Ökologie der Geschäftsviertel um die taiwanesischen Technologieparks

30-Sekunden-Überblick: Die fünf großen taiwanesischen Technologieparks (Nan’gang-Softwarepark, Neihu-Technologiepark, Hsinchu-Wissenschaftspark, Zentral-Technologiepark, Süd-Technologiepark) zeigen in ihren umliegenden Geschäftsvierteln ein einheitliches Muster. Obwohl 20.000 bis 30.000 Mitarbeiter dort arbeiten, erscheinen sie nur innerhalb von 90 Minuten zur Mittagszeit und verschwinden gegen 18:30 Uhr wieder. In den Straßen Sansheng-Straße, Parkplatz-Straße und Japanisch-Handels-Straße des Nan’gang-Softwareparks wurden viele Restaurants stillschweigend von Abendessen auf Mittagessen umgestellt. Nach der Eröffnung des Nan’gang LaLaport am 20. März 2025 stellt auch diese „Nur-Mittagessen“-Strategie dem direkten Wettbewerb durch das Food Court des Einkaufszentrums.

Die fünf großen taiwanesischen Technologieparks (Nan’gang-Softwarepark, Neihu-Technologiepark, Hsinchu-Wissenschaftspark, Zentral-Technologiepark, Süd-Technologiepark) weisen in ihrer Umgebung ein widersprüchliches Muster auf: Je erfolgreicher ein Park ist, desto weniger wie ein typisches Geschäftsviertel erscheint sein Umfeld. Obwohl 20.000 bis 30.000 Mitarbeiter dort tätig sind, erscheinen sie nur innerhalb von 90 Minuten zur Mittagszeit und verschwinden gegen 18:30 Uhr wieder, sei es um nach Hause zukehren oder in Richtung Taoyuan oder Hsinchu-Stadt zu pendeln. In den Straßen Sansheng-Straße im Nan’gang-Softwarepark, Rueiguang-Straße im Neihu-Technologiepark und Jinshan-Straße im Hsinchu-Wissenschaftspark zeigt sich dasselbe Phänomen. Restaurants, die früher sowohl Mittag- als auch Abendessen anboten, wurden nach und nach auf nur Mittagessen umgestellt. Nach dem Mittagessen (etwa 14:00 Uhr) wird die Tür verschlossen und abends nicht mehr geöffnet.

Kernbeobachtung: Das Geschäftsmuster, das von den Technologieparks geschaffen wird, lässt sich zusammenfassen als: „90 Minuten Mittagspause mit Massenverkehr, danach Verschwinden gegen 18:30 Uhr“. Die Entscheidung der Restaurants, Abendessen einzustellen und nur Mittagessen anzubieten, ist oft das rationale Ergebnis der Anpassung an die Pendlerhäufigkeit.

Warum dieses Phänomen dokumentiert werden muss

Die Technologiekorridore Taiwans (Nan’gang-Softwarepark, Neihu-Technologiepark, Hsinchu-Wissenschaftspark, Zentral-Technologiepark, Süd-Technologiepark) sind Schlüsseltreiber des taiwanesischen BIP. Im Jahr 2017 waren im Neihu-Technologiepark bereits 5.750 Unternehmen registriert¹。Im Nan’gang-Softwarepark 2015 gab es 418 Unternehmen, 24.443 Mitarbeiter und einen Jahresumsatz von 580,4 Milliarden taiwanesischer Dollar²。

Normalerweise sollten solch dichte Arbeitskräfte eine lebendige Gastronomie im Umland unterstützen. Doch wer die Straßen um diese Parks wirklich betritt, sieht ein typisches taiwanesisches Szenario der Technologiebranche: von 12:00 bis 13:30 Uhr stehen die Menschen Schlange, nach 14:00 Uhr ist kaum noch etwas zu sehen, ab 18:00 Uhr sind die Straßen leer und viele Restaurants öffnen gar nicht mehr für das Abendessen.

Die Sansheng-Straße, der Parkplatz und die Japanisch-Handels-Straße im Nan’gang-Softwarepark sind typische Vertreter dieses Musters. Viele Restaurants entlang dieser Straßen boten früher sowohl Mittag- als auch Abendessen an, aber in letzter Zeit wurden sie nach und nach auf nur Mittagessen umgestellt. Nach dem Mittagessen (etwa 14:00 Uhr) wird die Tür verschlossen und abends nicht mehr geöffnet.

Dieses Muster ist in allen fünf Parks beobachtbar. Es ist bereits eine strukturelle Charakteristik der Geschäftsviertel der Technologieparks und kein individuelles Problem einzelner Straßen oder Geschäfte.

Daten: Pendlerverhalten schafft ein einzelgipfliges Bevölkerungsmuster

Die Analyse der Pendlerverhältnisse im Neihu-Technologiepark durch die Taipeher Stadtverwaltung in Kombination mit MRT-Ticket- und Signaldaten³ enthüllt die wichtigste Tatsache der Geschäftsviertel: Die „Signalbevölkerung“ des Neihu-Technologieparks ist tagsüber deutlich höher als die registrierte Bevölkerung. Das bedeutet, dass viele Arbeitskräfte während der Arbeitszeit in den Park strömen. Nach Feierabend fließen sie zurück in andere Bezirke von Taipeh, New Taipei oder sogar nach Taoyuan.

Betrachten wir die Pendlerstrecken des Neihu-Technologieparks genauer. An den drei Stationen der MRT-Wenhu-Linie (Gangqian, Xihu, Donghu) ist von 8:00 bis 9:00 Uhr morgens starkes Aussteigen, während von 17:30 bis 18:30 Uhr starkes Einsteigen herrscht. Dieselbe Doppelspitze ist an den Stationen der MRT-Bananlinie (Kunyang, Houxiang) in Richtung Nan’gang, am Nan’gang-Hauptbahnhof der Taiwan Railway und an der MRT-Bananlinie-Nan’gang-Softwarepark-Station (BR23) zu beobachten. Diese Kurve ist die direkte Entsprechung der Umsatzkurve der Geschäftsviertel: Die Menschen kommen, essen Mittag, und gehen, und die Geschäfte schließen.

Die Bevölkerungsstruktur des Nan’gang-Softwareparks ist noch extremer. Entlang der Ringstrasse und der Eisenbahnlinien, auf denen Sansheng-Straße, Parkplatz-Straße und Japanisch-Handels-Straße liegen, dominieren Bürogebäude und Logistikzentren. Die umliegende Wohnbevölkerung ist dünn gesät⁴。Wenn die 20.000+ Arbeiter des Parks gegen 18:30 Uhr nach Hause gehen, bleibt die dichte Bevölkerung nicht in der Lage, den Abendbedarf zu decken. Ähnliche Probleme mit dünn gesetzter Bevölkerung treten in Rueiguang-Straße und Xihu-Straße auf, obwohl es in der Nähe von Meilihua und der Daizhilife-Straße gibt, die als Ergänzung für den Abendverkehr dienen, aber aufgrund der Entfernung von mehr als einem Kilometer zum Parkzentrum die Ergänzungseffekte schwächen.

Der Hsinchu-Wissenschaftspark zeigt eine ähnliche, aber leicht abweichende Version. Nach Feierabend strömen die Arbeiter des Parks in Richtung Jinshan-Straße, Guanxinli, Guanxin-Straße, Guangfu-Straße⁵⁶。Diese Gebiete sind Wohngegenden für Ingenieure und daher eine Kilometer entfernt von der Parkgrenze lebendig mit Abendessen. Aber direkt an den Parkmauern liegende Geschäfte haben das gleiche Schicksal wie die Sansheng-Straße im Nan’gang-Softwarepark.

Fallstudie: Nan’gang-Softwarepark Sansheng-Straße, Parkplatz-Straße, Japanisch-Handels-Straße

Die drei Straßen Sansheng-Straße, Parkplatz-Straße und Japanisch-Handels-Straße bilden die Hauptverkehrswege des Nan’gang-Softwareparks und übernehmen jeweils unterschiedliche Rollen im Verkehrsfluss. Sansheng-Straße verläuft entlang der Hauptachse des Parks, an beiden Seiten stehen große Bürogebäude wie MediaTek, Ruiyu und Qunchuang. Parkplatz-Straße bildet die nördliche Grenze des Parks, in unmittelbarer Nähe zur MRT-Nan’gang-Softwarepark-Station (BR23), und ist der Hauptweg für Fußgänger. Japanisch-Handels-Straße bildet die östliche Grenze, in unmittelbarer Nähe zum China Trust Finanzpark und dem Nan’gang-Ausstellungszentrum, und ist von Geschäfts- und Messeverkehr geprägt⁷。

Geografisch betrachtet sind diese Straßen durch ähnliche Strukturen eingeengt: Im Norden grenzt sie an die Hochstraße der Ringstrasse, im Osten liegt die Eisenbahnlinie und der Nan’gang-Hauptbahnhof, und es gibt kaum Wohngegenden in der Tiefe. Die Kundengruppenstruktur dieser Straßen ist fast 100% aus Arbeitskräften des Parks:

• Mittagszeit: Die 90 Minuten von 12:00 bis 13:30 sind das Fenster mit mehr als 70% des Tagesumsatzes
• Nachmittagszeit: Nach 14:00 Uhr gibt es kaum Fußgängerverkehr. Keine Touristen, keine Wohnbevölkerung, keine Studenten
• Abendzeit: Die Zeit von 18:00 bis 19:30 ist die Zeit, in der die Arbeiter des Parks nach Hause gehen. Die meisten steigen direkt in die MRT-Bananlinie oder Wenhu-Linie ein, um nach Hause zu fahren, und nur einige bleiben in der Nähe der Parkplatz-Straße für das Abendessen.

Für die Betreiber der Restaurants ist klar: Das Anbieten von Abendessen erfordert zusätzliche Personal-, Wasser- und Stromkosten sowie Lebensmittelabfälle, aber die Kundenanzahl reicht nicht aus, um diese festen Kosten zu decken. Die rationale Entscheidung ist, das Abendessen einzustellen.

Bei einem Besuch der Sansheng-Straße und der Parkplatz-Straße kann man drei unterschiedliche Entwicklungswege der Restaurants beobachten, die jeweils unterschiedliche Kostenstrukturen widerspiegeln:

1. Reine Mittagessen-Anbieter: Hauptsächlich 100 taiwanesische Dollar pro Lunchbox, Buffet und Nudeln. Öffnen um 11:30 Uhr und schließen um 14:00 Uhr, und öffnen täglich nur 2,5 Stunden. Diese Geschäfte haben in der Regel kleine Geschäftsräume und 2 bis 3 Mitarbeiter, und sie decken den gesamten Wochenumsatz mit den Mittagessen von Montag bis Freitag.
2. Erweiterte Frühstücksform: Die Öffnungszeiten werden auf die Frühstückszeit (7:00–10:00 Uhr) verschoben, um die Frühstücksbedürfnisse der Arbeiter abzudecken, und dann auf das Mittagessen ausgeweitet. Diese Geschäfte erweitern ihre Öffnungszeiten auf 7 Stunden, aber vermeiden immer noch den Abendverkehr.
3. Einkaufszentren als Ersatz: Große Ketten wie Mos Burger, McDonald's und Starbucks halten weiterhin Abendessen, aber der Verkehr ist deutlich geringer als zu Mittagszeit. Ihre Öffnungszeiten werden von der Zentrale einheitlich festgelegt und sie können nicht so flexibel wie unabhängige kleine Geschäfte reagieren.

Diese drei Wege zeigen alle, dass jedes Geschäft versucht, seine eigene Kostenstruktur zu nutzen, um mit dem einzelgipfligen Verkehrsfluss des Parks zu koexistieren.

Warum dies in Taiwan besonders deutlich ist

Das Phänomen der einzelgipfligen Geschäftsviertel ist nicht nur in Taiwan zu beobachten, aber die taiwanesische Version hat vier Verstärkungsfaktoren:

1. BOT und Bereichsregelungen schaffen reine Funktionsräume

Die Taipeher Stadtverwaltung hat Nan’gang als „Ostpunkt des Technologiekorridors von Taipeh“⁸ ausgewiesen, und die Parkflächen werden im Rahmen des BOT-Verfahrens an Entwickler veräußert, wobei das gesamte Gebiet als reine Funktion (Technologiebüro) geplant ist. Dadurch müssen Wohnbevölkerung, Einzelhandel und Nachtunterhaltung auf das Umland ausweichen. Aber aufgrund der Trennung durch die Ringstraße und die Eisenbahnhochstraße ist die Ausweichung begrenzt.

2. Ingenieure sind empfindlich gegenüber Pendelstrecke und -kosten

Im Vergleich zu Finanzdistrikt New York oder Nishi-Shinjuku in Tokio pendeln die Ingenieure in den taiwanesischen Parks meist nicht in der Nähe des Parks。Die Arbeiter des Nan’gang-Softwareparks wohnen hauptsächlich in Neihu, Xindian und der Ostküste von New Taipei; die Arbeiter des Hsinchu-Wissenschaftsparks wohnen in der Innenstadt von Hsinchu oder Zhubei. Nach Feierabend gibt es kaum Anreize, in der Nähe des Parks zu essen, und die Menschen neigen dazu, in die „Familien-Geschäftsviertel“ in der Nähe ihrer Wohngegenden zu gehen.

3. Wandel der Arbeitskultur

Die alte Annahme war, dass Ingenieure „ständig arbeiten“, aber die tatsächlichen Daten zeigen, dass die meisten Parksunternehmen gegen 17:30 bis 18:00 Uhr zu einer Massenflucht führen⁹。Dieser Wandel hat großen Einfluss auf die Restaurants im Umland. Da die Arbeiter keine Notwendigkeit haben, nach Feierabend zu bleiben, um Abendessen zu essen, verlassen sie pünktlich den Park und lassen die Geschäftsviertel gegen 19:00 Uhr vollständig leer.

4. Lebensmittelkosten und Mietzinsen erhöhen den Druck

Mit der Expansion der Parks steigen die Mietzinsen für Geschäfte im Umland. Die Mietzinsen entlang der Sansheng-Straße und der Parkplatz-Straße haben bereits ein Hochniveau erreicht, und seit 2024 steigen die Lebensmittelkosten (Öl, Fleisch, Eier) für die Gastronomie. Wenn das Abendessen nicht mindestens 60% des Mittagsumsatzes erreicht, führt dies zu Verlusten. Unter diesen Kostenstrukturen ist es rational, das Abendessen abzuschaffen und den Mittagsgewinn zu schützen.

Quervergleich

Wenn man die fünf Parks nebeneinander betrachtet, kann man das einheitliche Muster und die Unterschiede der einzelgipfligen Geschäftsviertel klarer erkennen. Die folgende Tabelle fasst die Mitarbelerzahl, die Hauptstraßen und die Abendessen-Ökologie jedes Parks zusammen:

Aus der Tabelle wird deutlich: Ob das Abendessen im Umland überleben kann, hängt fast vollständig davon ab, ob innerhalb eines Kilometer Radius des Parks ein Wohngemeindezentrum für Ingenieure existiert. Da Jinshan-Straße des Hsinchu-Wissenschaftsparks über ein vollständiges Wohngemeindezentrum verfügt, ist die Gastronomie dort ähnlich wie in einem normalen Stadtviertel; in Sansheng-Straße des Nan’gang-Softwareparks fehlt das Wohngemeindezentrum, und daher kann nur Mittagessen angeboten werden; in Xitun-Straße 3. Segment des Zentralen Technologieparks wird durch Studentenpopulationen von National Taiwan University of Science and Technology ergänzt; im Südlichen Technologiepark wird durch die bestehende Bevölkerung in Shancha gestützt.

Dieser Unterschied zeigt sich auch in den Immobilienwerten. In Straßen, die direkt an den Park grenzen, aber keine Wohngemeindezentren haben, sind die Mietzinsen niedrig und die Fluktuationsrate der Gastronomiebetreiber hoch; in Straßen mit Wohngemeindezentren ist die Lage näher an einem normalen Stadtviertel, und die Mietzinsen und Gewinne sind stabiler.

Wohin gehen die Arbeiter nach Feierabend?

Um zu verstehen, warum das einzelgipflige Geschäftsviertel entsteht, muss man wissen, wohin die Arbeiter nach Feierabend gehen. Nimmt man den Nan’gang-Softwarepark als Beispiel, dann verteilen sich die Arbeiter nach Feierabend auf vier Hauptziele:

• Nach Hause: Die Bananlinie fährt in Richtung Kunyang, Houxiang, Zhongxiao-Fuxing, und verbindet sich mit den Wohngegenden von Neihu, Xinyi und Wenshan. Die Wenhu-Linie fährt in Richtung Gangqian, Xihu, Donghu, und verbindet sich mit den Wohngegenden von Neihu und Xindian. Diese Gruppe macht etwa 60% der Fluchtrate aus.
• In die Stadt für ein Treffen: Die Bananlinie fährt nach Westen zu Zhongxiao-Dongda, Zhongxiao-Fuxing und Shihchuanfu-Straße; die Wenhu-Linie fährt nach Süden zu Da’an und Shijou-Straße. Die Ziele für das Abendessen, Sport und das Einkaufen liegen nicht in der Nähe des Parks, sondern in den ausgereiften Geschäftsvierteln der Stadt Taipeh.

Die Westströmungen der Bananlinie sind hauptsächlich Arbeitsveranstaltungen an Wochentagen. Nach Feierabend am Freitag gibt es „Drinks“, „Ballspiele“ und „Cats Catching“, und die gängigsten Ziele sind Da’an, Xinyi und Shihchuanfu-Straße. Diese Aktivitäten finden zehn Kilometer vom Park entfernt statt und haben nichts mit den Geschäftsvierteln im Umland zu tun.

• Nach Taoyuan oder Hsinchu: Der Hochgeschwindigkeitszug Nan’gang verbindet direkt mit Taoyuan, Hsinchu und Taichung. Am Freitagabend ist der Nan’gang-Hauptbahnhof voller Ingenieure mit Koffern, und diese Gruppe macht etwa 5% bis 10% der Fluchtrate aus.
• In der Nähe des Parks bleiben: Einige Arbeiter bleiben in der Nähe des Parks für das Abendessen, Sport und den Einkauf von Haushaltsartikeln. Aber dieser Anteil liegt in der Regel unter 15% und ist auf Sansheng-Straße, Zhongxiao-Dongda-Straße 7. Segment, Geschäfte in der MRT-Station und Supermärkte verteilt. Die Kundenanzahl, die einzelnen Geschäfte erhalten, ist sehr gering.

Diese Verteilungsstruktur ist die Hauptursache dafür, dass die Restaurants entlang der Sansheng-Straße das Abendessen einstellen. Selbst wenn 20.000 Arbeiter nach Feierabend den Park verlassen, erreicht nur ein Bruchteil davon die Sansheng-Straße, und nach der Verteilung auf einzelne Geschäfte ist die Kundenanzahl pro Geschäft für das Abendessen extrem gering.

Man kann diese vier Verteilungen in einfache Arithmetik umrechnen: Von 20.000 Arbeitern, abzüglich der 60% die direkt nach Hause gehen, der 15% die in die Stadt gehen, und der 7% die nach Taoyuan oder Hsinchu zurückkehren, bleiben 18% in der Nähe des Parks, etwa 3.600 Personen. Wenn man diese 3.600 Personen auf Sansheng-Straße, Parkplatz-Straße, Japanisch-Handels-Straße, Zhongxiao-Dongda-Straße 7. Segment, Geschäfte in der MRT-Station, Supermärkte und Convenience Stores verteilt, dann könnte jedes Geschäft für das Abendessen nur einige Dutzend Kunden erreichen. Für die Gewinnmarge eines einzelnen Geschäfts liegt diese Zahl weit unter der Break-even-Marke.

Erwähnt werden muss, dass das Wochenende eine völlig andere Geschichte ist. An Samstagen und Sonntagen ist der Nan’gang-Softwarepark fast vollständig leer, und die meisten Restaurants entlang der Sansheng-Straße und der Parkplatz-Straße schließen am Wochenende. Die wenigen, die geöffnet bleiben, schließen bereits am Nachmittag, und es gibt keine Abendessen-Kundschaft am Wochenende. Dieses Phänomen der „leeren Stadt am Wochenende“ bestätigt erneut, dass die Geschäftsviertel des Parks vollständig von der Mittagszeit der Arbeiter abhängen.

Lehren für die Stadtplanung

Dieses Phänomen bringt eine oft übersehene politische Beobachtung hervor: Das Bauen von Technologieparks führt nicht automatisch zu einem vollständigen Geschäftsviertel, sondern schafft eher ein einzelgipfliges Funktionsgebiet. Um sicherzustellen, dass das Umland des Parks wirklich ein Teil der 24-Stunden-Stadt wird, müssen drei Dinge auf Planungsebene erledigt werden:

1. Mischungsfunktionale Zonen (mixed-use zoning): Innerhalb des Parks und in den angrenzenden Straßen sollten Wohnbevölkerung, Einzelhandel und Kulturfunktionen koexistieren, anstelle reiner Bürogebäude.
2. Optimierung der Anschlussverkehrsanbindung: Die Pendelstrecke der Arbeiter verkürzen, damit sie eher bereit sind, im Umland zu verbleiben und zu konsumieren.
3. Öffentliche Raumangebote durch die Regierung: Parks, Sportstätten und Gemeinschaftsaktivitätsräume in den Geschäftsvierteln einbinden, um „eine Begründung für den Aufenthalt nach Feierabend“ zu schaffen.

Die Stadtentwicklungspläne von Nan’gang und Neihu haben in den letzten Jahren begonnen, Mischungsfunktionen zu versuchen, wie die Wohnbebauung entlang der Nan’gang-Hauptbahnhofsnähe und die Lebenskreisgestaltung von Neihu Xing’ai-Straße in Kombination mit Meilihua. Diese Veränderungen füllen nach und nach die Lücken in der Wohnbevölkerung und der Nachtaktivität des Parks.

Aber die reine Bürostraße wie Sansheng-Straße, die bereits etabliert ist, wird vermutlich weiterhin den Trend des „nur Mittagessen“ aufrechterhalten, solange sich die funktionale Planung nicht ändert. Wenn der physische Raum keine Wohnbevölkerung, keine Studenten und keine Nachtaktivitäten hat, gibt es keine Kundschaft für das Abendessen in der Gastronomie.

Zukünftige Entwicklungen: Strukturelle Auswirkungen durch LaLaport

Das Geschäftsviertel im Umland des Nan’gang-Softwareparks steht vor der größten strukturellen Herausforderung seit der Eröffnung: Das Unternehmen Mitsubishi Estate hat das Nan’gang LaLaport am 20. März 2025 offiziell eröffnet¹¹ mit einer Gesamtfläche von 47.000 Quadratmetern und fast 300 Marken, von denen mehr als 30% Gastronomie sind. LaLaport hat besonders darauf geachtet, „das Essenproblem der Arbeiter und Messebesucher zu lösen“, indem es an B1 und 5F jeweils einen Food Court einrichtet¹²。

LaLaport liegt im Nan’gang-Software- und Wirtschaftspark, nur eine Straße entfernt von den Restaurants entlang der Sansheng-Straße und der Parkplatz-Straße. Die Auswirkungen auf das einzelgipflige Geschäftsviertel sind direkt und strukturell:

• Verteilung der Mittagskundschaft: Die Mittagswahl der Arbeiter des Parks wechselt von „aus dem Park gehen zu Sansheng-Straße, um ein Geschäft zu finden“ zu „über die Straße zu LaLaport Food Court, um Markenprodukte zu essen“. Die traditionellen kleinen Geschäfte, die auf Mittagessen angewiesen sind, sind die ersten, die betroffen sind.
• Umgekehrte Abendmöglichkeit: LaLaport schafft gleichermaßen „eine Begründung für den Aufenthalt nach Feierabend“. Die Arbeiter haben die Möglichkeit, einzusteigen, um zu shoppen, ins Kino zu gehen und Abendessen zu essen. Für Geschäfte, die auf die Kundschaft von LaLaport reagieren können, sind differenzierte, preiswerte Restaurants neue Chancen, vorausgesetzt, sie überleben bis zum Tag, an dem LaLaport den Verkehr auslöst.
• Neubewertung der Mietzinsen: Die Eröffnung des Einkaufszentrums hat bereits den gesamten Immobilienwert von Nan’gang neu bewertet und die erwarteten Mietzinsen in der Umgebung erhöht. Für Mittagessen-Geschäfte mit dünnen Gewinnmargen könnte die Erhöhung der Mietzinsen den letzten entscheidenden Kostendruck darstellen.

Die Natur dieser Herausforderung ist der Wettbewerb zwischen „zentralem Food Court“ und „dezentralen Straßengeschäften“. LaLaport nutzt die Größe des Einkaufszentrums, die Markenidentität, die Klimaanlage und die Parkplatzverfügbarkeit, um die Mittagskundschaft von dezentralen Straßengeschäften in einen zentralen Food Court zu konzentrieren. Die traditionellen Straßengeschäfte haben nur zwei Wege zur Konterrevolution: Preis (100 taiwanesische Dollar pro Lunchbox im Vergleich zu 180 taiwanesischen Dollar im Food Court) und die Beziehungen zu Stammkunden. Der Preisvorteil wird mit steigenden Lebensmittelkosten immer schwerer zu erhalten sein, und die Beziehungen zu Stammkunden werden mit zunehmender Fluktuation der Arbeiter immer schwächer.

Nicht nur LaLaport, es gibt weitere vier große Einkaufszentren, die vor 2029 eröffnet werden: Nan’gang International Mall, Nan’gang Core, Taiwan Power Company Nan’gang AR1 Global Shopping Center und Nan’gang World Pearl Tower¹³。Nan’gang wird vom „einzelgipfligen Technologiepark“ zu einem Modell ähnlich dem Xinyi-Planungsgebiet mit „Doppelmotor aus Geschäftsviertel und Bürogebiet“. Die traditionellen Straßengeschäfte entlang der Sansheng-Straße und der Parkplatz-Straße werden ihre Geschäftslogik grundlegend neu definieren. Geschäfte, die eine differenzierte Position finden, haben die Chance zu überleben, und diejenigen, die dies nicht schaffen, werden von den Food Courts der Einkaufszentren ersetzt.

Weitere langfristige Entwicklungen sind:

• Normalisierung der Arbeit von zu Hause: Wenn hybride Arbeitsmodelle zur Norm werden, nimmt die Bevölkerung des Parks tagsüber ab, und die 90-minütige Mittagskundschaft wird ebenfalls verkleinert. Der Schlag durch LaLaport und die Auswirkungen der Arbeit von zu Hause könnten sich verstärken.
• Änderung des Raumbedarfs durch Lieferdienste: Die Gastronomie kann zunehmend in „Positionen mit etwas Abstand von der Kundschaft, aber niedrigen Mietzinsen“ wachsen, und die traditionelle Logik der Fußgängerverkehrsabhängigkeit in den Geschäftsvierteln ist im Wandel.
• Digitalisierung der Büros: Unternehmen wie MediaTek, Qunchuang und Ruiyu im Nan’gang-Softwarepark erweitern ihre AI- und Halbleiterforschungsabteilungen. Wenn die Arbeitszeiten der AI-Ingenieure länger sind, könnte das Abendgeschäft des Parks wieder aufblähen, aber es gibt derzeit keine Daten, die diese Vermutung bestätigen.

Für die Betreiber der Restaurants entlang der Sansheng-Straße und der Parkplatz-Straße ist die nächsten 3 bis 5 Jahre ein entscheidender Zeitraum, um zu prüfen, ob die Strategie des „nur Mittagessen“ noch haltbar ist. Der Food Court von LaLaport stellt genau diese größte Herausforderung vor.

Weiterführende Literatur

• Analyse der Pendlerverhältnisse im Neihu-Technologiepark — Vollständige Analyse der Pendlerverhältnisse durch das Taipeher Big-Data-Zentrum
• Nan’gang-Softwarepark 2. Phase Informationsnetz - Überblick — Grunddaten des Parks
• SLP Taipeh Start-up-Programm — Start-up-Energie verfestigt sich nicht nur in reale Gemeinschaften, sondern auch in trainingsbasierte Gemeinschaften wie SLP

Quellenangaben