Rumah Negara dan Keadilan Tempat Tinggal: Rumah Murah yang Dibangun Pemerintah, Akhirnya Membangun Tangga Eskalator Aset Siapa

Di Jalan Fuxing Selatan Bagian Kedua, Daerah Daan, Taipei, ada kompleks yang disebut "Rumah Negara Chenggong". Pada 1985, saat baru selesai dibangun, tidak ada yang mau membelinya. ¹

Harga yang ditawarkan pemerintah adalah 67.000 hingga 71.000 yuan per ping, yang pada saat itu tidak dianggap murah, ditambah tidak laku, akhirnya diturunkan ke 67.000 yuan per ping ditambah pinjaman tanpa bunga empat tahun baru terjual habis. Mantan ketua lingkungan tua Shih Chung-sheng kemudian mengingat, dia dan istrinya menguras seluruh tabungan seumur hidup, mengumpulkan 400.000 yuan uang muka, baru bisa membeli salah satu unitnya. ¹

Empat puluh tahun kemudian, pada alamat yang sama, harga rata-rata transaksi selama setahun terakhir di platform agen properti adalah sekitar 870.000 yuan per ping, yang tertinggi mendekati 980.000 yuan. ² Dari 67.000 ke 870.000, kira-kira dua belas hingga empat belas kali lipat. Uang muka yang dulu menguras tabungan, hari ini bahkan tidak cukup membeli satu pun ping.

Ringkasan 30 Detik: Rumah Negara (國民住宅) adalah rumah murah yang dilegislasikan Taiwan pada 1975, dibangun dan dijual pemerintah kepada rakyat, tujuannya aslinya membantu orang yang tidak mampu beli untuk "membeli rumah pertama". Masalahnya, dari awal hingga akhir tidak ada "gerbang pemulihan peningkatan nilai" yang dipasang, bahkan pada 2002 mekanisme anti-spekulasi yang sedikit ada justru dibongkar, sehingga Rumah Negara bisa dijual ke siapa saja. Akibatnya, rumah yang dibangun dengan subsidi publik, akhirnya menjadi aset pribadi pembeli awal, beberapa Rumah Negara di kawasan prima Taipei kini per ping mendekati bahkan menembus satu juta. Tahun 2015 pemerintah mencabut Undang-Undang Rumah Negara, beralih ke jalur "hanya sewa tidak jual" yaitu Rumah Sosial (社宅); pada Mei 2026 Taoyuan justru melewati bacaan ketiga "Rumah Terjangkau" (可負擔住宅), menemukan kembali jalan "pemerintah bangun untuk dijual", dan sengaja memasang kembali gerbang yang dulu tidak dipasang: penjualan kembali tidak boleh melebihi harga beli asli. Kementerian Dalam Negeri tidak setuju, berpendapat kembali ke "hanya sewa tidak jual". "Membantu kamu bisa beli" atau "membantu kamu bisa sewa", dua jalur keadilan tempat tinggal ini, Taiwan perdebatan sudah lima puluh tahun belum selesai.

Artikel ini akan membahas lima puluh tahun yang terjepit di antara dua harga alamat tersebut. Suatu niat baik pemerintah mengeluarkan uang membangun rumah murah membantu orang "membeli rumah pertama", bagaimana bisa berkembang hingga hari ini, menjadikan generasi berikutnya yang berdiri di puncak tangga, tidak mampu beli, juga tidak bisa sewa dengan aman?

Generasi Rumah Negara yang Dibangun Pemerintah untuk Dijual

Cara paling awal Taiwan menangani masalah «rakyat tidak mampu beli rumah», adalah dengan meminjamkan uang agar mereka membangunnya sendiri. Di bawah 《Undang-Undang Pinjaman Pembangunan Rumah Negara》 yang ditetapkan tahun 1957, peran pemerintah lebih mirip bank, membantu mendanai agar rakyat membangun rumah sendiri. Yang benar-benar membuat pemerintah turun langsung membangun, adalah 《Undang-Undang Rumah Negara》 yang diumumkan pada 12 Juli 1975. Di hari yang sama, undang-undang pinjaman lama dicabut.³

Undang-undang 1975 ini, di dalamnya adalah janji keadilan perumahan. Pasal 3 aslinya menulis dengan jelas: Rumah Negara adalah «digunakan untuk dijual atau disewakan kepada keluarga berpenghasilan rendah serta keluarga personel militer, aparatur sipil, dan guru».⁴ Dengan kata lain, batch rumah ini ditujukan untuk dijual kepada orang berpenghasilan rendah dan militer/aparatur/guru, bukan dibangun untuk siapa pun di pasar yang punya uang.

Lebih krusial lagi adalah Pasal 12-nya. Penjualan kembali Rumah Negara, harus mendapat persetujuan otoritas yang berwenang, dan penerima hak juga harus memiliki kualifikasi pembelian Rumah Negara.⁴ Pasal ini, adalah pusat seluruh cerita. Ia setara dengan memasang pagar di sekeliling Rumah Negara: hari ini pemerintah menggunakan subsidi untuk menjual rumah murah kepada orang yang memenuhi syarat, orang ini nanti jika ingin menjual, hanya bisa menjual kepada orang berikutnya yang memenuhi syarat. Rumah bisa berganti tangan, tapi selamanya beredar di dalam lingkaran «orang yang butuh bantuan». Kemurahan tidak akan bocor keluar, subsidi tidak akan dicairkan sekaligus oleh siapa pun.

📝 Catatan Kurator
Pagar ini, adalah desain Rumah Negara yang paling diremehkan, dan paling awal dilupakan. Nanti semua orang menyalahkan Rumah Negara «menguntungkan orang beli awal», yang disalahkan sebenarnya bukan versi 1975, karena saat itu Rumah Negara punya sistem tertutup, subsidi tidak kabur. Yang benar-benar membuat subsidi bocor habis, adalah beberapa dekade kemudian ada orang yang dengan tangan sendiri merobohkan pagar ini. Sebuah artikel tentang Rumah Negara jika hanya melihat «nilai rumah naik, beli sudah untung», akan melewati momen terpenting: sistem tertutup itu kapan, dibongkar oleh siapa, dan kenapa.

1982, undang-undang mengalami revisi besar, diperluas dari puluhan pasal awal menjadi 45 pasal. Revisi ini menambah kunci anti-spekulasi jangka pendek: pembeli Rumah Negara wajib «menduduki 2 tahun» baru boleh menjual.⁵ Tapi perhatikan, saat itu pagar inti masih ada, penerima hak tetap harus memiliki kualifikasi Rumah Negara. Menduduki dua tahun hanya mencegah beli lalu langsung dijual kembali, batas lingkaran tidak tergeser.

Jika mau bilang 1982 benar-benar mengubah sifatnya, adalah karena ia mengalihkan pintu ke kelompok lain. Demi promosi penjualan, Rumah Negara mulai dibuka untuk personel militer, aparatur sipil, dan guru, sehingga muncul pergeseran mengironikan: «keluarga berpenghasilan rendah» yang tertulis pasal sebagai prioritas perlindungan, dalam praktik penetapan justru didorong ke belakang, sementara militer/aparatur/guru yang punya penghasilan lebih stabil, lebih mampu bayar uang muka, justru jadi kekuatan utama. Pintu masuk rumah murah, diam-diam bergeser dari orang paling butuh, ke orang yang masih cukup mampu.

Tekstur perumahan padat Taipei. Rumah Negara generasi itu, kebanyakan tertanam di dalam pola jalan seperti ini, kemudian mengikuti lokasi bersama naik daun. Foto: 迷惘的人生, CC BY-SA 2.0 via Wikimedia Commons.

Lalu kenapa dulu semua orang berebut-rebut ingin mengundi dapat satu unit Rumah Negara? Karena harga penetapan Rumah Negara, memang ditekan di bawah harga pasar. Bisa mengundi dapat satu unit, hampir sama dengan menang lotre: saat menerima kunci, tangan sudah memegang selisih harga sekitar tiga puluh persen lebih murah dari pasar, menjual kembali langsung jadi uang tunai.⁶ Suasana «mengundi seperti menang lotre» ini, sendiri tidak salah, itulah wujud keadilan perumahan seharusnya: biar orang tidak mampu beli, berkat keberuntungan dan kualifikasi, juga bisa naik kendaraan.

Salahnya adalah, kendaraan ini nanti lupa menutup pintu.

Tahun 2002, Dinding Itu Dirobohkan

Banyak orang mengira Rumah Negara menjadi sasaran spekulasi, ditentukan sejak momen tahun 1982 ketika dibuka bagi militer, pegawai negeri, dan guru untuk membeli. Tahun yang benar-benar merobohkan gerbang itu, sebenarnya adalah tahun yang jarang dibahas: 2002.

Pada 11 Desember tahun itu, Yuan Legislatif mengubah Pasal 19 《Undang-Undang Perumahan Nasional》. Perubahan itu mencakup dua hal, masing-masing dilihat sendiri terlihat kecil, tetapi digabungkan mereka membalikkan nasib Rumah Negara sepenuhnya. Pertama, batas waktu tinggal dikurangi dari 2 tahun menjadi 1 tahun. Kedua, dan ini adalah tebasan fatal, dibatalkannya batasan «penerima hak wajib memiliki kualifikasi Rumah Negara».⁷

Dinding yang sejak 1975 mengelilingi Rumah Negara, pada saat itu diteroboskan.

Mulai saat itu, satu unit Rumah Negara setelah dihuni penuh satu tahun, bisa dijual kepada siapa saja. Tidak harus keluarga berpenghasilan rendah, tidak harus militer/pegawai negeri/guru, tidak harus memenuhi kualifikasi apa pun. Sebuah rumah yang semula hanya beredar di antara «orang yang butuh bantuan», secara resmi dimasukkan ke pasar bebas, dan sejak itu tidak berbeda dengan apartemen swasta di sebelahnya yang dibeli harga penuh.

Di sini perlu menegaskan satu detail yang sering disalahartikan, karena itu justru adalah kunci memahami gerbang ini. Dalam Undang-Undang Rumah Negara memang ada sebuah rumus penilaian «harga beli asli dikurangi penyusutan» (Pasal 21), kedengarannya mirip «kunci anti-spekulasi yang hanya bisa dijual ulang dengan harga biaya». Tetapi bukan demikian. Rumus itu adalah algoritma berapa uang kompensasi yang harus dibayarkan pemerintah saat memaksa mengambil kembali rumah dari pelanggar, dan itu hal yang sama sekali berbeda dengan berapa harga rumah Anda bisa dijual di pasar.⁵ Jadi penjelasan yang tepat adalah: perlindungan anti-spekulasi Rumah Negara, dari dulu hanya ada satu lingkaran tertutup yaitu «batasan kualifikasi pembeli», dan lingkaran itu dirobohkan pada 2002, bukan «mekanisme pembelian kembali harga asli yang dilonggarkan». Perbedaan ini penting, karena menentukan apakah kritik Anda tepat sasaran atau tidak.

Setelah lingkaran tertutup itu dipecahkan, sisanya diserahkan pada waktu dan lokasi.

Tanah Rumah Negara Chenggong itu, kemudian MRT lewat, pusat komersial berkembang, harga rumah seluruh Daerah Daan ikut melonjak. Rumah Negara itu sendiri tidak berubah, masih rumah angkatan 1985, tetapi nilai tanah lokasi prima Ibukota Taipei di bawah kakinya, dalam tiga puluh tahun melonjak lebih dari sepuluh kali lipat. Orang yang saat itu tidak bisa mengumpulkan uang muka 400 ribu tidak bisa masuk, yang bisa masuk, rumah di tangan mereka tumbuh menjadi kekayaan tak terduga. Rumah yang dibangun dengan subsidi publik, pada akhirnya seluruh peningkatan nilainya milik pribadi. Padahal peningkatan nilai itu, semula berpeluang tetap di tangan publik, selama dinding itu masih berdiri.

📝 Catatan Kurator
Secara adil, Rumah Negara melonjak drastis, penyebab utamanya adalah lokasi, bukan identitas Rumah Negara itu sendiri. Rumah manapun di area prima Taipei dalam tiga puluh tahun pasti naik. Rumah Negara di luar inti metropolitan, banyak yang hanyalah rumah bekas biasa, bahkan yang tidak laku terjual (sepi). Jadi pertanyaan sebenarnya yang ingin ditanyakan artikel ini, bukan «Rumah Negara berhak naik apa», rumah tentu saja naik. Yang ingin ditanyakan adalah: pemerintah menggunakan uang publik membangun rumah, mensubsidiasi selisih harga, mengapa tidak sekalian memasang sebuah gerbang, agar peningkatan nilai yang dibesarkan oleh investasi publik, setidaknya sebagian kembali ke tangan publik? Pertanyaan ini, Hong Kong punya jawaban, Inggris punya pelajaran, sedangkan Taiwan, selang lima puluh tahun penuh tetap kosong.

Tiga Proyek Perumahan Negara Utama, dari Rumah Murah Menjadi Hunian Mewah

Untuk melihat seberapa besar biaya gerbang tak terpasang ini, harus masuk ke beberapa alamat di Taipei. Mari bahas dulu satu hal yang mudah disalahartikan: beberapa proyek perumahan negara (國宅) bernilai fantastis di kawasan utama Taipei, bukan kisah dramatis tentang 「rumah penampungan rumah tangga berpenghasilan menengah-ke-bawah」 yang semalam jadi hunian mewah. Asal-usulnya adalah pembangunan ulang kampung militer (眷村) ditambah penjualan kepada masyarakat umum.

Ambil contoh Perumahan Negara Da'an (大安國宅), dari 1.296 unit, 628 unit (sekitar 48%) dialokasikan ke militer, 186 unit (sekitar 14%) untuk kepolisian, dan 479 unit tersisa (sekitar 37%) dijual ke masyarakat umum.² Perumahan Negara Chenggong (成功國宅) dulunya adalah 「Kampung Baru Chenggong (成功新村)」, pada 1980 ditandatangani kontrak pembangunan ulang oleh Panglima Angkatan Darat saat itu Hau Pei-tsun (郝柏村) dan Wali Kota Taipei Lee Teng-hui (李登輝), keluarga militer aslinya sekitar 515 unit (sekitar 20%), sisanya 80% dijual secara terbuka ke publik.⁸ Jadi penyebutan yang lebih tepat adalah: ini adalah 「rumah umum yang dijual dengan subsidi pemerintah」, subsidi mengalir ke keluarga militer asli dan pembeli umum, bukan rumah penampungan berpenghasilan rendah yang berubah nasib. Tetapi garis yang disebutkan sebelumnya, setelah 1982 dibukakan untuk promosi ke pegawai militer/sipil/guru (軍公教), rumah tangga benar-benar berpenghasilan rendah justru tergeser, garis ini tetap benar. Manfaat rumah murah, dari awal tidak tepat sasaran ke orang yang paling membutuhkan.

Perumahan Negara Chenggong, saat macet 1985 seharga 6,7 wan per ping, hari ini rata-rata platform agen properti setahun terakhir sekitar 87 wan, satu-satunya di antara tiga proyek perumahan negara utama Taipei yang belum tembus 1 juta.² Tetangganya Perumahan Negara Da'an, rata-rata platform agen properti setahun terakhir sekitar 96 wan per ping, sudah ada unit yang tembus 1 juta, pada November 2025 ada transaksi mencapai 105 wan per ping.²

Yang paling ekstrem adalah Perumahan Negara Chengyi (正義國宅). Dulunya menampung sekitar 175 rumah tangga keluarga militer, berlokasi di Zhongxiao East Road Segmen 3, berdekatan SOGO, salah satu kawasan komersial paling utama Taipei. Setelah 26 tahun penatuan pembangunan ulang (都更), ia berubah jadi hunian mewah 「Bintang Taipei (台北之星)」, harga transaksi November 2024 adalah 204 hingga 240 wan per ping.² Sebuah tapak perumahan umum yang bermula dari penempatan keluarga militer, akhirnya tumbuh jadi hunian mewah tertinggi Taipei.

Ada juga Perumahan Negara Xinlong (新隆國宅), di samping Cagar Peringatan Chiang Kai-shek (中正紀念堂), 1986 awalnya 4,7 wan per ping, sampai 2022 di platform agen properti sekitar 105,8 wan per ping,⁹ kasarnya 22 kali lipat.

📊 Nilai Perumahan Negara: Dari Harga Jual ke Hari Ini

Perumahan Negara	Awal (Tahun/Harga Asli)	Hari Ini (Platform Agen Properti)
Perumahan Negara Chenggong	1985 / 6,7 wan per ping	Rata-rata setahun terakhir ~87 wan
Perumahan Negara Da'an	—	Rata-rata setahun terakhir ~96 wan, ada unit tembus 1 juta
Perumahan Negara Xinlong	1986 / 4,7 wan per ping	2022 ~105,8 wan
Perumahan Negara Chengyi	Menampung 175 RT keluarga militer	Pasca-pembangunan ulang 204–240 wan (2024/11)

(Semua harga rujukan dari info transaksi platform agen properti, bukan statistik resmi)

Angka-angka ini terhampar, ucapan pengacara Lin Chih-chun (林智群) tahun 2025 saat mengkritik usulan 「negara mengeluarkan uang untuk pembangunan ulang Perumahan Negara Chenggong」, terdengar semakin menusuk. Ia berkata, ini sama dengan mengubah 「rumah harga pasar 30 juta yuan, jadi 60 hingga 70 juta yuan」, yaitu 「merampas miskin memberi kaya, negara mengeluarkan uang membantu orang kaya membangun ulang rumah」.¹⁰ Akademisi menilai lebih dingin: peneliti Sosiologi Gang Kecil (巷仔口社會學) menyingkap, perumahan negara pemerintah dulu 「semua berbasis penjualan」, kebijakan perumahan sepanjang jalan menargetkan kenaikan tingkat kepemilikan, akhirnya perumahan Taiwan, 「memang adalah alat akumulasi kekayaan」.¹¹

Inilah gerbang tak terpasang itu, tagihan setelah lima puluh tahun. Rumah murah yang dibangun pemerintah, tidak berubah jadi tangga berjalan yang terus menangkap orang berikutnya yang tak mampu beli, malah jadi lift yang hanya menangkap batch pertama yang naik, dan setelah mereka naik, tangga ditarik kembali.

Gerbang Itu, Hong Kong Bernama Premi Tanah, Inggris Bernama Pelajaran

Pertanyaan sampai di sini, akan muncul pertanyaan balik yang sangat alami: apakah mungkin pemerintah membangun rumah murah dijual ke rakyat, tapi melarang rakyat menjualnya untuk untung?

Mungkin. Tetangga Hong Kong, justru memasang gerbang yang Taiwan tak pernah pasang sampai sekarang.

Pemerintah Hong Kong meluncurkan "Home Ownership Scheme (HOS)" / skema Home Ownership Scheme, logikanya mirip perumahan nasional: menjual rumah dengan harga 60–70% dari harga pasar ke rumah tangga berpenghasilan menengah-bawah. Tapi ada satu mekanisme tambahan, bernama "premi tanah" (補地價). Jika pemilik rumah nanti ingin menjual unit HOS-nya di pasar terbuka, dia harus terlebih dahulu membayar premi tanah ke pemerintah sesuai proporsi diskon saat pembelian awal, artinya mengembalikan ke kas negara bagian keuntungan yang pernah dilepaskan pemerintah tahun itu, ditambah sebagian dari nilai tambah.¹² Nilai tambah tidak sepenuhnya milik pribadi, sebagian harus dikembalikan ke publik. Perumahan nasional Taiwan, sejak dulu tidak pernah punya gerbang premi tanah ini. Beli murah, tinggal cukup masa batas, boleh jual harga pasar penuh — selisih harga dan nilai tambah di tengah, bersih-bersih masuk kantong sendiri.

Home Ownership Scheme (HOS) Hong Kong, Hoi Fu Court. Pemerintah Hong Kong menjual HOS dengan diskon 30–40% ke rumah tangga berpenghasilan menengah-bawah, tapi memasang gerbang yang tidak ada di perumahan nasional Taiwan: premi tanah. Foto: Thomasman, CC BY-SA 3.0 via Wikimedia Commons.

Jika Hong Kong adalah PR yang harus ditiru Taiwan tapi tidak ditiru, maka Inggris adalah cermin yang lebih kejam.

1980, pemerintah Thatcher meluncurkan "Right to Buy" / Hak Membeli, mengizinkan penyewa rumah umum (council housing) membeli unit yang mereka tempati dengan diskon sangat besar. Kebijakan itu sangat populer, total terjual sekitar 1,9 juta unit rumah umum. Bayarannya apa? Porsi perumahan sosial Inggris, dari 31% tahun 1980, terbelah dua jadi 16% tahun 2023.¹³ Aset publik sekali dijual ke pribadi, tidak pernah kembali. Lembaga riset Common Wealth menghitung, hanya "diskon" yang dilepaskan saat itu saja nilainya sudah mencapai 194 miliar pound sterling, setara sekitar 8.000 triliun rupiah. Kalimat aslinya:

✦ "The equity given away through the discount is worth £194 billion…" (Hanya nilai ekuitas yang dilepaskan lewat diskon saja sudah mencapai 194 miliar pound sterling.) — Lembaga riset Common Wealth

_Perumahan konseil (council housing) London. "Hak Membeli" Thatcher 1980 menjual perumahan jenis ini dengan diskon ke penyewa, empat puluh tahun kemudian porsi perumahan sosial Inggris terbelah dua tinggal 16%. Foto: Reading Tom, CC BY 2.0 via Wikimedia Commons._

Lanjutan yang lebih mengejek: 41% dari rumah umum yang dijual dulu, kini jadi rumah sewa swasta dengan sewa lebih mahal.¹³ Pemerintah jual rumah diskon ke penyewa, penyewa (atau pembeli kedua) lalu menyewakan lagi ke orang lain dengan sewa lebih tinggi — subsidi publik berputar sebentar, justru mengangkat harga pasar sewa. "Lift tangga yang ditarik naik" versi perumahan nasional Taiwan, di Inggris versi diperbesar sejuta kali.

Rumah HDB Singapore, sekitar 80% warga negara tinggal di HDB. Pemerintah bangun lalu "jual" dengan hak guna tanah 99 tahun, meski ada batas minimal hunian, tetap tak bisa menghentikan privatisasi nilai tambah HDB. Foto: Martinpasquier, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons.

Bahkan Singapore yang paling sering jadi teladan positif, juga tak bisa menghalau hal ini. Pemerintah Singapore bangun lalu "jual" rumah HDB ke rakyat, hak guna tanah 99 tahun, sekitar 80% warga tinggal di HDB, kelihatannya teladan "warga punya rumah". Tapi meski pasang batas minimal hunian, pasang biaya tambahan jual beli, tetap tak tekan privatisasi nilai tambah HDB. Sarjana Chua Beng Huat menegaskan, skema yang bermaksud meratakan ketidaksetaraan, justru memperdalam kesenjangan kekayaan antargenerasi: generasi awal beli HDB lalu untung nilai tambah akumulasi aset, generasi belakangan harus bayar lebih mahal baru bisa beli. Siklus beli-jual HDB, orang lokal punya ungkapan yang sangat menggambarkan, disebut "two bites of the cherry" / "menggigit ceri dua kali". ¹⁴

📝 Catatan Kurator
Melihat Hong Kong, Inggris, Singapore berdampingan, satu hal jelas: selama pemerintah pilih "bangun lalu jual", privatisasi nilai tambah adalah bayangan yang hampir tak bisa dihindari. Bedanya hanya: apakah kamu pasang gerbang, dan apakah gerbang itu cukup ketat. Hong Kong pasang premi tanah, setidaknya menahan sebagian; Singapore pasang ambang, tapi tetap bocor; Inggris langsung bagi-bagi gratis, akibatnya aset publik habis dibawa pulang. Perumahan nasional Taiwan, adalah ujung spektrum paling tak terlindungi — bahkan gerbang premi tanah Hong Kong pun tidak ada. Itulah kenapa lima puluh tahun kemudian Taiwan berdiri di persimpangan: mau belajar Hong Kong, pasang gerbangnya; atau mau ambil jalan lain, jangan dijual dari awal.

Sebuah Angka 85% yang Indah, dan Generasi Berikutnya yang Tidak Mampu Membeli

Pada akhir 1999, jalan Rumah Negara ini sendiri sudah tidak bisa dilanjutkan lagi.

Masalahnya tidak semudah tidak laku dijual. Rumah Negara dalam jangka panjang harganya terlalu tinggi, lokasinya terlalu jauh, begitu selesai dibangun satu batch langsung macet; di sisi lain, masyarakat mulai memprotes pemerintah 「menyalahgunakan sumber daya sosial」 membangun rumah-rumah yang tidak laku dijual ini. Dikepung dua kekuatan, pada akhir 1999 pemerintah menghentikan pembangunan Rumah Negara.³ Mesin yang mahal, jauh, dan tidak laku dijual ini, mati total.

Setelah mati total, Rumah Negara tergeletak di buku catatan selama lebih dari sepuluh tahun, hingga 2015 ditarik colokannya secara resmi. Yuan Administratif pada 14 Maret 2013 menyetujui usulan pencabutan, Yuan Legislatif pada Desember 2014 menyetujui, dan pada 7 Januari 2015, 《Undang-Undang Perumahan Nasional》 dicabut secara resmi.¹⁵ Alasan resmi yang diberikan sangat indah: tingkat kepemilikan rumah Taiwan sudah mencapai 85%, tugas 「membantu rakyat membeli rumah」 dianggap selesai, selanjutnya beralih ke jalur hanya sewa tidak jual yaitu perumahan sosial.¹⁵

Angka 85% ini, adalah bagian paling layak dihentikan sejenak untuk direnung dalam seluruh cerita ini.

✦ Tingkat kepemilikan rumah 84,4%, namun di dalam angka ini tersembunyi jumlah besar 「tinggal bersama orang tua」 yang dihitung masuk menyebabkan angka membesar, serta satu generasi penuh orang muda yang benar-benar tidak mampu membeli rumah sendiri.

Secara angka, tingkat kepemilikan rumah Taiwan memang mencapai 84,4%.¹⁶ Masalahnya angka ini mengandung jumlah besar kondisi 「tinggal bersama orang tua」: rumah milik orang tua, orang muda tinggal di dalamnya, juga dihitung sebagai 「memiliki rumah sendiri」. Mengarahkan lensa dari total indah ini, ke generasi yang benar-benar harus membeli rumah pertama sendiri, gambarannya sama sekali berbeda.

Rasio harga rumah terhadap pendapatan nasional, tahun 2014 sebesar 8,41 kali, menjelang 2024 menjadi 10,76 kali, naik sekitar 28% dalam sepuluh tahun.¹⁷ Standar Bank Dunia adalah, melebihi 5,1 kali sudah dikategorikan 「sangat tidak terjangkau」. Sedangkan Taipei pada kuartal ketiga 2024 mencapai puncak 16,60 kali, sebuah keluarga di Taipei harus tidak makan tidak minum lebih dari enam belas tahun baru bisa membeli sebuah rumah.¹⁷

Tekanan KPR juga memburuk secara bersamaan. Tingkat beban KPR nasional, 2014 sekitar 36%, 2024 naik ke sekitar 47%; Taipei kuartal terbaru sekitar 64%.¹⁷ Artinya, jika sebuah keluarga Taipei memaksakan diri membeli rumah, hampir dua pertiga pendapatan bulanan harus dialokasikan untuk cicilan KPR. Pasar sewa juga tidak menjadi tempat perlindungan: indeks sewa 2024 naik 2,45% year-on-year, mencatatkan rekor tinggi 28 tahun.¹⁸ Usia pembeli pertama kali, dalam sepuluh tahun naik penuh sekitar 5 tahun, dari 30–35 tahun bergeser ke 35–40 tahun.¹⁷

Laporan resmi Hua Visual News: Juli 2023, kelompok masyarakat beraksi di Ketagalan Boulevard menuntut 「Keadilan Tempat Tinggal」. Kecemasan generasi yang tidak mampu membeli, tidak stabil menyewa, persis adalah ekor panjang yang ditinggalkan oleh gerbang Rumah Negara yang tidak terpasang.

Melihat kedua gambar ini tumpang tindih, alasan resmi 85% itu muncul retakannya. Pada saat yang sama pemerintah berkata 「tingkat kepemilikan rumah 85%, tugas selesai」, Rumah Negara Chenggong per ping mendekati satu juta, orang muda membeli rumah pertama harus tidak makan tidak minum puluhan tahun. 85% adalah stok generasi sebelumnya, 10,76 kali adalah tiket masuk generasi berikutnya. Satu kebijakan menggunakan yang pertama untuk mengumumkan kemenangan, namun menyerahkan yang kedua kepada generasi berikutnya untuk dijunjung. Elevator Rumah Negara yang tangganya sudah ditarik, yang terjebak di akhirnya, persis adalah orang muda yang berdiri di pintu, tidak mampu beli juga tidak stabil sewa.

2016 Ganti Jalur: Pemerintah Tidak Lagi Menjual, Beralih ke Sewa

Setelah program perumahan nasional dicabut, keadilan perumahan Taiwan mengambil jalur yang sama sekali berbeda: pemerintah tidak lagi membangun rumah untuk dijual kepadamu, melainkan membangun rumah untuk disewakan kepadamu.

Dasar hukum jalur ini adalah Undang-Undang Perumahan yang ditetapkan 2011 dan berlaku akhir 2012. Pasal 3 ayat 2 mendefinisikan perumahan sosial dengan tegas: „Perumahan sosial: merujuk pada perumahan dan fasilitas pendukungnya yang dibangunkan oleh pemerintah atau didorong dibangunkan oleh swasta, khusus untuk tujuan penyewaan.“¹⁹ Keempat kata „khusus untuk penyewaan“ ini setara dengan memberikan stempel hukum tingkat pusat pada jalur „hanya sewa tidak jual“. Tindakan menjual, dikecualikan dari lingkup perumahan sosial.

Perumahan Sosial Minglun Kota Taipei. Pasca-2016, kekuatan utama keadilan perumahan Taiwan beralih ke jenis perumahan sosial „hanya sewa tidak jual“ ini: dimiliki pemerintah, disewakan, tidak lagi dijual bebas ke penghuni. Foto: Solomon203, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons.

Pemerintah baru 2016 menjadikan jalur ini sebagai kebijakan unggulan: 200.000 unit perumahan sosial dalam delapan tahun, dengan pembangunan langsung dan skema sewa kelola berjalan beriringan. Kisah selanjutnya (bagaimana 200.000 unit dibangun, bagaimana skema sewa kelola beroperasi, bagaimana desain campuran mencegah stigma perumahan sosial) menjadi topik artikel lain. Artikel ini hanya perlu mengingat satu hal: 2015 program perumahan nasional usai, 2016 perumahan sosial mengambil alih, nada utama keadilan perumahan Taiwan bergeser dari „membantumu mampu beli“ menjadi „membantumu mampu sewa“. (Bagaimana jalur hanya-sewa-tidak-jual ini berjalan dan hasilnya, lihat artikel saudara „Perumahan Sosial dan Keadilan Perumahan“.)

Setelah Lai Ching-te menjabat, ia menggelegar jalur ini lebih besar lagi: „Sejuta Rumah Tangga Penyewa“. Diuraikan, berarti tambahan 130.000 unit pembangunan langsung, kumulatif 250.000 unit, ditambah 250.000 unit sewa kelola, serta 500.000 unit subsidi sewa.²⁰

⚠️ Tiga Jenis „Perumahan Sosial“ Tidak Bisa Dijumlahkan

„Pembangunan langsung“, „sewa kelola“, „subsidi sewa“ adalah tiga hal berbeda, manfaatnya jauh berbeda, tidak bisa dijumlahkan dan diklaim sebagai „hasil perumahan sosial“. OURs Organisasi Reformasi Perkotaan, Liao Ting-hui, menegaskan dengan tegas: „Anggaran subsidi satu rumah tangga sewa kelola, rata-rata bisa mensubsidi dua rumah tangga subsidi sewa lebih.“²¹ Dana yang sama, digunakan pada alat berbeda, jumlah rumah tangga yang terlayani berbeda lebih dari lipat ganda. Menjumlahkan ketiganya untuk melaporkan satu total yang menarik, adalah retorika yang disukai kedua sisi pusat dan daerah.

Dan angka besar ini kemudian menyusut sendiri. Desember 2025, Badan Pertanahan Nasional menurunkan target pembangunan langsung yang semula 130.000 unit menjadi 40.000 unit.²² Resmi disebut penyesuaian pragmatis, organisasi sipil menyebutnya janji tidak ditepati. Per September 2025, resmi menyatakan perumahan sosial nasional ada 222.000 unit, tapi angka ini adalah gabungan „pembangunan langsung 121.000 (termasuk dalam pembangunan, sudah tender)“ ditambah „kontrak efektif sewa kelola 101.000“.²⁰ Unit baru yang benar-benar tender tahun ini, Pusat Perumahan dan Perkotaan 2025 mencatat 1.662 unit.²⁰

Di sini juga harus adil pada pemerintah. Beredar opini „Lai Ching-te tidak membangun satu unit perumahan pun“, ini adalah hiperbole politik, Pusat Perumahan dan Perkotaan 2025 memang mencatat 1.662 unit tender berjalan.²⁰ Tapi kemunduran signifikan dari janji awal, dan proyek baru terjebak di Kabinet yang belum menyetujui, juga fakta. Pusat dan daerah masing-masing punya retorikanya, artikel ini menyajikan keduanya berdampingan, tidak mendampingi siapa pun.

2026, Taoyuan Mengambil Kembali Penjualan, Juga Memasang Kembali Gerbangnya

Justru setelah "hanya sewa tidak jual" menjadi aliran utama selama sepuluh tahun, 2026, ada yang mengambil kembali jalan "pemerintah bangun untuk dijual" yang sudah dibatalkan. Yang mengambilnya adalah Taoyuan.

Tanggal 29 Mei 2026, Dewan Kota Taoyuan secara supra partai menyetujui bacaan ketiga Peraturan Otonomi Pengelolaan Penyelenggaraan Perumahan Terjangkau Kota Taoyuan, bulan Juni dikirimkan ke Yuan Administratif menunggu penetapan.²³ "Perumahan Terjangkau" ini, kerangkanya adalah versi reinkarnasi Perumahan Nasional: pemerintah membangun rumah, dijual kepada rakyat dengan harga sekitar lima hingga enam persen dari harga pasar (satu ping kisaran dua ratusan ribu), sasaran keluarga menikah beranak usia 25 hingga 44 tahun, terdaftar minimal satu tahun, nama tidak memiliki rumah milik sendiri. Perdana sekitar 107 unit, terletak di sekitar stasiun MRT Bandara A18, A20, target tiga hingga empat tahun membangun 3.000 unit.²³

Khusus Qingpu Taoyuan, zona penataan ulang baru di sekitar MRT Bandara A18, A20. Perdana Perumahan Terjangkau Taoyuan justru terletak di kawasan sekitar stasiun ini. Foto: Heeheemalu, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons.

Tetapi Taoyuan kali ini, melakukan satu hal yang Perumahan Nasional tidak lakukan selama lima puluh tahun. Ia memasang kembali gerbang itu.

Di dalam Peraturan Perumahan Terjangkau, tertulis jelas tiga kunci anti spekulasi: harga jual kembali tidak boleh melebihi harga beli asli, hanya bisa bertransaksi melalui platform pertemuan pemerintah, dilarang jual kembali secara pribadi.²³ Ini hampir persis dinding yang diruntuhkan 2002, dibangun kembali lima puluh tahun kemudian, dan dibangun lebih tinggi: dulu lingkungan tertutup Perumahan Nasional hanya membatasi "dijual ke siapa", Taoyuan kali ini bahkan "dijual berapa harga" dikunci mati. Anda beli murah, nanti juga hanya bisa sesuai harga asli, lewat platform pemerintah, dijual ke orang berikutnya yang memenuhi syarat. Nilai tambah, tetap di dalam lingkaran ini, tidak boleh diambil sekali gugur oleh siapapun.

📝 Catatan Kurator
Gerbang Taoyuan ini, setara melengkapi halaman PR yang terlewat lima puluh tahun lalu oleh Perumahan Nasional. Dulu celah terbesar Perumahan Nasional, yaitu "beli murah, jual harga penuh, keuntungan di tengah milik pribadi"; Taoyuan kali ini menuliskan "jual kembali tidak boleh melebihi harga beli asli" langsung ke dalam pasal hukum, setara berkata pada sejarah: dinding itu dulu tidak seharusnya diruntuhkan. Dari sudut ini, Perumahan Terjangkau adalah reinkarnasi Perumahan Nasional, lebih lagi adalah sekali permintaan maaf Perumahan Nasional: dengan satu pasal hukum, mengakui lift itu tidak seharusnya menarik tangga daruratnya.

Namun, jalan ini baru saja muncul, sudah bertabrakan dengan pusat.

Beli atau Sewa: Pertengkaran Jarak Jauh antara Pusat dan Daerah

Sikap Kementerian Dalam Negeri sangat jelas: menjual, itu sendiri sudah bermasalah. Deputi Menteri Tung Chien-hung langsung mempertanyakan arah ini, ia berkata: "Ketika perumahan terjangkau berupa rumah dijual, relatifnya masyarakat yang bisa terlayani justru lebih sedikit," dan "proses penjualan bebas akan menimbulkan beberapa sengketa hak milik serta masalah administrasi lanjutan."²⁴ Ia menegaskan kembali semangat rumah negara "hanya sewa, tidak jual" dalam Undang-Undang Perumahan. Dibicarakan secara lugas, maksud Kementerian Dalam Negeri adalah: begitu rumah dijual, itu berarti kehilangan sekali pakai dari stok publik; dengan pusing-pusing memikirkan cara mengurus "setelah dijual lalu bagaimana", tidak seperti jangan dijual dari awal, biarkan selamanya di tangan pemerintah dan disewakan terus.

Yang dibicarakan kedua belah pihak, sebenarnya adalah dua jenis keadilan penghunian yang berbeda.

Respons sisi Taoyuan, adalah ingin meroboskan bingkai pilihan dua ini. Kepala Badan Pengembangan Kota Taoyuan Chiang Nan-chih berkata: "Penggerakan keadilan penghunian tidak seharusnya terjebak dalam logika tunggal 'pilih 1 dari 2'."²⁵ Wali Kota Zhang Shan-zheng pada 4 Juni 2026 pergi sendiri ke Yuan Administratif, berjuang agar perumahan terjangkau Taoyuan dimasukkan ke dalam kebijakan pusat. Menurut laporan media, ia menggambarkan perumahan terjangkau dan rumah negara sebagai "dua sayap" kebijakan penghunian, saling melengkapi bukan bersaing: ada yang ingin beli, ada yang hanya bisa sewa, kedua kebutuhan itu masing-masing ditampung, tidak boleh dipaksa memilih dua-duanya.²⁶

Acara resmi Tianxia Magazine: Mengapa 130.000 rumah negara pembangunan langsung yang dijanjikan pemerintah Lai menyusut drastis, dari satu sisi melihat realita bergelut keadilan penghunian Taiwan.

Yuan Administratif kali ini tidak langsung menolak. Sikap Perdana Menteri Cho Jung-tai jelas melunak, tidak menolak kebijakan Taoyuan, hanya berharap "kebijakan pusat dan daerah bisa selaras".²⁷ Sebuah jalur kebijakan yang dibatalkan sebelas tahun lalu, dengan alasan resmi sudah tertulis "tingkat kepemilikan rumah 85% misi selesai", ternyata dari tangan satu pemerintah daerah, kembali mengetuk pintu pusat.

_Karl-Marx-Hof Wina, selesai dibangun 1933 hingga kini tetap dimiliki pemerintah kota, hanya disewa tidak dijual. Seratus tahun tidak dijual, stoknya tetap di tangan publik. Foto: C.Stadler/Bwag, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons._

Bentrokan pusat-daerah ini, intinya memperdebatkan sebuah pertanyaan yang seharusnya sudah dijawab lima puluh tahun lalu, namun terus dihindar: apakah pemerintah seharusnya membantu rakyat "bisa beli", atau membantu rakyat "bisa sewa"?

Lima puluh tahun kemudian, Taiwan baru belajar memasang gerbang itu

Kembali ke alamat Rumah Negara Chenggong itu.

1985, ketua ri tua Stone Zhong-sheng dan istrinya menguras tabungan untuk mengumpulkan 400.000 sebagai uang muka, membeli rumah seharga 67.000 per ping. Rumah Negara saat itu adalah sebuah janji keadilan tempat tinggal yang utuh: pemerintah membangun rumah murah, membantu orang yang tidak mampu membeli naik pangkat. Satu-satunya kelalaiannya, adalah lupa memasang gerbang di pintu keluar: tidak ada aturan yang mengatur, saat rumah ini naik nilai nanti, selisih harga yang dibesarkan oleh subsidi publik dan lokasi strategis itu, harus dibagikan bagaimana. Akibatnya empat puluh tahun kemudian, alamat yang sama sudah mendekati satu juta per ping, uang muka tahun itu sudah tidak cukup beli satu pun ping, tangga naik justru ditarik perlahan dari kaki orang-orang yang paling awal naik.

Hong Kong menyebut gerbang itu pembayaran nilai tanah, Inggris belajar tidak bisa tidak memasangnya dengan biaya 8 triliun hak ekuitas, Singapore memasang ambang batas tetap bocor. Taiwan berputar-putar lima puluh tahun penuh, 2002 malah dengan tangan sendiri merobohkan setengah dinding yang ada, hingga 2026, akhirnya ada satu pemerintah daerah, yang menuliskan kalimat "penjualan kembali tidak boleh melebihi harga beli asli" ke dalam sebuah peraturan bernama "Perumahan Terjangkau". Itu persis gerbang yang dulu tidak dipasang Rumah Negara, yang orang Hong Kong sebut pembayaran nilai tanah.

Jadi persoalan sebenarnya dari cerita ini, bukan pernah "apakah pemerintah mampu membangun rumah". Rumah Negara membuktikan pemerintah mampu, Taoyuan pun siap membangun lagi. Persoalan sebenarnya, adalah setelah "membantumu bisa beli", keuntungan naik nilai itu milik siapa: milik orang yang paling awal naik,还是 milik generasi berikutnya yang masih antri di pintu.

Orang-orang yang menekan tombol voting saat bacaan ketiga DPRD Taoyuan 그날 mungkin tidak sadar, mereka sekaligus menutup lubang dinding yang dirobohkan lima puluh tahun lalu, memasang bata terakhir. Apakah bata ini bisa disusun jadi tangga berjalan yang tidak lagi menarik tangga, atau justru terjebak lagi di gesekan pusat-daerah yang tak selaras, harga alamat Rumah Negara berikutnya, akan mencatat jawabannya untuk kita.

Baca Lebih Lanjut:

• Perumahan Sosial dan Keadilan Tempat Tinggal — Rute "hanya sewa tidak jual" pasca-2016: 200.000 unit dalam delapan tahun, pembangunan langsung dan pengelolaan sewa dua jalur, desain campuran bagaimana menghindari stigma perumahan sosial (artikel saudara lanjutan cerita pasca谢幕 Rumah Negara 2015)
• Krisis Kelahiran Rendah Taiwan — Tidak bisa beli rumah dan tidak bisa melahirkan adalah dua ujung retakan struktural yang sama, sudut pandang lain keadilan generasi
• Rumah Seng — Saat tidak bisa beli juga tidak bisa sewa aman, bagaimana orang Taiwan membangun tempat berlindung dengan cara paling sulit
• Keadilan Lingkungan dan Konflik NIMBY Taiwan — Perumahan sosial, fasilitas tidak diinginkan mau dibangun di sisi siapa, batas keadilan tempat tinggal dan keadilan ruang

Data Terbuka

Data terbuka pemerintah di bawah ini memungkinkan Anda memverifikasi, atau membantah, argumen artikel ini. Tautan mengarah ke data.gov.tw atau sistem kueri instansi pengelola; pembaca yang bekerja dengan AI juga dapat mengkueri kumpulan data yang sama melalui gerbang MCP data terbuka Taiwan Twinkle Hub.

• Layanan Kueri Harga Transaksi Properti Aktual Kementerian Dalam Negeri (Pencatatan Harga Transaksi Nasional)（Kementerian Dalam Negeri Biro Pertanahan, pembaruan batch setiap tiga bulan; kode set data Twinkle Hub lvr-trades）— artikel menggunakan satu alamat Rumah Negara Chenggong untuk membahas empat puluh tahun, di sini Anda dapat memeriksa harga transaksi kontemporer kompleks Rumah Negara apa pun, memverifikasi kemiringan "tangga berjalan aset" itu sendiri
• Penjualan (Sewa) Rumah Negara Warga Negara Taipei（Pemerintah Kota Taipei Biro Pengembangan Perkotaan, pembaruan tidak teratur）— catatan resmi alokasi penjualan dan penyewaan untuk "rumah murah yang dijual pemerintah" tiga Rumah Negara utama tersebut
• Data Statistik Pencocokan Sewa Kelola Rumah Sosial Pemerintah Kota Taipei（Pemerintah Kota Taipei Biro Pengembangan Perkotaan, pembaruan tahunan）— angka pelaksanaan rute baru "tahun 2016 berganti jalur: pemerintah tidak lagi menjual, beralih ke sewa"

Sumber Gambar

Artikel ini menggunakan 8 gambar berlisensi Creative Commons, semuanya di-cache di public/article-images/society/ untuk menghindari hotlink ke server sumber; serta menyematkan 2 segmen video dari saluran resmi (Hua Shi News, Majalah Tianxia).

• Horizon perumahan Taipei (perspektif Xiangshan) — Foto: Heeheemalu, 2026, CC BY-SA 4.0 (hero)
• Pemandangan jalan apartemen di Distrik Shilin, Taipei — Foto: 迷惘的人生, 2022, CC BY-SA 2.0
• Hoi Fu Court, To Kwa Wan, Hong Kong (Home Ownership Scheme) — Foto: Thomasman, 2008, CC BY-SA 3.0
• Perumahan publik Brookfield Estate, London — Foto: Reading Tom, CC BY 2.0
• Rumah HDB di Distrik Lavender, Singapura — Foto: Martinpasquier, 2014, CC BY-SA 4.0
• Perumahan Sosial Minglun, Taipei — Foto: Solomon203, 2023, CC BY-SA 4.0
• Horizon Kawasan Khusus HSR Qingpu, Taoyuan — Foto: Heeheemalu, 2023, CC BY-SA 4.0
• Perumahan Sosial Karl-Marx-Hof, Wina — Foto: C.Stadler/Bwag, CC BY-SA 4.0
• Video: Hua Shi News〈716 Parade di Ketagalan Meminta "Keadilan Tempat Tinggal"〉(Saluran Resmi YouTube)、Majalah Tianxia〈Mengapa Kebijakan Perumahan Sosial Berbelok Tajam〉8 Menit Memahami Tianxia Ep.74 (Saluran Resmi YouTube)

Referensi