ключевым инструментом правительства для реализации жилищной справедливости.

Значение политики социального жилья выходит далеко за рамки простого строительства домов. Это выбор: обеспечить ли экономически уязвимым слоям населения достойное жильё, дать молодёжи стабильное место для жительства и использовать городское обновление для улучшения старых районов.

С международной перспективы, доля социального жилья в Тайване остаётся ниже среднего, но быстрый рост с 2016 года вывел эту тему из периферии в цент политического внимания.

• Социальное равенство: обеспечить экономически уязвимым слоям достойное жильё
• Межпоколенческая справедливость: дать молодёжи стабильное жильё без тяжёлой ипотеки
• Городское развитие: способствовать возрождению городов, улучшая условия в старых районах
• Социальная гармония: снизить социальное напряжение, вызванное проблемами жилья

Текущее состояние жилищной проблемы в Тайване

Жилищные трудности в эпоху высоких цен

Согласно статистике Министерства внутренних дел на 4-й квартал 2024 года, коэффициент цены на жильё к доходу составляет 16,43 в Тайбэе, 14,08 в Нью-Таибэе, 9,22 в Пэйчжуне, и 10,76 по всей стране¹。Проще говоря, средней семье в Тайбэе потребуется более 16 лет, чтобы накопить на покупку жилья, и многие молодые люди вынуждены искать арендуемое жильё.

Однако арендный рынок также страдает от множества проблем: высокий уровень нелегальной аренды, большинство арендодателей не декларируют доходы, прозрачность цен на аренду отсутствует, распространены краткосрочные договоры, и права арендаторов остаются без надлежной защиты. Эти две проблемы пересекаются, делая жилищный вопрос одной из самых острых политических тем в обществе Тайваня.

Особые потребности в жилье для разных групп

• Молодёжь: зарплаты не растут так быстро, как цены на жильё, покупка кажется недосягаемой
• Неполные семьи: экономическая нагрузка велика, выбор аренды ограничен
• Пожилые люди: фиксированный доход сокращается, сталкиваются с риском потери жилья
• Люди с ограниченными возможностями: нуждаются в доступной среде, выбор ограничен

Эволюция политики жилья

Ранние политики жилья (1950–2010)
Ранние политики жилья в Тайване были ориентированы на «стимулирование покупки»:

• Политика государственного жилья: строительство государственных домов по сниженной цене
• Льготные кредиты на покупку: поддержка через финансовую политику
• Налоговые льготы на повторную покупку и первичную покупку: стимулирование покупок
• Проблема: основными получателями льгот стали средние слои, уязвимые группы получали мало пользы

Принятие Жилищного закона (2011–2016)
В 2011 году был принят «Жилищный закон», который установил новое направление политики жилья²：

• Цель закона — обеспечить всех граждан жильём в надлежащих условиях и с достоинством
• Создание правовой основы для социального жилья
• Введение системы субсидий на аренду
• Однако исполнение было слабым, и темпы строительства социального жилья оставались низкими

Политика социального жилья

План на 8 лет — 200 тысяч семей

После прихода к власти нового правительства в 2016 году была предложена политика «8 лет — 200 тысяч семей социального жилья»³：

Цели политики

• В течение 2017–2024 годов построить 200 тысяч семей социального жилья
• Прямое строительство — 120 тысяч семей
• Аренда через посредников — 80 тысяч семей

Стратегии реализации

1. Сотрудничество центральных и местных властей: Национальный центр жилья и городского обновления (Национальный центр жилья) координирует планирование
2. Разнообразные источники земли: государственная земля, земля от городского обновления, пожертвования и т.д.
3. Инновационные финансовые механизмы: жилищный фонд, специальные бюджеты на передовые инфраструктурные проекты
4. Профессиональные команды: создание специализированных организаций для повышения эффективности

Дуальная модель: прямое строительство и аренда через посредников

Направление первое: прямое строительство
Правительство напрямую строит, владеет и управляет социальным жильём:

• Цель: 120 тысяч семей
• Источник финансирования: жилищный фонд, специальные бюджеты
• Способ управления: прямое управление правительством или передача управления частным компаниям
• Особенности: лучший контроль качества, возможность планировать полную инфраструктуру района

Направление второе: аренда через посредников
Правительство сотрудничает с частными арендодателями, чтобы соединить уязвимые семьи с жильём:

• Цель: 80 тысяч семей
• Модель функционирования:
  • Аренда через посредников: правительство арендует частное жильё, затем сдает его в аренду уязвимым семьям
  • Управление арендой: помогает арендодателям сдавать жильё в аренду, предоставляя услуги управления
• Преимущество: активизация пустующих помещений, быстрое увеличение предложения социального жилья

Статистика выполнения политики

Методология подсчёта статистики

• По оценкам правительства в декабре 2023 года, к концу 2024 года планируется построить 120 тысяч семей прямого строительства, заключить 93 тысяч 980 договоров аренды через посредников, в общей сложности 213 тысяч 980 семей, с темпом выполнения 107%⁴
• «Достижение» относится к статистической методологии политики. В части прямого строительства включаются объекты в стадии строительства и уже распределённые, но ещё не введённые в эксплуатацию. Согласно статистике Министерства внутренних дел, на конец августа 2026 года, среди достигнутых показателей прямого строительства, уже завершено 47 тысяч 111 семей, находятся в стадии строительства — 65 тысяч 202 семьи, уже распределены, но ещё не введены в эксплуатацию — 15 тысяч 380 семей⁵, где «завершено» означает, что новые дома социального жилья получили разрешение на ввод в эксплуатацию

Дизайн и философия социалього жилья

Философия дизайна социалього жилья в Тайване основана на принципе «социальной смешанности», намеренно избегая проблем, с которыми сталкивались Гонконг и США — изоляция бедных районов. Жильцы разных социальных слоёв живут вместе.

Принцип социальной смешанности

Согласно статье 4 действующего «Жилищного закона», не менее 40% социалього жилья должно быть сдано в аренду экономически или социально уязвимым группам, и не менее 20% — семьям, которые недавно вышли замуж или имеют несовершеннолетних детей²。 Уязвимые группы включают широкий круг людей: низкодоходных семей, семей с особыми обстоятельствами, семей с двумя и более несовершеннолетними детьми, пожилых людей, жертв домашнего насилия, людей с ограниченными возможностями, коренных народов, пострадавших от стихийных бедствий и др.

Диапазон уязвимых групп
Согласно определению «Жилищного закона» включают:

• Низкодоходные семьи и семьи со средним доходом
• Семьи с особыми обстоятельствами
• Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми
• Лица, завершившие проживание в учреждениях для детей-сирот или в приёмных семьях, не имеющие возможности вернуться домой и не достигшие 25 лет
• Лица старше 65 лет
• Жертвы домашнего насилия или сексуальных нападений и их дети
• Люди с ограниченными возможностями
• Люди, инфицированные ВИЧ или страдающие СПИДом
• Коренные народы
• Пострадавшие от стихийных бедствий
• Бездомные
• Несовершеннолетние, столкнувшиеся с трудностями из-за беременности или родов
• Другие категории, определённые компетентным органом

Планировка общественной инфраструктуры

Необходимая инфраструктура

• Доступная среда: пандусы, лифты, проекты помещений
• Детский сад: приоритетное размещение некоммерческих детских садов
• Пункты ухода за пожилыми: дневные центры, центры заботы
• Пространство для общественной деятельности: общественные центры, читальни
• Коммерческие объекты: магазины, прачечные и другие удобные сервисы

Инновационный дизайн

В последние годы в социальом жилье продолжаются эксперименты с инновационными объектами. Пространство для молодых предпринимателей предоставляет рабочие места для стартапов, а общие кухни способствуют общению жильцов. Крышные сады объединяют городское сельское хозяйство и экологическое образование, центры по переработке отходов способствуют развитию круговой экономики, и некоторые новые проекты внедряют IoT-устройства для создания интеллектуальных платформ управления районами.

Принцип доступности арендной ставки

Арендная ставка социалього жилья не должна превышать рыночную, и затем определяется по уровню дохода и статусу арендатора. Согласно критериям Министерства внутренних дел, базовая структура арендной ставки составляет от 30% до 80% рыночной аренды, и в районах с более высокими ценами в Тайбэе и Нью-Таибэе коэффициент может быть скорректирован вниз. Местные правительства могут использовать разные подходы — по доходу или статусу — но не могут превышать стандарты, установленные на федеральном уровне⁶。

Важные примеры социалього жилья

Примеры социалього жилья в Тайване демонстрируют различные эксперименты — от философии дизайна до создания общественной среды. Многие новые проекты объединяют детские сады, пункты ухода за пожилыми, пространство для молодых предпринимателей и другую общественную инфраструктуру в социальом жилье, создавая комплексные жилые районы. Это мысль «социальое жильё — это целый район», которая постепенно влияет на направление будущих проектов.

Тайбэйский дом здоровья

Тайбэйский дом здоровья расположен на улице Цзяньхэ в районе Сонгшань, включает 507 семей, на нижних этажах размещены центр обслуживания пожилых людей, дневной центр для пожилых и детский сад⁷。

Политика аренды через посредников

Аренда через посредников — это второй этап политики социалього жилья в Тайване, который посредством вмешательства правительства в частный рынок арендного жилья быстро увеличивает предложение социалього жилья и одновременно активизирует пустующие помещения. В августе 2023 года Кабинет министров оценил, что к концу года количество фактических действительных договоров аренды через посредников составит около 68 тысяч семей⁸。

Модель функционирования

Модель аренды через посредников
Правительство посредством профессиональных компаний арендует частное жильё, затем сдает его в аренду уязвимым семьям:

• Срок аренды: компания заключает с арендодателем договор аренды на 3 года, затем выступает в роли второго арендодателя, заключая с арендатором договор аренды не менее 1 года
• Арендная ставка: арендная ставка по договору аренды не должна превышать 80% рыночной аренды, а арендная ставка для арендатора не должна превышать арендную ставку по договору аренды, и арендатор может подавать заявку на субсидию на аренду в зависимости от статуса⁹

Модель управления арендой

Правительство соединяет арендодателей и арендаторов, а профессиональные компании отвечают за отбор арендаторов, сбор арендной платы и связь с ремонтом. Арендная ставка, заключённая арендодателем и арендатором, не должна превышать 90% рыночной аренды⁹。 Правительство предоставляет субсидии на ремонт (не более 10 тысяч тайваньских долларов на семью в год, не более 3 лет), льготы на налог на недвижимость и земельный налог, страхование домашней безопасности, а также предоставляет услуги по разрешению споров и юридическую консультацию, чтобы снизить риски для арендодателей.

Механизмы реализации и результаты

Основные проблемы включают: некоторые арендодатели не желают участвовать из-за опасений качества арендаторов, источники жилья сосредоточены в городских районах, крайне уязвимые семьи всё ещё страдают от высокой арендной ставки, и разница в качестве услуг между разными компаниями велика.

Влияние политики и социальные последствия

Количественный анализ эффективности

Количественные результаты политики социалього жилья в настоящее время не имеют достаточной официальной оценки. Можно с уверенностью сказать, что прямое строительство и аренда через посредников увеличили предложение доступного арендного жилья, и больше частных арендных договоров теперь находятся в официальном канале.

Оценка социального воздействия

Реализация жилищной справедливости

Качество пространства новых домов социалього жилья обычно лучше, чем у обычного арендного жилья, инфраструктура района более завершена, а арендные ставки более доступны по сравнению с рыночными, что также обеспечивает более долгосрочную защиту прав арендаторов. Для тех, кто давно страдает от неблагополучия в арендном рынке, это ощутимое улучшение.

Социальная интеграция и городское развитие

Смешанный дизайн позволяет уязвимым и обычным семьям жить вместе, избегая концентрации бедных районов. Некоторые примеры социалього жилья также стали катализаторами развития окружающих коммерческих районов, становясь точкой роста для возрождения старых районов и улучшения общей среды.

Сравнение с международным опытом

Система публикованных домов Сингапура

Сингапур славится правительственным, масштабным строительством публикованных домов (HDB), около 76% жителей Сингапура (граждане и постоянные жители) живут в публикованных домах¹⁰。 Система распределения по расовым группам способствует этнической интеграции, а связь с системой пенсионного обеспечения стимулирует покупку и затем жительство. Тайвань может изучить стабильную политику исполнения и завершённую концепцию планировки района, но Тайвань более акцентирует внимание на аренде, а не на покупке, и общая стратегия отличается.

Социальое жильё в Нидерландах

В Нидерландах жилищные кооперативы владеют около 2,3 миллионов единиц жилья, что составляет около 28% от общего количества жилья в стране (начиная с 1 января 2024 года, по данным Нидерландского статистического бюро)¹¹，это строительство и управление некоммерческими кооперативами, с системой распределения по доходу для обеспечения справедливого распределения. Внимание Нидерландов к качеству архитектурного дизайна и устойчивой среде предоставляет Тайваню ценные уроки в качестве ориентира.

Публичное жильё в Гонконге

Около 45% населения Гонконга живут в публичном жилье, которое делится на два типа: арендные дома и дома для собственного проживания. Тайвань намеренно отличается от модели Гонконга: более акцентирует внимание на социальой смешанности, избегает массового централированного развития, и одновременно заботится о завершённой инфраструктуре района, чтобы предотвратить «концентрацию бедных районов».

Будущие вызовы и развитие

Основные вызовы

Политика социалього жилья сталкивается с четырьмя основными структурными проблемами. Первая — это проблема получения земли: городская земля редка и дорога, владельцы земли мало заинтересованы в сотрудничестве, процедуры изменения городского планирования сложны, и существует общественное недоверие к «социальому жилью рядом с нами», что затрудняет выбор места строительства. Во-вторых, финансовые проблемы: растущие издержки на строительство, длительные эксплуатационные расходы и давление на жилищный фонд оказывают давление на государственный бюджет.

Некоторые люди всё ещё испытывают предвзятость к социальому жилью, опасаясь его влияния на цены на соседнее жильё, и необходимость для социальой интеграции требует времени и постоянного общения. В третьем — управление: разные потребности жильцов, совместное проживание, расходы на содержание общественной инфраструктуры, высокая скорость смены жильцов и т.д. — все это требует высокого профессионального уровня для управляющих команд.

Направления будущего развития

Предложения отрасловых экспертов охватывают несколько направлений: исправление «Жилищного закона», усиление правовой базы, разработка специального закона о социальом жилье — это приоритеты в правовой сфере. В финансовой сфере: привлечение частных средств, развитие инструментов социалього жилья REITs и системы земельных доверий, что поможет расширить источники финансирования. Интеллектуальное управление (IoT-системы, интеграция приложений для районов) и продвижение сертификатов экологически чистого строительства — это пути к улучшению качества. Развитие регионального равновесия также заслуживает внимания: в настоящее время социальое жильё сосредоточено в шести крупных городах, и жилищные потребности вне городских районов требуют большего внимания политик.

Заключение: движение к жилищной справедливости

Социальое жильё является проявлением общественных ценностей, а не просто политикой жилья. Начиная с 2016 года, Тайвань начал реализовывать план на 8 лет — 200 тысяч семей, и не только достиг по количеству, но и создал «модель Тайваня» в качестве качественного ориентира:

Особенности социалього жилья Тайваня включают несколько ключевых решений: использование смешанного дизайна для предотвращения концентрации бедных районов, двойной подход — прямое строительство и аренда через посредников — взаимодополняют друг друга, внимание к эстетике дизайна и функциональности района, а также адаптация к климату и культуре Тайваня. Эта «модель Тайваня» всё ещё находится в стадии доработки, но уже сформировала узузнаваемый путь политики.

Видение будущего
Пусть каждый, кто живёт в Тайване, независимо от экономических возможностей, может наслаждаться доступным, стабильным и достойным жильём. Только достигнув этой цели, Тайвань сможет создать более справедливое и более открытое общество.

Достижение жилищной справедливости требует усилий всего общества. Правительство предоставляет политическую основу и ресурсы, профессионалы вносят свой вклад технологиями и креативностью, а общество понимает и поддерживает эти инициативы, чтобы социальое жильё действительно проявляло свою силу и двигало Тайвань вперёд.

Дополнительная литература:

• Государственное жильё и жилищная справедливость — Политика «правительство строит для продажи», которая была отменена до 2016 года: от закона о государственном жилье 1975 года до отмены в 2015 году, как государственное жильё стало ступенькой для накопления богатства, и споры о современной политике доступного жилья в Пэйчжуне в 2026 году (сестренка этой статьи)
• Металлические крыши — Проблемы с управлением 716 тысяч нарушений строительных норм: проблемы с навесами из металлочерепицы и незаконными постройками являются одной из фундаментальных структурных проблем жилищной справедливости
• Экологическая справедливость и споры о соседях в Тайване — Расширение проблем землепользования, связанных с жилищными проблемами: неравномерное распределение экологических рисков и конфликты между сообществами и опасными объектами

Список источников

1. Бюро управления территории Министерства внутренних дел，«Отчёт о результатах строительства социалього жилья»，2024 год, декабрь
2. Национальный центр жилья и городского обновления，«Результаты реализации плана строительства социалього жилья»，2024 год
3. Кабинет министров, «План строительства социалього жилья», утверждённый в марте 2017 года
4. Жилищный закон (2017 год, исправленная версия), Всенародная база правовых норм
5. Некоммерческая организация по исследованию и развитию городского обновления，«Статистика результатов городского обновления»，2024 год
6. Википедия, статья «Социальое жильё в Тайване»，версия марта 2024 года
7. Все документы о городском обновлении, «Достижение новых высот в количестве прямого строительства и аренды через посредников»，2024 год
8. Бюро городского развития Тайбэя，«Белая книга политики социалього жилья»，2023 год
9. Бюро городского и сельского развития Нью-Таибэя，«План развития социалього жилья Нью-Таибэя»，2024 год
10. Отделение развития жилья Пэйчжуна，«Результаты строительства социалього жилья Пэйчжун»，2024 год
11. Фонд «Мама Чжу»，«Исследование рынка арендного жилья»，2024 год
12. Союз за развитие социалього жилья，«Рекомендации по политике социалього жилья»，2023 год