Kontroversi Pembaruan Kota: Setelah Wenlin Yuan, Bagaimana Taiwan Menangani "Pemilik yang Tidak Setuju"

Ringkasan 30 detik: Pada 28 Maret 2012, pemerintah kota Taipei melaksanakan pembongkaran pengganti dua rumah keluarga Wang di Wenlin Yuan, Shilin, berdasarkan Undang-Undang Pembaruan Kota, menjadi kontroversi terbesar dalam sejarah pembaruan kota Taiwan. Keluarga Wang mengajukan sebelas kali banding dan litigasi, kalah sepuluh kali; pengadilan menentukan bahwa tanah keluarga Wang adalah tanah buntu yang tidak menghadap garis bangunan, sehingga pengecualian dari jangkauan pembaruan berarti tanah tersebut tidak dapat dibangun ulang. Pada tahun 2013, Mahkamah Konstitusi mengeluarkan Interpretasi Konstitusional No. 709, menyatakan bahwa prosedur pemeriksaan ringkas dan dengar pendapat dalam Undang-Undang Pembaruan Kota tidak sesuai dengan konstitusi; Dewan Legislatif kemudian melakukan amandemen. Pada tahun 2014, keluarga Wang dan pengembang mencapai penyelesaian, gedung selesai pada tahun 2016. Kasus berakhir, tetapi masalah dalam sistem tetap ada.

Satu Gedung dan Dua Tanah Buntu

Lokasi kasus Wenlin Yuan berada di kawasan Jalan Wenlin, Jalan Depan, dan Jalan Belakang, Distrik Shilin, Kota Taipei. Pada 28 Oktober 2002, pemerintah kota Taipei berdasarkan Undang-Undang Pembaruan Kota mengumumkan kawasan ini sebagai wilayah pembaruan, dengan alasan "bangunan karena usia lanjut memiliki risiko keruntuhan atau pembusukan, susunan bangunan tidak baik atau jalan bengkok dan sempit, cukup mengganggu transportasi umum atau keselamatan publik".¹

Pada tahun 2006, penduduk bernama Lai di daerah tersebut memulai pembaruan berdasarkan Pasal 10 Undang-Undang, dan pada 15 Desember tahun yang sama mengadakan dengar pendapat ringkasan proyek, dengan jangkauan yang mengecualikan Gedung Guo Yuanyi yang menghadap jalan dan Kuil Youying yang dapat dikecualikan secara sah. Pada Maret 2007 mengajukan permohonan, dan pada 1 Mei pemerintah kota menyetujuinya.¹ Penduduk kemudian menunjuk Leyang Construction sebagai pelaksana, pada 4 Januari 2008 mengadakan dengar pendapat rencana proyek dan rencana perubahan hak, memperoleh persetujuan dari 73,68% pemilik tanah pribadi dan 77,83% luas wilayah pembaruan, memenuhi ambang batas dan melaporkan untuk persetujuan, pada 16 Juni 2009 lulus pemeriksaan.¹

Keluarga Wang adalah dua rumah di unit ini yang tidak menandatangani surat persetujuan. Tanah mereka adalah sebidang kecil No. 801 dan 803 di Segmen Yangming, zona penggunaan adalah zona komersial kelas satu, kedalaman rata-rata kurang dari 15 meter, lebar jalan yang berdekatan kurang dari 3,5 meter.¹ Menurut penjelasan Kantor Pembaruan Kota Taipei, dua bidang tanah ini tidak memenuhi kedalaman rata-rata hukum zona komersial kelas satu, juga tidak memenuhi "Prinsip Permohonan Bangunan Taipei untuk Jalan Gang Existing", tidak dapat mengajukan izin bangunan secara mandiri.¹

Dengan kata lain, ini bukan kasus "rumah saya menghadap jalan raya, apakah akan berpartisipasi dalam pembaruan adalah kebebasan saya". Tanah keluarga Wang secara hukum bangunan hanya dapat digabungkan dengan tanah tetangga untuk dibangun, dan sebagian dari tanah tersebut jatuh dalam zona larangan pembangunan dalam jarak enam meter dari jalur rel kereta cepat.¹ Premis teknis ini adalah titik awal untuk memahami seluruh kontroversi: mengecualikan keluarga Wang dari jangkauan pembaruan sama dengan membuat dua bidang tanah ini selamanya tidak dapat dibangun ulang.

Apa yang Terjadi Tahun Itu

Keluarga Wang menyatakan kepada publik bahwa ketika pengembang pertama kali berkunjung pada tahun 2006, mereka menolak berpartisipasi karena kondisi rumah baru saja direnovasi, pengembang pernah mengajukan rencana alternatif "dua rumah keluarga Wang dibangun kembali sebagai rumah kembar", kedua belah pihak tidak mencapai konsensus, dan catatan survei keinginan ini tidak dicatat oleh pelaksana. Keluarga Wang mengatakan mereka baru mengetahui dimasukkan dalam jangkauan pembaruan ketika menerima pemberitahuan perubahan hak.¹

Penjelasan pemerintah kota dan pengembang berbeda. Pemerintah kota menunjukkan bahwa dari permohonan ringkasan pada tahun 2007 hingga persetujuan rencana proyek pada tahun 2009, pemilik yang tidak setuju tidak pernah mengajukan pendapat; pengembang mengajukan tanda terima pengiriman tercatat ganda yang tidak disangkal oleh keluarga Wang di pengadilan dalam pertemuan koordinasi, mengklaim keluarga Wang menghadiri pertemuan penjelasan. Keluarga Wang membantah, menunjukkan bahwa tanda terima memiliki kesalahan alamat dan bekas penghapusan, dan dalam permohonan banding menjelaskan bahwa mereka tidak memahami hukum, tidak tahu harus menggunakan surat untuk menyatakan kepada pemerintah bahwa mereka tidak berpartisipasi.¹

Pada 25 Januari 2010, pelaksana mengajukan permohonan pembongkaran pengganti kepada pemerintah kota berdasarkan Pasal 36 Undang-Undang. Pemerintah kota mengadakan lima pertemuan koordinasi yang diselenggarakan pemerintah dalam periode lebih dari dua tahun, melebihi jumlah yang ditentukan oleh hukum, setelah koordinasi gagal pada 1 Maret 2012 menyetujui, dan pada 28 Maret melaksanakannya.¹ Pada hari pembongkaran, organisasi seperti Aliansi Korban Pembaruan Kota mengumpulkan lebih dari empat ratus orang untuk memberikan dukungan, pagar konstruksi rusak dan dicat dengan slogan protes; kemudian dengan persetujuan keluarga Wang, pendukung membangun rumah modular di lokasi asli, mencegah konstruksi.¹

Bagaimana Pengadilan Memandangnya

Keluarga Wang dari tahun 2009 hingga 2013 mengajukan sebelas kali banding dan litigasi kepada pemerintah kota Taipei, kalah sepuluh kali.¹ Keputusan Pengadilan Administrasi Tinggi Taipei No. 98 訴 2467 adalah kunci tentang apakah pemberitahuan dengar pendapat diterima.

Pengadilan menentukan bahwa sebelum dengar pendapat pada 4 Januari 2008, Wang Guoxiong telah menerima pemberitahuan dari Wang Jiajun yang tinggal di rumah yang sama; Wang Guangshu, Wang Qingquan, dan Wang Zhiping tiga orang adalah pengambilan yang melampaui batas waktu dan dikembalikan, merupakan hal yang dapat dipertanggungjawabkan kepada diri sendiri. Banyak tanda terima pengiriman tercatat ganda memiliki alamat pengiriman yang sama dengan alamat dalam pernyataan gugatan keluarga Wang, pengadilan karena itu menganggap klaim keluarga Wang "sama sekali tidak tahu" melanggar aturan pengalaman hidup umum.¹

Dalam penentuan jangkauan, pengadilan setuju dengan pandangan pemerintah kota: tanah keluarga Wang tidak menghadap garis bangunan, dan luasnya lebih kecil dari luas bangunan minimum yang dapat diajukan, merupakan tanah buntu dan tanah aneh, pengecualian dari unit pembaruan justru membuat keluarga Wang tidak dapat dibangun ulang, melanggar peraturan hukum saat ini; sementara Gedung Guo Yuanyi dan empat rumah lainnya karena menghadap garis bangunan, awalnya dapat dibangun ulang secara mandiri, pemilik tanah secara aktif mengajukan untuk keluar setelah negosiasi dikeluarkan, prosedur sah.¹

Alasan keputusan ini memiliki implikasi yang mudah diabaikan: titik hukum dalam kasus ini tidak pernah "apakah pemerintah dapat membongkar rumah warga", tetapi "apakah keluarga Wang mengekspresikan ketidaksetujuan pada waktu yang tepat, dengan cara yang tepat". Keluarga Wang tidak meninggalkan catatan keberatan formal pada dua tahap ringkasan dan rencana proyek, baru mengajukan keberatan pada tahap perubahan hak, sudah tertinggal dalam prosedur.¹

Interpretasi Konstitusional 709: Legitimasi Prosedur

Wenlin Yuan membuat konstitusionalitas Undang-Undang Pembaruan Kota diungkap untuk diperiksa. Dewan Legislatif menyelesaikan pengajuan permohonan interpretasi konstitusional pada 22 April 2012, Mahkamah Konstitusi menolak pada 22 Juni, dengan alasan anggota legislatif harus terlebih dahulu mengajukan amandemen, jika amandemen gagal baru meminta interpretasi.¹ Keluarga Wang dan pemilik yang tidak setuju dari komunitas pembaruan kota lainnya mengajukan sendiri, pada 26 April 2013, Mahkamah Konstitusi mengeluarkan Interpretasi Konstitusional No. 709.

Inti dari teks interpretasi adalah prosedur: Pasal 10 Ayat 1 Undang-Undang Pembaruan Kota yang ditetapkan pada tahun 1998, mengenai prosedur persetujuan pemerintah atas ringkasan proyek pembaruan kota, tidak menetapkan organisasi pemeriksaan yang tepat, juga tidak memastikan pihak yang berkepentingan mengetahui informasi dan memiliki kesempatan untuk menyatakan pendapat tepat waktu, tidak sesuai dengan prosedur administrasi yang adil yang disyaratkan oleh konstitusi; Ayat 2 dari pasal yang sama dan Pasal 19 Ayat 3 juga dinyatakan tidak sesuai dengan konstitusi secara bersamaan, dan ditetapkan tidak berlaku dalam waktu satu tahun.²³

Catatan dokumen agenda Dewan Legislatif tentang hal ini sangat jelas: "Karena Interpretasi Konstitusional No. 709 Mahkamah Agung pada 26 April tahun 102, menyatakan Pasal 10 Ayat 1, 2 dan Pasal 19 Ayat 3 Undang-Undang ini tidak sesuai dengan konstitusi".³ Arah amandemen termasuk meningkatkan rasio persetujuan ringkasan proyek dan rencana proyek, serta menyerahkan kontroversi "pembongkaran pengganti" kepada pengadilan untuk memutuskan.¹ Dewan Eksekutif mengajukan draf amandemen pada 7 November 2012, sementara penyelesaian amandemen sebenarnya adalah tanggung jawab Dewan Legislatif beberapa periode berikutnya.

Penyelesaian, dan Satu Gedung yang Selesai Dibangun

Pada 14 Maret 2014, Wang Yaode, putra Wang Guangshu, secara mandiri membongkar rumah modular. Pernyataannya menuliskan tekanan keuangan di akhir perjuangan dengan sangat jelas: pengadilan tingkat pertama menentukan rumah modular adalah pendudukan tanpa hak, setelah kalah mungkin menghadapi tuntutan ganti rugi dari pengembang, dan pinjaman jaminan balik yang dikumpulkan oleh kelompok pendukung, dia mungkin membutuhkan dua puluh tahun untuk melunasi.¹

Pada 28 Mei, Wang Guangshu setelah mengajukan sepuluh kali litigasi semuanya kalah, dan menghadapi litigasi tuntutan ganti rugi lima ratus tiga puluh juta dari pengembang, menandatangani penyelesaian dengan Leyang Construction, pengembang mencabut semua litigasi. Gedung Wenlin Yuan selesai dan diserahkan pada September 2016.¹

Yang perlu diperhatikan adalah bahwa "korban" dalam kasus ini bukan hanya keluarga Wang. Pemilik yang setuju tidak dapat pulang selama perjuangan, ada laporan yang menunjukkan tujuh pemilik yang setuju yang sudah tua meninggal sebelum gedung selesai dibangun.¹ Ini juga merupakan perbedaan terbesar antara Wenlin Yuan dan perjuangan pembongkaran umum: bukan pertentangan dua pihak antara pemerintah dan penduduk, tetapi komunitas yang dipotong menjadi dua bagian setelah internal, kedua belah pihak membayar harga.

Apa yang Ditinggalkan Sistem

Undang-Undang Pembaruan Kota diumumkan pada 11 November 1998, dan berlaku pada 13 November, adalah undang-undang khusus pembaruan kota Republik Tiongkok (Taiwan).⁴ Menurut statistik Yayasan Penelitian dan Pengembangan Pembaruan Kota, dari tahun 2000 hingga akhir 2020, total 751 kasus proyek pembangunan kembali yang disetujui di seluruh Taiwan berdasarkan undang-undang ini, dengan luas total 242,70 hektar, 150 kasus proyek perbaikan dan pemeliharaan yang disetujui.⁴ Undang-Undang telah mengalami amandemen kedua belas pada 13 November 2024.⁴

Setelah amandemen, penanganan pemilik yang tidak setuju menambah satu prosedur: komisi pemeriksaan pembaruan kota harus mengakui rasionalitas jangkauan pembaruan, ketika ada kontroversi harus mengadakan dengar pendapat. Kontroversi pembongkaran pengganti juga berubah dari "pemerintah kota yang memutuskan" menjadi diputuskan oleh pengadilan.¹ Desain ini merespons kekhawatiran inti Interpretasi Konstitusional 709, tetapi tidak menjawab pertanyaan yang lebih mendasar: ketika kepentingan properti mayoritas bertentangan dengan keinginan tempat tinggal minoritas, hukum harus berdiri di sisi mana.

Jawaban kasus Wenlin Yuan adalah "keputusan mayoritas ditambah perlindungan prosedur". Jawaban ini membuat pembaruan kota Taiwan perlahan pulih dari kemacetan setelah 2012, dan juga membuat proses pemeriksaan setiap kasus pembaruan kota menjadi lebih lama, lebih mahal. Biaya dibagi oleh semua orang, termasuk mereka yang hanya ingin pulang, tetapi menunggu lebih dari empat tahun, pemilik yang setuju.

Bacaan Lanjutan:

• Perumahan Sosial dan Keadilan Perumahan — Jalur kebijakan perumahan lain di luar pasar properti
• Perumahan Negara dan Keadilan Perumahan — Sejarah kebijakan perumahan negara dari pembangunan hingga penghentian

Referensi