Não é só construir algumas casas: como a habitação social de Taiwan transformou a justiça habitacional em política pública de longo prazo

Resumo em 30 segundos: A habitação social não é um projeto de construção que termina quando o governo entrega as chaves e faz o sorteio, mas um sistema público que permite a quem não tem capacidade ou vontade de comprar casa ter ainda uma moradia estável. Taiwan, desde a revisão da Lei da Habitação em 2017, estabeleceu a base legal para a política de habitação social, adotando depois a meta dos "8 anos, 200 mil unidades", colocando a construção direta pelo governo e a gestão de imóveis privados sob uma mesma estrutura política.¹ Mas "número de unidades" não significa que todas as famílias consigam morar nelas: a localização, a renda, a documentação para candidatura, as cotas para vulneráveis, o prazo do contrato, o transporte, a creche e a qualidade da gestão é que determinam se uma política realmente muda vidas.

Este artigo usa três perguntas para guiar o leitor na compreensão da política. Primeira: que tipos de imóveis e subsídios o governo realmente oferece? Segunda: como o "número de unidades" divulgado distingue entre planeadas, concluídas, postas a concurso, com contrato válido, ocupadas e apoios duplicados? Terceira: quando a política habitacional chega às comunidades locais, quem trata da estabilidade do arrendamento, reparações, acessibilidade, serviços de apoio, relações de vizinhança e queixas? As respostas decidem se a habitação social é uma obra de abastecimento de curto prazo ou uma infraestrutura pública capaz de atravessar o desemprego, a constituição de família, a parentalidade, a deficiência e o envelhecimento.

Por que a justiça habitacional não é só preço de imóvel

Quando Taiwan discute o problema habitacional, os indicadores mais citados são a relação preço-renda, o peso do crédito e o preço de transação dos imóveis. Esses indicadores importam, mas não cobrem a experiência habitacional de todos. Para as famílias inquilinas, os problemas incluem: se o contrato pode ser renovado, se o senhorio aceita crianças ou animais, se há infiltrações e riscos de incêndio, se a renda sobe de repente com o mercado, e se, após a mudança, conseguem manter o emprego, a escola e a rede de apoio originais.

Por isso, a justiça habitacional tem pelo menos quatro dimensões. A primeira é a acessibilidade financeira: renda e taxas de condomínio não podem forçar a família a escolher entre alimentação, saúde, educação e moradia. A segunda é a estabilidade: a família não pode ser forçada a mudar repetidamente por contratos curtos, venda do imóvel ou mudança de uso pelo proprietário. A terceira é a qualidade e proximidade: a moradia deve ter segurança básica, acessibilidade, ventilação, iluminação e serviços públicos, e conectar-se razoavelmente a trabalho, escola e cuidados. A quarta é a escolha e dignidade: a condição de vulnerável não deve condenar ninguém a viver em locais periféricos, de má qualidade ou estigmatizados.

A habitação social, neste quadro, desempenha o papel de "oferta não mercantil, mas não assistencial temporária". Não exige que todo inquilino cumpra critérios de renda mínima, nem empurra todas as famílias para a compra, mas oferece, via governo ou entidades por ele reguladas, opções de arrendamento de longo prazo, escalonadas e acessíveis. O valor desse sistema não está em substituir o mercado privado de arrendamento, mas em garantir um piso público para quem o mercado não serve de forma estável.

Imagem: Habitação Social Guangzheng. O que a habitação social resolve nunca é só quantos pingos e quantos quartos, mas em que quarteirão ela se insere e o que se vê ao sair pela porta. Foto Saimmx／Wikimedia Commons, CC0.

Da Lei da Habitação aos oito anos, duzentas mil unidades

A virada institucional da política de habitação social de Taiwan está ligada à revisão da Lei da Habitação em 2017. Segundo explicação do Yuan Executivo, o governo revisou a lei em janeiro de 2017 e, em março do mesmo ano, aprovou o plano de promoção de habitação social, incorporando a construção direta e o arrendamento gerido como instrumentos de política.¹ A importância dessa virada está em que a política habitacional deixou de se limitar a crédito para compra, subsídios habitacionais ou reassentamento pontual de vulneráveis, para reconhecer que "pagar a renda e morar com estabilidade" é em si um objetivo de política pública.

"8 anos, 200 mil unidades" não é um único tipo de habitação, mas a soma de duas formas de oferta. O governo adquire diretamente terrenos, constrói ou reconverte imóveis, criando uma oferta concentrada onde consegue controlar a longo prazo rendas, cotas e equipamentos públicos; o arrendamento gerido aproveita o parque habitacional privado existente, com operadores a ajudar senhorios a arrendar, gerir e reparar, permitindo que a política alcance mais rapidamente imóveis dispersos na cidade. Seus prazos, terrenos, custos e impactos comunitários são diferentes, não podendo ser medidos com a mesma régua apenas pelo número de unidades.

O Yuan Executivo explicou em 2023 que a meta de 200 mil unidades compunha-se de 120 mil na construção direta e 80 mil no arrendamento gerido, estimando que, no final de 2023, a soma das duas atingisse 163 mil unidades.² Esse "cumprimento" inclui diferentes estágios: algumas já concluídas e ocupadas, outras com contratos válidos, outras ainda em planeamento ou mediação. Por isso, a comunicação pública que cite apenas um total global induz o público a crer que "já existem tantas casas prontas para morar já".

Em 2024, a explicação de política estendeu o horizonte a 2032, propondo a estrutura de "apoio a um milhão de famílias inquilinas" composta por 250 mil unidades de habitação social, 250 mil de arrendamento gerido e 500 mil de subsídio de renda.³ Isso mostra que o governo passou a entender a política habitacional como apoio multinível: para quem entra na habitação social, arrendamento estável; para quem vive em imóveis privados, mais garantias contratuais e de gestão via arrendamento gerido; para quem não acede a nenhum dos dois, subsídio de renda para reduzir o encargo.

Como os três eixos se complementam

Esclarecer primeiro o que os números contam

O "unidade" nos dados de política não é conceito único. A construção direta refere-se à oferta do setor público, o arrendamento gerido costuma envolver mediação de imóveis privados e contratos válidos, o subsídio de renda são famílias que recebem apoio monetário ou na renda. Somar os três diretamente pode duplicar a contagem de uma mesma família, e confundir "já morando", "com contrato válido" e "recebendo subsídio" como se fossem o mesmo resultado. Por isso, os relatórios de política devem apresentar simultaneamente o tipo de oferta, o momento estatístico, o estágio de conclusão, se há duplicação de beneficiários, e a saída e renovação de cada instrumento.

Essa distinção de critérios não é detalhe técnico, é o cerne da justiça habitacional. Se o governo só divulga mediações acumuladas, o inquilino não sabe se ainda há imóveis; se só divulga unidades planeadas, o público não sabe quando ficam prontas e quando abrem concurso; se só divulga subsídios, a sociedade não consegue avaliar se o subsídio levou a família a uma casa mais segura, estável ou perto do trabalho. No futuro, pode-se criar um painel público de política que separe cada unidade nos estágios "planeamento, obra, conclusão, concurso, entrada, renovação, saída", com atualização trimestral.

A transparência dos dados deve incluir também "quem não foi servido". Por exemplo, o governo pode publicar por município: número de candidaturas, motivos de inelegibilidade, taxa de desistência após sorteio, motivos de saída após entrada, tempo médio de resposta a queixas de reparação, e duração real de permanência por tipo familiar. Esses indicadores não equivalem a expor dados pessoais, mas transformam os pontos de fuga mais ignorados da política em problemas de governança verificáveis: é falta de imóveis, renda e condomínio acima do suportável, localização inadequada, processo demasiado complexo, ou apoio comunitário insuficiente? Se só se acompanha "quantas construídas" e "quanto subsidiado", nunca se saberá por que as famílias saem antes de entrar no sistema, ou por que, depois de entrar, ainda precisam mudar de novo.

O arrendamento gerido 4.0 mostra a tentativa do governo de resolver ao mesmo tempo "a habitação social não se constrói rápido o suficiente" e "os imóveis vazios privados não entram no arrendamento formal". O Yuan Executivo explicou então que o senhorio obtém benefícios fiscais, três anos de serviço de gestão, e apoio em custos de reparação, escritura pública e seguro; o operador também ajuda o inquilino a candidatar-se ao subsídio de renda, e flexibilizou a mudança intermunicipal de idosos e pessoas com deficiência.⁶ Esses desenhos colocam no mesmo instrumento o risco transacional do senhorio, o custo de candidatura do inquilino e a necessidade de acessibilidade do idoso.

Contudo, o arrendamento gerido não pode ser reduzido a "colar etiqueta de habitação social em casa comum". Sua publicidade vem de contrato, renda, elegibilidade, serviços e incentivos fiscais serem regulados. Se só se aumentam as mediações, mas não se fiscaliza continuamente a qualidade do arrendamento, alterações contratuais, responsabilidade de reparação e queixas dos inquilinos, a política aproxima-se mais de imobiliária do que de garantia habitacional. O governo deve publicar contratos válidos, motivos de saída, distribuição de prazos, qualidade do imóvel e permanência de famílias vulneráveis, para que a sociedade distinga "mediação bem-sucedida" de "morar estável a longo prazo".

Depois de aumentar as unidades, quem realmente consegue morar

A explicação do Ministério do Interior de 2026 indica que, até final de 2025, a construção direta nacional de habitação social somava 122.680 unidades, o arrendamento gerido 104.803 unidades, e os beneficiários de subsídio de renda 913.867 famílias; excluídas duplicações, mais de 1,1 milhão de famílias inquilinas receberam apoio.⁴ Esses números mostram a escala já atingida, e também que as unidades estatísticas dos três instrumentos não são iguais: construção direta conta unidades habitacionais, arrendamento gerido conta mediações e contratos, subsídio conta famílias beneficiadas. Na avaliação, não se podem somar mecanicamente, nem inferir que o crescimento de um implica igual eficácia nos outros.

Entrar na habitação social de construção direta costuma exigir verificação de elegibilidade, documentação, sorteio ou pontuação, visita, caução e contrato de arrendamento. O atual Regulamento de Arrendamento de Habitação Social de Promoção do Ministério do Interior estabelece que o candidato deve não ter casa própria, cumprir critérios de rendimento e património, e pode candidatar-se no local por necessidades de estudo ou trabalho; a norma também exige publicação de renda, condomínio, cotas para vulneráveis, forma de candidatura, prazo e critérios de ordenação.⁷ Essas regras dão o esqueleto institucional da concorrência justa, mas para quem não tem internet estável, documentação de registo incompleta, situação familiar complexa ou precisa de habitação acessível, o processo continua a ser uma barreira.

O Centro Nacional de Habitação e Renovação Urbana divulgou em 2025 a primeira vaga de quatro concursos, oferecendo 1.470 unidades, com cotas para vulneráveis económicos ou sociais, vizinhança solidária e profissionais de base (polícia e bombeiros); o anúncio informa que a renda inclui condomínio, permite candidatura intermunicipal, e define prazos máximos diferentes consoante a condição.⁵ O sentido do sistema de cotas é evitar que todos os imóveis fiquem com quem tem mais informação, mais jeito para candidatar-se ou mais capacidade de arcar com custos de mudança. Mas cota não é garantia de resultado: se a localização fica longe do trabalho e da escola, se renda mais condomínio ainda excede o suportável pela família, ou se, sorteada, a família não consegue pagar mudança e mobília, a elegibilidade formal pode não se converter em entrada real.

Preço e localização da habitação importam igualmente

A renda da habitação social não pode ser descrita apenas como "abaixo do mercado". A renda de mercado varia consoante localização, área, idade do imóvel, condomínio, mobília, transporte e qualidade; a mesma renda no centro da cidade, junto ao metro, numa zona industrial periférica ou num local sem transporte público representa custos de vida completamente diferentes. Se a família, para ter renda mais baixa, tem de acrescentar duas horas de deslocamento, transporte para creche ou para cuidar de idosos, o desconto aparente na renda pode ser anulado por outros custos.

O Regulamento de Arrendamento de Habitação Social de Promoção do Ministério do Interior prevê que a renda da habitação social central pode ser fixada por referência a custo, avaliação e capacidade de encargo do arrendatário, não excedendo o nível de mercado, e deve ser revista periodicamente.⁷ Isso faz da renda não só recuperação de custo, mas instrumento de distribuição. Na divulgação futura de rendas, deve-se publicar simultaneamente condomínio, estacionamento, caução, mobília, taxas de uso de equipamentos comuns e escalões de rendimento familiar; caso contrário, "quanto é a renda" continua insuficiente para o candidato estimar o gasto real após a entrada.

A localização também decide se a habitação social se integra na cidade. A explicação política do Yuan Executivo menciona que a habitação social pode obter terrenos via património público, renovação urbana e desenvolvimento orientado ao transporte público, integrando centros de dia para idosos, creches, berçários e incubadoras de juventude.¹ É uma direção importante: a habitação social não deve ser apenas volume habitacional, mas planeada em conjunto com escolas, saúde, transporte, cuidados, comércio e áreas verdes. Se faltam serviços públicos, os moradores da habitação social acabam por arcar sozinhos com custos adicionais de cuidados; se os serviços só existem em grandes bases, as famílias do arrendamento gerido disperso podem ficar excluídas dos recursos comunitários.

O governo local não é só balcão de execução

A promoção, concurso e gestão da habitação social exigem colaboração entre centro e local. O centro pode legislar, ceder terrenos e verbas, unificar formatos de dados e padrões mínimos de serviço. O governo local está mais próximo do mercado de arrendamento, da rede de assistência social, escolas, transporte e conflitos comunitários. O local não acaba ao "executar" a política central, mas deve ajustar o mix habitacional consoante estrutura populacional, preços de imóveis e rendas, localização industrial, riscos de catástrofe e necessidades de cuidados de longa duração.

A mais recente explicação política do Ministério do Interior coloca a cooperação centro-local, construção direta, arrendamento gerido e subsídio de renda na mesma estrutura de apoio habitacional, assinalando que diferentes políticas têm diferente imediatismo, acessibilidade e ritmo de oferta.⁸ Essa divisão de trabalho precisa de linhas de responsabilidade mais transparentes. Exemplo: quando a verba central atrasa, quem explica ao inquilino? Quando a verificação local é indeferida, há prazo único de recurso? Quando o operador de arrendamento gerido não repara, a que nível de governo recorre o inquilino? Se as respostas só existem em sites, telefones e experiência de funcionários diferentes, a política gera desigualdade para quem tem menos capacidade de informação.

A habitação social local também deve gerir relações de vizinhança. Os moradores não são um grupo homogéneo de "população vulnerável"; entre eles pode haver jovens, famílias monoparentais, pessoas com deficiência, povos indígenas, idosos, polícias e bombeiros, recém-casados e famílias com crianças. Se o governo só sublinha a identidade dos entrantes, mas não publica mecanismos de colaboração para gestão comunitária, espaços públicos, ruído, lixo, creche e serviços de apoio, os vizinhos tendem a atribuir erroneamente problemas de gestão quotidiana à identidade dos moradores. Uma boa governança de habitação social deve permitir que moradores participem nas regras e decisões de espaços comuns, oferecendo simultaneamente assistentes sociais profissionais, gestão predial e recursos de mediação.

Imóveis vazios, carbono e escolhas além do "quantas construir"

A política habitacional tem uma arbitragem frequentemente ignorada: como equilibrar nova construção e reativação de imóveis existentes. O Ministério do Interior já assinalou que Taiwan tem grande quantidade de imóveis vagos, parte dos quais, subutilizados, tem potencial para se converter em habitação social de arrendamento gerido, ligando a reativação de vagos, o imposto predial e incentivos ao arrendamento à política de arrendamento.⁴ Não é dizer que todo vago vira habitação adequada diretamente. O vago pode estar onde há pouco emprego, faltar elevador e acessibilidade, precisar de reparação cara, ou envolver herança, propriedade e restrições de plano urbano.

Mas a política de vagos lembra que a habitação social não se mede só em unidades novas. A reconversão de edifícios existentes pode reduzir consumo de solo, preservar vida de rua e condições de transporte, e estar mais perto da residência dispersa. A nova construção permite introduzir sismo-resistência, eficiência energética, acessibilidade e serviços públicos, dando espaço de arrendamento controlável a longo prazo. Ambas devem combinar-se consoante condições locais, não criar oposição simplificada de "novo é progresso, reativar é barato".

A explicação de apoio habitacional do Ministério do Interior de 2026 define a promoção diversificada de habitação social, arrendamento gerido e subsídio de renda como instrumentos contínuos e paralelos, e coloca famílias de recém-casados e com crianças como foco do apoio seguinte.⁸ Para que esse mix seja eficaz a longo prazo, devem juntar-se indicadores ambientais e sociais, como: distância de cada unidade ao transporte público, capacidade de creche e centro de dia, gasto energético, tempo de resposta a reparação, taxa de renovação de contrato, estabilidade de emprego e escola após mudança, e taxa real de ocupação das cotas para vulneráveis. Só assim o debate público não ficará preso no "quantas unidades a mais este ano".

Um sistema de justiça habitacional em que se pode confiar

Primeiro, o governo deve criar dados públicos consistentes e compreensíveis. Os estágios "aprovado, planeado, concluído, concurso, entrada, contrato válido, renovação" de cada política devem ser apresentados separadamente, explicando se há duplicação de apoios à mesma família. Os dados do Ministério do Interior de agosto de 2026 já divulgam separadamente unidades de habitação social, arrendamento gerido e subsídio de renda, bem como a mediana do peso do subsídio na renda; esses dados desagregados permitem muito mais escrutínio social que um único total.⁹

Segundo, o sistema de candidatura deve ter a "entrada efetiva" e não o "envio da candidatura" como centro do desenho. O governo pode oferecer portal único de candidatura intermunicipal, apoio telefónico e presencial, para que idosos, pessoas com deficiência, quem não tem equipamento digital e vítimas de violência doméstica não tenham de repetir a mesma prova de identidade. Para quem é sorteado mas não pode mudar já, deve haver apoio a caução, mudança, mobília, transporte e adaptação ao arrendamento; caso contrário, o sorteio bem-sucedido continua a ser uma opção inalcançável.

Terceiro, a gestão da habitação social deve garantir a estabilidade do arrendamento e o direito a queixa do morador. Governo e gestores devem publicar prazos de reparação, regras de alteração contratual, limites de visita, uso de dados e tempos de resposta a queixas. O inquilino não deve temer retaliação na renovação por pedir reparações razoáveis ou questionar equipamentos comuns. As cotas para vulneráveis não devem servir só à triagem na entrada, mas acompanhar se diferentes grupos saem mais cedo por renda, acessibilidade, cuidados ou conflitos comunitários.

Quarto, habitação social direta, arrendamento gerido e subsídio de renda devem ser articulados entre si. Quando o rendimento da família sobe, não deve perder todo o apoio habitacional de golpe. Quando o idoso precisa de habitação acessível, deve poder ser encaminhado do arrendamento comum ou gerido para imóvel adequado. Quando a família enfrenta desemprego, doença, violência doméstica ou catástrofe, deve haver amortecimento temporário de renda e serviços sociais. Se a política habitacional só julga "cumpre ou não cumpre" na verificação de elegibilidade, não responde às mudanças da vida real.

Tornar a candidatura justa sem ficar só no sorteio

A habitação social usa sorteio ou pontuação para que imóveis limitados não sejam monopólio de conexões, poder financeiro ou vantagem informacional, mas o processo anterior ao sorteio ainda pode criar diferenças. Quem sabe cedo do anúncio, entende o cálculo de rendimentos, prepara documentos patrimoniais, preenche online e entrega complementos no prazo, costuma ter vantagem sobre quem está em turnos, cuida de crianças pequenas, cuida de familiares dependentes. Não é para acabar com o sorteio público, mas para tratar o apoio à candidatura como parte da política habitacional. Os governos locais podem instalar postos de atendimento regulares em polos comunitários, serviços de registo, bibliotecas e centros de assistência social, oferecer canais multilíngues, acessíveis e em papel, e explicar os motivos de indeferimento em linguagem compreensível.

A justiça inclui também responsabilidade para com os inquilinos "difíceis de ver". Quem não tem registo fixo, acabou de sair de instituição de acolhimento, sofre violência doméstica, separou-se da família ou trabalha noutro município, pode não caber na ideia padrão de família, mas precisa igualmente de habitação estável. A lei já prevê exceções e cláusulas de proteção na elegibilidade, condição de vulnerável e cálculo de membros da família; na execução real, ainda é preciso garantir que os funcionários têm formação suficiente para não tratar famílias complexas diretamente como "documentação incompleta". Para o inquilino, receber aviso claro de complementação, janela de recurso e tempo de espera razoável decide muitas vezes mais que o nome da política se o sistema merece confiança.

Conclusão: transformar "pagar a renda" em "ficar morando"

A próxima fase da habitação social de Taiwan não deve ser só trocar "200 mil unidades" por um número maior, mas responder a três perguntas mais difíceis: A casa está onde faz falta? As condições de arrendamento permitem que a família fique a longo prazo? Os recursos públicos são alocados de forma transparente, recorrivel e sem estigma? Os dados políticos do Yuan Executivo mostram que construção direta, arrendamento gerido e subsídio de renda já formam um sistema de três eixos com escalas e velocidades diferentes.¹⁰ O desafio seguinte é passar da justaposição estatística dos três eixos para um apoio contínuo em que a família, nas diferentes fases da vida, possa entrar, mudar e sair.

Justiça habitacional não é garantir que todos moram no mesmo tipo de casa, nem entregar todos os problemas habitacionais ao governo sozinho. Exige que o governo reconheça a publicidade da habitação, que o mercado aceite regras básicas de arrendamento, e que a comunidade local tenha capacidade de cogestionar o espaço de vida. Quando uma pessoa muda de emprego, constitui família, tem filhos, adquire deficiência ou envelhece, e ainda consegue na cidade familiar encontrar moradia segura, acessível e digna, a habitação social deixa de ser item de obra para se tornar instituição pública.

Fontes das imagens

• Saimmx / Wikimedia Commons — CC0

Referências