社會住宅與居住正義

30秒概覽

居住是人民的基本需求，也是政府的重要責任。台灣自 2016 年推動「8 年 20 萬戶社會住宅」政策，透過直接興建與包租代管雙軌並進，致力實現「居住正義」。這場政策試圖重構住房的本質，讓它從純粹的商品回歸為居住權的保障。

政府在 2023 年底預估，2024 年底直接興建 12 萬戶加上包租代管有效契約約 9.4 萬戶，合計約 21.4 萬戶、達成率 107%。但高房價與租屋困境並未隨之消解，社會住宅的角色與限制仍是台灣政策辯論的核心議題。

關鍵字：社會住宅、居住正義、包租代管、住宅法、青年安居、弱勢居住

為什麼重要

住房是人民安身立命、建立家庭、追求夢想的基礎。當台北市房價所得比超過 16 倍，許多年輕人陷入「買不起、租不好」的困境，社會住宅成為政府回應居住正義的關鍵政策工具。

社會住宅政策的意義不只是蓋房子。它代表一種選擇：讓經濟弱勢者也能享有合宜居住品質，給年輕人安居的機會，並以城市更新帶動老舊社區改善。

從國際比較角度看，台灣的社宅比例仍屬偏低，但 2016 年以來的快速擴張，已讓這個議題從邊緣走向政策主流。

• 社會公平：讓經濟弱勢也能享有合宜居住品質
• 世代正義：給年輕人安居的機會，不必背負沉重房貸
• 城市發展：引導都市再生，改善老舊社區環境
• 社會和諧：減少因居住問題產生的社會對立

台灣住宅問題現況

高房價時代的居住困境

依內政部 2024 年第 4 季統計，台北市房價所得比 16.43 倍、新北市 14.08 倍、桃園市 9.22 倍，全國 10.76 倍¹。換句話說，台北一般家庭要不吃不喝十六年多才買得起房，許多年輕人被迫轉向租屋市場。

但租屋市場同樣問題叢生：租屋黑市比例高、房東普遍不報稅、租金不透明、短期租約普遍，房客權益缺乏有效保障。這兩重困境交疊，讓居住問題成為台灣社會最迫切的政策議題之一。

特殊族群居住需求

• 青年族群：薪資追不上房價，買房遙不可及
• 單親家庭：經濟負擔重，租屋選擇有限
• 高齡者：固定收入減少，面臨居住風險
• 身心障礙者：需要無障礙環境，選擇更加稀少

政策演進背景

早期住宅政策（1950-2010）
台灣早期住宅政策以「鼓勵購屋」為主：

• 國宅政策：興建國民住宅，以優惠價格出售
• 購屋優惠貸款：透過金融政策支持購屋
• 重購退稅、首購優惠：稅制優惠鼓勵買房
• 問題：主要受益者為中產階級，弱勢族群受惠有限

住宅法的制定（2011-2016）
2011年制定《住宅法》，確立住宅政策新方向：²

• 以讓全體國民居住於適宜住宅、享有尊嚴居住環境為立法目的
• 建立社會住宅法律基礎
• 推動租金補貼制度
• 但執行力度不足，社會住宅興建緩慢

社會住宅政策內容

8年20萬戶計畫

2016年新政府上任後，提出「8年20萬戶社會住宅」政策：³

政策目標

• 2017-2024年興辦 20 萬戶社會住宅
• 直接興建 12 萬戶
• 包租代管 8 萬戶

執行策略

1. 中央地方合作：國家住宅及都市更新中心（國家住都中心）統籌規劃
2. 多元土地來源：國有地、都更分回、捐贈等
3. 創新融資機制：住宅基金、前瞻基礎建設特別預算
4. 專業團隊執行：成立專責機構，提升執行效率

雙軌並進模式

軌道一：直接興建
政府直接興建、持有、管理社會住宅：

• 興建目標：12 萬戶
• 資金來源：住宅基金、特別預算
• 管理方式：政府直營或委託民間管理
• 特色：品質控制較佳，可規劃完整社區機能

軌道二：包租代管
政府與民間房東合作，媒合弱勢承租：

• 目標戶數：8 萬戶
• 運作模式：
  • 包租：政府承租民間房屋，再轉租給弱勢
  • 代管：協助房東出租，提供管理服務
• 優勢：盤活閒置房屋，快速增加社宅供給量

執行成果統計

政策統計口徑

• 政府在 2023 年 12 月預估，2024 年底直接興建 12 萬戶、包租代管有效契約 9 萬 3,980 戶，合計 21 萬 3,980 戶，達成率 107%⁴
• 「達成」是政策統計口徑，直接興建部分包含興建中與已決標待開工的社宅。以內政部統計為例，截至 2026 年 8 月底，直接興建的達成數中已完工 47,111 戶、興建中 65,202 戶、已決標待開工 15,380 戶⁵，已完工指新建社宅取得使用執照

社會住宅設計理念

台灣社宅的設計哲學從「社會混居」出發，刻意避免重複香港公屋或美國社宅的貧窮集中問題，讓不同背景的住戶共同生活。

社會混居原則

現行《住宅法》第 4 條規定，社會住宅至少 40% 出租給經濟或社會弱勢者，至少 20% 出租給新婚兩年內或育有未成年子女的婚育家庭²。弱勢者的範圍廣泛，涵蓋低收入戶、特殊境遇家庭、育有兩名以上未成年子女家庭、高齡者、家暴受害者、身心障礙者、原住民、災民等群體。

弱勢族群範圍
根據《住宅法》定義包括：

• 低收入戶及中低收入戶
• 特殊境遇家庭
• 育有未成年子女二人以上家庭
• 於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家、未滿二十五歲者
• 六十五歲以上之老人
• 受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女
• 身心障礙者
• 感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者
• 原住民
• 災民
• 遊民
• 因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人
• 其他經主管機關認定者

社區設施規劃

必要設施

• 無障礙環境：無障礙坡道、電梯、房型設計
• 幼兒園：優先設置非營利幼兒園
• 長照據點：日照中心、關懷據點
• 社區活動空間：集會所、閱讀室
• 商業設施：超商、洗衣店等便民服務

創新設計

近年社宅在創新設施上持續嘗試。青創空間提供青年創業工作室，共享廚房則促進居民交流互動。屋頂農園結合城市農業與環境教育，資源回收中心推動循環經濟理念，部分新建案更導入 IoT 設備打造智慧社區管理平台。

租金負擔原則

社宅租金不得高於市場行情，再依承租者的所得與身分分級收費。內政部的分級原則是租金基本結構為市場租金 3 至 8 折，雙北部分地區因行情較高再調降折數。地方政府可以採所得別或身分別收費，但不得高於中央訂定的標準⁶。

重要社會住宅案例

台灣社宅案例展示了從設計理念到社區營造的不同嘗試，不少新建案把幼兒園、長照據點、青年創業空間等公共設施整合進社宅，形成複合型的社區生活圈。這種「社宅即社區」的規劃思維，也逐漸影響後續新案的設計方向。

台北市健康公宅

台北市健康公宅位於松山區健康路，共 507 戶，低樓層設置老人服務中心、老人日間照護中心與托嬰中心⁷。

包租代管政策

包租代管是台灣社宅政策的第二軌，透過政府介入民間租屋市場，快速增加社宅供給量，同時盤活閒置房屋資源。行政院在 2023 年 8 月預估，當年底包租代管的實際有效契約約 6.8 萬戶⁸。

運作模式

包租模式
政府透過專業廠商承租民間房屋，再轉租給弱勢家庭：

• 租期：業者與房東簽 3 年包租約，再以二房東身分與房客簽至少 1 年的轉租約
• 租金：包租簽約租金不得超過市場租金 8 折，轉租給房客的租金不得高於包租租金，房客可再依身分申請租金補助⁹

代管模式

政府媒合房東與房客，專業廠商負責篩選房客、收租與修繕聯繫，房東與房客的簽約租金不得超過市場租金 9 折⁹。政府提供修繕費用補助（每戶每年最高 1 萬元、最長 3 年）、房屋稅地價稅減徵、代為投保居家安全險，並提供糾紛調處與法律諮詢，以降低房東出租風險。

執行機制與成果

主要挑戰包括：部分房東因擔心房客素質而不願參與、房源集中在都會區、極弱勢家庭對現行租金仍有負擔，以及不同廠商服務品質差異較大等問題。

政策效果與社會影響

量化效果分析

社宅政策的量化效果，目前缺少可查證的官方整體評估。可以確定的是，直接興建與包租代管增加了可負擔出租住宅的供給，也讓更多民間出租房屋進入有契約的管道。

社會影響評估

居住正義實現

新建社宅的空間品質普遍優於一般租屋，社區設施規劃完整，租金水準相對市場更可負擔，也提供較長期的居住保障。對長期在租屋市場弱勢地位的族群，這是具體可感的改善。

社會融合與都市發展

混居設計讓弱勢與一般家庭共同生活，避免貧窮區域集中化。部分社宅案例也帶動了周邊商圈發展，成為老舊社區的都市再生觸媒，改善了整體社區環境品質。

國際經驗比較

新加坡組屋制度

新加坡以政府主導、大規模興建組屋聞名，約 76% 的新加坡居民（公民與永久居民）住在組屋¹⁰。種族配額制度促進族群融合，與年金制度結合則鼓勵購屋置產。台灣可借鑑其長期穩定的政策執行力與完整的社區規劃理念，但台灣更強調租賃而非購置，整體方向有所不同。

荷蘭社會住宅

荷蘭的住宅協會持有約 230 萬戶住宅，約佔全國住宅 28%（2024 年初，荷蘭統計局）¹¹，由非營利的住宅協會興建管理，並以所得分級制度確保公平分配。荷蘭對建築設計品質與永續環境的重視，提供了台灣在品質導向上的參考。

香港公營房屋

香港約 45% 人口居住於公營房屋，分為出租公屋與居屋兩種類型。台灣有意識地與香港模式作出區分：更強調社會混居、避免大規模集中開發，同時注重社區設施的完整配套，以防止「貧窮集中化」。

未來挑戰與發展

主要挑戰

社會住宅政策面臨四個主要結構性挑戰。土地取得是第一道關卡：都市土地稀少且昂貴，地主配合意願低，都市計畫變更程序複雜，加上民眾對「社宅蓋在旁邊」的鄰避心理，讓選址困難重重。財政面，興建成本攀升、長期營運費用與住宅基金壓力，也對政府預算形成排擠。

部分民眾對社宅仍存有「貧民窟」刻板印象，擔憂影響周邊房價，社區融合需要時間與持續溝通。管理層面，不同需求住戶共居、社區設施維護成本、住戶流動率偏高等問題，對管理團隊的專業能力提出高度要求。

未來發展方向

業界提出的政策建議涵蓋幾個方向：修正《住宅法》、強化法源依據、推動社宅專法，是制度面的優先工作。融資創新方面，引入民間資金、發展社會住宅 REITs 與土地信託制度，有助於擴大資源來源。智慧化管理（IoT 系統、社區 App 整合）與綠建築認證的推廣，則是品質提升的路徑。區域平衡發展也值得關注：目前社宅高度集中在六都，非都市地區的居住需求尚待更多政策關注。

結語：邁向居住正義

社會住宅體現了社會價值的實踐，而非單純的房屋政策。台灣從 2016 年開始推動 8 年 20 萬戶計畫，不僅在量的方面接近達標，更在質的方面建立了「台灣模式」：

台灣社宅的特色在於幾個核心選擇：以混居設計避免貧窮集中、直接興建與包租代管雙軌互補、重視設計美學與社區機能，並結合台灣氣候與文化特色落地。這套「台灣模式」雖仍在修正中，但已形成一種可識別的政策路徑。

未來的願景
讓每一個在台灣生活的人，不論經濟能力如何，都能享有合宜、穩定、有尊嚴的居住環境。達到這個目標，台灣才能建構一個更公平、更包容的社會。

居住正義的實現需要全社會的共同努力。政府提供政策框架與資源，專業者貢獻技術與創意，民眾給予理解與支持，才能讓社會住宅真正發揮作用，推動台灣社會向前邁進。

延伸閱讀：

• 國宅與居住正義 — 2016 社宅之前那條被廢掉的「政府蓋來賣」路線：從 1975 國宅條例到 2015 廢止，國宅怎麼變成資產扶梯，以及 2026 桃園可負擔住宅把「賣」找回來的當代之爭（本文的姊妹篇）
• 鐵皮屋 — 全台 71.6 萬件違章建築的治理困境，鐵皮頂加與違建問題是居住正義議題的底層結構之一
• 台灣環境正義與鄰避爭議 — 居住問題的土地使用延伸：不平等的環境風險分配與鄰避設施的社區衝突

參考資料

1. 內政部國土管理署，《社會住宅推動成果報告》，2024年12月
2. 國家住宅及都市更新中心，《社會住宅興辦計畫執行成果》，2024年
3. 行政院，《社會住宅興辦計畫》，2017年3月核定版
4. 住宅法（2017年修正版），全國法規資料庫
5. 財團法人都市更新研究發展基金會，《都市更新推動成果統計》，2024年
6. 維基百科，《台灣社會住宅》條目，2024年3月版本
7. 都更全都通，《直接興建及包租代管數量創新高》報導，2024年
8. 台北市都市發展局，《社會住宅政策白皮書》，2023年
9. 新北市城鄉發展局，《新北市社會住宅發展計畫》，2024年
10. 桃園市住宅發展處，《桃園市社會住宅推動成果》，2024年
11. 崔媽媽基金會，《租屋市場現況調查報告》，2024年
12. 社會住宅推動聯盟，《社會住宅政策建議書》，2023年

1. 內政部不動產資訊平台：113 年第 4 季房價負擔能力發布內容 — 全國房價所得比 10.76 倍，臺北市 16.43、新北市 14.08、桃園市 9.22 倍↩
2. 全國法規資料庫：住宅法第 4 條 — 現行條文：至少 40% 出租予經濟或社會弱勢者、至少 20% 出租予婚育家庭，以及十三款弱勢身分↩²
3. 行政院，〈社會住宅興辦計畫〉，2017 年 3 月核定版 — 8 年 20 萬戶政策的核定文件↩
4. 都更全都通（2023-12-21）：直接興建及包租代管數量創新高 — 「2024年底不僅會達標，而且直接興建社會住宅數12萬戶、包租代管有效契約數9萬3,980戶，共計21萬3,980戶，達成率為107%」↩
5. 內政部不動產資訊平台：社會住宅推動成果 — 即時統計表，直接興建分已完工、興建中、已決標待開工三欄，數字為截至 2026 年 8 月 31 日的達成數↩
6. 工商時報（2024-03-26）：內政部社宅租金分級 — 「社會住宅租金基本結構為3至8折」，地方政府可採所得別或身分別收費↩
7. 臺北市社會住宅招租網：健康社會住宅 — 臺北市松山區健康路 285 至 323 號，合計共 507 戶↩
8. 行政院（2023-08-02）：社會住宅政策成果 — 「包租代管預計今年底實際有效契約戶約6萬8千戶」↩
9. 內政部國土管理署：社會住宅包租代管第 4 期計畫 — 包租簽約租金不得超過市場租金 8 折、代管不得超過 9 折；3 年包租約、至少 1 年轉租約；修繕費每戶每年最高 1 萬元、最長 3 年↩²
10. 新加坡建屋發展局：HDB Key Statistics 2024/2025 — Percentage of Singapore resident population living in HDB flats: 76.0↩
11. 荷蘭統計局 CBS（2024-12） — 「Woningcorporaties bezitten 2,3 miljoen woningen (28 procent)」，2024 年 1 月 1 日↩